Yüklenicinin Temmerüde Düşmesi: Şartları ve Arsa Sahibinin Hakları

Yüklenicinin Temmerüde Düşmesi: Şartları ve Arsa Sahibinin Hakları
 

Gönen, Bandırma ve Bursa bölgesinde gayrimenkul hukuku ve inşaat uyuşmazlıkları alanında danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız. Yüklenici temerrüdü, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tazminat davalarında müvekkillerimizi temsil etmekteyiz.
 

Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmelerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlık türü, yüklenicinin inşaatı zamanında tamamlayamamasıdır. Yüklenici; inşaata hiç başlamamış, yarım bırakmış ya da sözleşmeye aykırı ve ayıplı biçimde teslim etmiş olabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun genel temerrüt hükümleri, yüklenicinin teslim borcunda gecikmesi halinde de uygulama alanı bulmaktadır.
 

1. Temerrüdün Koşulları
Yüklenicinin temerrüde düşmüş sayılabilmesi için birkaç temel koşulun bir arada gerçekleşmesi gerekmektedir:
•Borcun muaccel olması: Yüklenicinin teslim borcunun vadesi gelmiş ve arsa sahibinin bu edimi talep etme hakkı doğmuş olmalıdır. Sözleşmede belirlenen teslim tarihi geçmeden temerrütten söz edilemez.
•Borcun ifasının mümkün olması: İfanın nesnel olarak imkânsız hale geldiği durumlarda temerrüt değil, imkânsızlık hükümleri uygulanır. Örneğin imar planının yürütmesinin durdurulması gibi hallerde geciken süre teslim süresine eklenir.
•Kural olarak ihtarda bulunulmuş olması: TBK m. 117/1 gereğince borçlunun temerrüde düşmesi için kural olarak alacaklının ihtarda bulunması gerekir. Ancak sözleşmede teslim tarihi kesin olarak belirlenmişse ihtar şartı aranmaz.
•Arsa sahibinin kendisinin temerrüt durumunda olmaması: Arsa sahibi kendi edimini yerine getirmemiş ya da ruhsat temin etmemiş, inşaatın başlamasını engellemiş ise yüklenicinin gecikmesi bu nedenle doğmuşsa temerrütten söz edilemez.

2. Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları
Yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde arsa sahibi TBK m. 125 çerçevesinde birden fazla hukuki yol arasında seçim yapabilir. Bu seçenekler birbirinin alternatifi niteliğinde olup bir kez tercih yapıldıktan sonra diğer yola dönülmesi kural olarak mümkün değildir.
 

2.1. Aynen İfa Talebi ve Nama İfa
Arsa sahibinin birincil hakkı, yükleniciden sözleşmeye uygun biçimde bina inşa etmesini ve bağımsız bölümleri teslim etmesini talep etmektir. Yapma borçlarında cebri icra yoluyla doğrudan yükleniciye inşaat yaptırılamaz; ancak TBK m. 113 uyarınca arsa sahibi, masrafları yükleniciye ait olmak üzere edimin başkası tarafından ifa edilmesine izin verilmesini mahkemeden isteyebilir. Buna nama ifa denir.
Nama ifa için mahkemeden izin alınması gerekmekte; hâkim bilirkişi yardımıyla eksik işlerin niteliğini ve tahmini maliyetini belirleyerek izin kararını somut biçimde ortaya koymaktadır. Genel nitelikli bir yetki kararı verilmesi yeterli değildir; her iş kalemi ayrı ayrı gösterilmelidir.
 

2.2. Gecikme Tazminatı Talebi
Arsa sahibi, aynen ifa talebinden vazgeçmeksizin, gecikmeden doğan zararlarının tazminini de isteyebilir. Bu talep için ek olarak bir süre tayin etmesi gerekmez. Gecikme tazminatı talebi, yüklenicinin temerrüde düşmede kusurlu olmasını gerektirmektedir; ancak kusursuzluğunu ispat yükü yükleniciye aittir.
Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmelerinde gecikme tazminatının en temel kalemi, bağımsız bölümlerin geç teslimi nedeniyle arsa sahibinin yoksun kaldığı kira geliridir. Sözleşmede gecikme tazminatına ilişkin özel bir düzenleme yoksa Yargıtay, piyasa rayiçlerine göre belirlenen emsal kira bedeli üzerinden tazminata hükmedilmesi gerektiğini istikrarlı biçimde kabul etmektedir.
 

