Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye
Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye
Bandırma, Balıkesir ve Gönen bölgesinde kira hukuku alanında danışmanlık vermekte ve dava süreçlerini yürütmekteyiz. Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi, kira alacağının tahsili, kiracının tahliyesi, kira bedelinin tespiti ve uyarlanması ile kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklarda vekillik ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Nedir?
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenen ve kiraya verene kiralanan taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi, değiştirilmesi veya yeniden inşası için tahliye talep etme imkânı veren bir tahliye sebebidir.
Bu tahliye sebebinin temelinde, taşınmazın bu işlemler sırasında kullanılmasının fen bakımından imkânsız olması bulunur. Yani işlerin kiracının kullanmasına devam etmesine engel olacak nitelikte bulunması gerekir.
Yasal Dayanak
TBK m. 350/2 uyarınca kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız olacaksa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve bildirim süresine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir.
Tahliye Sebebinin Şartları
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davasının kabul edilebilmesi için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
•Esaslı onarım, genişletme, değiştirme veya yeniden inşa söz konusu olmalıdır. Basit boya, badana, küçük tamirat gibi işler bu kapsama girmez.
•Yapılacak işlerin kiralananın kullanımını imkânsız hâle getirmesi gerekir. Kiracının taşınmazda oturmaya veya işyerini kullanmaya devam edebileceği nitelikteki işler tahliye sebebi oluşturmaz.
•Onarım veya inşa projesi gerçek ve uygulanabilir olmalıdır. Hayalî, ileri tarihte uygulanması belirsiz projeler kabul edilmez.
•Gerekli izin ve ruhsatların alınmış ya da alınabilir durumda olması beklenir. Belediyeden ruhsat alınamayacak nitelikte bir proje, davanın reddine yol açabilir.
"Esaslı Onarım" Kavramı Nasıl Belirlenir?
Hangi işlerin "esaslı onarım" sayılacağı tartışmalı bir konu olup mahkemece somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları çerçevesinde aşağıdaki işler genellikle esaslı onarım sayılmaktadır:
•Çatının komple sökülerek yenilenmesi
•Taşıyıcı sistem (kolon, kiriş) güçlendirme çalışmaları
•Tüm tesisatın (su, elektrik, doğalgaz, ısıtma) yenilenmesi
•Bina cephesinin tamamen yıkılarak yeniden inşa edilmesi
•Mantolama ve dış cephe yalıtım uygulamaları (kapsamlı olduğunda)
•İç duvarların tamamen değiştirilmesi suretiyle planın yeniden düzenlenmesi
•Kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak yıkım ve yeniden inşa
Buna karşın boya-badana, kapı-pencere değişimi, küçük tadilatlar ve dekoratif değişiklikler tek başına bu kapsama girmez.
Mahkeme Sürecinde Bilirkişi İncelemesi
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davalarında en belirleyici delil, bilirkişi raporlarıdır. Mahkeme genellikle inşaat mühendisi, mimar veya konuya hâkim teknik bir bilirkişi atayarak şu hususları araştırır:
•Yapılması planlanan işlerin esaslı onarım niteliğinde olup olmadığı
•Bu işler sırasında kiralananın kullanımının fiilen imkânsız hâle gelip gelmeyeceği
•Projenin teknik olarak uygulanabilir, ruhsata uygun ve gerçekçi olup olmadığı
•Tahmin edilen iş süresi ve kapsamının makul olup olmadığı
Bilirkişi raporu olumsuz çıkarsa dava genellikle reddedilir. Bu nedenle dava öncesinde projenin teknik olarak iyi hazırlanması ve gerekli belgelerle desteklenmesi son derece önemlidir.
Kentsel Dönüşüm Kapsamındaki Taşınmazlarda Tahliye
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılan taşınmazlarda tahliye prosedürü farklı işler. Riskli yapı kararı kesinleşen taşınmazlarda kiracılara, riskli yapı tespitinin tebliğinden itibaren belirli bir süre içinde tahliye için süre verilir.
Kentsel dönüşüm kapsamındaki tahliyeler, TBK m. 350/2’den bağımsız olarak özel bir prosedüre tabidir. Bu nedenle kira sözleşmesi devam ederken riskli yapı kararı verilmesi hâlinde, hem TBK hem de 6306 sayılı Kanun hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.
Dava Açma Süresi
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davası, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve bildirim süresine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücü süre olup kaçırılması durumunda o kira dönemi için dava açma hakkı düşer.
Kiraya verenin, kira süresi sona ermeden önce kiracıya yazılı bildirim göndererek tahliye davası açma niyetini bildirmesi hâlinde, dava açma hakkı sonraki kira yılının sonuna kadar uzar. Bu nedenle bildirimin önceden ve hukuka uygun şekilde yapılması, sürelerin korunması açısından kritiktir.
Tahliye Sonrası Kiraya Verenin Yükümlülükleri
TBK m. 355 uyarınca, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmaz, eski hâliyle ya da yeni hâliyle, üç yıl geçmedikçe haklı bir sebep olmaksızın eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez. Bu süreye uymayan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Bu düzenleme; tahliyenin gerçek bir inşa amacıyla mı, yoksa daha yüksek bedelle yeniden kiralama amacıyla mı yapıldığının denetlenmesini sağlar. Eski kiracı, tahliyenin gerçekleşmesinden sonra taşınmazı takip ederek tazminat hakkını koruyabilir.
Yeniden İnşa ve İhtiyaç Tahliyesi Arasındaki Fark
Her iki tahliye sebebi de TBK m. 350’de düzenlenmiş olmasına rağmen birbirinden farklı şartlara tabidir. İhtiyaç nedeniyle tahliyede kiraya verenin veya yakınlarının taşınmazı kullanma ihtiyacı esas alınırken; yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliyede taşınmaz üzerinde yapılacak teknik işler ön plandadır.
İki tahliye sebebi farklı olduğu için aynı dosyada birlikte ileri sürülmesi de mümkündür. Bu durumda mahkeme her iki sebebi de ayrı ayrı değerlendirir.
Sonuç
Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davası, esaslı onarım veya yeniden inşa için kiraya verene tanınmış önemli bir tahliye yoludur. Ancak davanın kabul edilebilmesi için projenin gerçek, uygulanabilir ve kullanımı imkânsız kılacak nitelikte olduğunun ispatlanması gerekir. Bilirkişi raporları, ruhsat belgeleri ve proje detayları sürecin en belirleyici delillerini oluşturur. Tahliye sonrası üç yıllık kiralama yasağına uyulması ve sürelerin doğru takibi açısından sürecin hukuki destekle yürütülmesi büyük önem taşır. Detaylı bilgi için Kilercioğlu Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.