Tahliye Taahhüdü Nedir? Geçerlilik Şartları ve İcra Yolu
Tahliye Taahhüdü Nedir? Geçerlilik Şartları ve İcra Yolu
Bandırma, Balıkesir ve Gönen bölgesinde kira hukuku alanında danışmanlık vermekte ve dava süreçlerini yürütmekteyiz. Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi, kira alacağının tahsili, kiracının tahliyesi, kira bedelinin tespiti ve uyarlanması ile kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklarda vekillik ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
Tahliye Taahhüdü Nedir?
Tahliye taahhüdü, kiracının kiraladığı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği tek taraflı bir hukuki işlemdir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenen tahliye taahhüdü, kiraya verene; süresi dolduğunda kiracıyı dava veya icra yoluyla tahliye ettirme imkânı tanır.
Uygulamada konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin elindeki en güçlü tahliye araçlarından biri tahliye taahhüdüdür. Çünkü kira sözleşmesi süresinin dolması başlı başına bir tahliye sebebi sayılmazken, geçerli bir tahliye taahhüdü doğrudan tahliye sonucunu doğurabilmektedir.
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
Bir tahliye taahhüdünün hukuken geçerli sayılabilmesi için belirli şartların eksiksiz şekilde sağlanması gerekir. Aksi hâlde mahkeme, taahhüdün geçersiz olduğuna karar vererek tahliye talebini reddedebilir.
•Yazılı şekil zorunluluğu: Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü taahhütler hukuken geçersizdir.
•Bizzat kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanmış olması: Eş veya başka bir aile bireyinin imzası geçerli sayılmaz.
•Belirli bir tahliye tarihi içermesi: Taahhütte tahliye tarihi açık ve net şekilde gösterilmelidir.
•Kira sözleşmesi yapıldıktan SONRA verilmiş olması: En kritik şart budur. Kira sözleşmesi ile aynı tarihte ya da daha önce alınan tahliye taahhütleri, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları gereği geçersiz sayılır.
•Kiracının özgür iradesiyle düzenlenmiş olması: Baskı, tehdit veya yanıltma altında alınan taahhütler iptal edilebilir.
Boş Tahliye Taahhüdü Geçerli mi?
Uygulamada en sık karşılaşılan durumlardan biri, kiraya verenin kiracıya kira sözleşmesiyle birlikte boş bir tahliye taahhüdü imzalatması ve bu belgenin sonradan doldurulmasıdır. Bu durum hukuken sorunludur. Yargıtay, sözleşmenin başlangıcında alınan veya boş olarak imzalatılıp sonradan doldurulan taahhütlerin, kiracının özgür iradesini yansıtmadığı gerekçesiyle geçersiz olduğunu kabul etmektedir.
Kiracı, böyle bir taahhüdün varlığı hâlinde "tahliye taahhüdünün baskı altında ve sözleşmeyle birlikte alındığı" yönünde itirazda bulunabilir. Ancak bu itirazın somut delillerle (tanık, yazışma, imza tarihi farkı vb.) desteklenmesi gerekir.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Yolları
Geçerli bir tahliye taahhüdü bulunan kiraya veren, tahliye için iki ayrı hukuki yola başvurabilir. Bu yolların seçimi, sürecin hızı ve etkinliği açısından son derece önemlidir.
1. Sulh Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası
Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir. Bu süre hak düşürücü süre niteliğindedir; bir aylık süre kaçırılırsa o kira dönemi için tahliye taahhüdüne dayanılarak dava açılamaz.
Dava sürecinde mahkeme, tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını taşıyıp taşımadığını inceler. Şartların sağlandığı tespit edilirse tahliyeye karar verilir. Karar kesinleştiğinde icra yoluyla tahliye gerçekleştirilir.
2. İcra Müdürlüğünde Tahliye Takibi
Kiraya veren, dava açmaksızın doğrudan icra müdürlüğüne başvurarak tahliye takibi de başlatabilir. Bu yolda kiracıya tahliye emri tebliğ edilir. Kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz etmezse, kiraya veren icra mahkemesinden tahliye kararı talep edebilir.
Kiracı süresi içinde itiraz ederse, kiraya verenin itirazın kaldırılması talebiyle icra mahkemesine başvurması gerekir. Bu yol genellikle dava yoluna kıyasla daha hızlı sonuç verir; ancak kiracının imza veya tarih itirazı olması durumunda süreç dava yoluna dönüşebilir.
Tahliye Taahhüdü Hangi Hâllerde Geçersiz Sayılır?
•Kira sözleşmesinden önce veya sözleşmeyle eş zamanlı düzenlenmişse
•Kiracının imzası bulunmuyorsa veya başkası tarafından imzalanmışsa
•Tahliye tarihi belirsiz, gelecekte oluşacak bir koşula bağlanmışsa
•Kiracının baskı, tehdit veya yanıltma altında olduğu ispatlanırsa
•Yazılı şekil şartına uyulmamışsa (sözlü taahhüt)
Aile Konutunda Tahliye Taahhüdü
Kiralanan taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyorsa, tahliye taahhüdünün geçerliliği için eşin de yazılı rızasının alınması gerekir. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca, eşlerden biri diğerinin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez. Bu hüküm tahliye taahhütleri açısından da uygulanmaktadır.
Aile konutu şerhi tapuya işlenmemiş olsa bile, taşınmazın fiilen aile konutu olarak kullanılması yeterlidir. Bu husus, özellikle eşlerden birinin tek başına imzaladığı tahliye taahhütlerinin geçersizliği bakımından önemli bir savunma aracıdır.
Tahliye Taahhüdü Verilirken Kiracının Dikkat Etmesi Gerekenler
•Boş tahliye taahhüdü kesinlikle imzalanmamalıdır.
•Taahhütteki tahliye tarihinin gerçekçi ve uygulanabilir olmasına dikkat edilmelidir.
•Kira sözleşmesi ile aynı tarihte taahhüt verilmemelidir; aradan zaman geçmesi sağlanmalıdır.
•Aile konutunda eşin yazılı rızası mutlaka alınmalıdır.
•Taahhüdün bir nüshası mutlaka kiracıda kalmalıdır.
Sonuç
Tahliye taahhüdü, kiraya veren açısından güçlü bir hukuki araç olmakla birlikte, uygulamada şekil ve içerik şartlarındaki eksiklikler nedeniyle çoğu zaman geçersiz sayılmaktadır. Bu nedenle hem tahliye taahhüdü düzenlenirken hem de bu taahhüde dayanarak tahliye süreci başlatılırken hukuki destek alınması büyük önem taşır. Tahliye taahhüdü ve buna bağlı süreçler hakkında detaylı bilgi almak için Kilercioğlu Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.