2.3. Cezai Şart Talebi
Sözleşmede inşaatın geç teslimi halinde yüklenicinin belirli bir cezai şart ödeyeceği kararlaştırılmışsa, arsa sahibi bu tutarı ayrıca talep edebilir. Cezai şartın borcun zamanında ifa edilmemesi için öngörüldüğü hallerde hem ifanın hem de cezai şartın birlikte talep edilmesi mümkündür. Ancak seçimlik cezai şart öngörülmüşse arsa sahibi ya ifayı ya da cezai şartı seçmek zorundadır.
Hâkim, aşırı bulduğu cezai şartı talep olmaksızın kendiliğinden indirebilir. Sözleşmeden dönme gerçekleştiğinde ise cezai şart, sözleşme baştan itibaren hükümsüz sayılacağından kural olarak artık talep edilemez; ancak sözleşmeye bu konuda açıkça hüküm konulabilir.
 

2.4. İfadan Vazgeçerek Olumlu Zararın Tazmini
Arsa sahibi, aynen ifa talebinden vazgeçtiğini derhal bildirerek sözleşmenin hiç ya da gereği gibi ifa edilmemesinden doğan olumlu zararının tazminini isteyebilir. Olumlu zarar; sözleşme gereği gibi ifa edilmiş olsaydı arsa sahibinin sahip olacağı malvarlığı değeri ile geç ifa sonucundaki mevcut malvarlığı arasındaki farktır.
Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmelerinde olumlu zarar iki yöntemle hesaplanabilir: Fark kuramında arsa sahibine kalacak bağımsız bölümlerin rayiç değeri tespit edilmekte, buradan yükleniciye devredilmesi gereken arsa paylarının değeri düşülmektedir. Değişim teorisinde ise arsa sahibi tüm arsa paylarını yükleniciye devrederken, yüklenici arsa sahibine kalacak bağımsız bölümlerin temerrüt tarihindeki rayiç değerini öder.
 

2.5. Sözleşmeden Dönerek Olumsuz Zararın Tazmini
Arsa sahibinin başvurabileceği en kapsamlı hukuki yol, sözleşmeden dönerek olumsuz zararlarının tazminini talep etmektir. Dönme için kural olarak arsa sahibinin yükleniciye uygun bir süre tanıması ve bu süre sonunda dönme iradesini bildirmesi gerekmektedir. Ancak yüklenicinin inşaatı tamamlamayacağının somut koşullardan anlaşıldığı hallerde süre tayini zorunlu değildir.
Sözleşmeden dönmenin kural olarak geriye etkili sonuç doğurduğu ve sözleşmenin baştan itibaren hükümsüz sayıldığı kabul edilmektedir. Ancak inşaatın ileri bir seviyeye ulaştığı hallerde (uygulamada çoğunlukla yüzde doksanın üzeri oran esas alınmaktadır) sözleşmeden dönme yerine ileriye etkili fesih yoluna gidilmesi gerekebilir. Bu durumda fesih tarihine kadar gerçekleştirilen imalatın oranına göre yüklenicinin hak kazandığı arsa payı ve bağımsız bölümler belirlenmekte; tarafların edimleri arasında hakkaniyet dengelenmektedir.
Olumsuz zarar kapsamına; sözleşmenin kurulması için yapılan noter ücreti ve harçlar, plan-proje masrafları, arsa üzerindeki mevcut yapının yıkım bedeli ve sözleşmeye güvenerek kaçırılan diğer fırsatlar nedeniyle uğranılan kayıplar girmektedir.
 

Sonuç
Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüdü, arsa sahibi açısından çok katmanlı hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Hangi yolun seçileceği; inşaatın tamamlanma oranına, gecikmenin süresine, sözleşmede öngörülen düzenlemelere ve arsa sahibinin beklentilerine göre şekillenmektedir. Bu seçimin isabetli yapılması, hak kayıplarının önüne geçilmesi ve en uygun tazminat sonucuna ulaşılması bakımından kritik öneme sahiptir.

13.06.2026 76 Av. Can KİLERCİOĞLU