Yeni Aldığım Evde Ayıp Çıktı, Gizli Ayıp Süresi Ne Kadar?

Yeni Aldığım Evde Ayıp Çıktı, Gizli Ayıp Süresi Ne Kadar?
 

Bandırma, Balıkesir ve Mudanya bölgesinde ayıplı konut ve inşaat uyuşmazlıkları konularında hukuki destek arayan kişiler için gizli ayıp iddiaları, seçimlik hakların kullanılması ve müteahhide karşı açılacak davalarda vekillik ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
 

Yeni teslim alınan bir konutta su sızıntısı, rutubet, çatlak ya da tesisat arızası gibi sorunların ortaya çıkması sık karşılaşılan bir durumdur. Bu sorunların bir kısmı teslim anında görülebilirken bir kısmı ancak aylar sonra belirir. Hukuk bu iki durumu farklı sonuçlara bağlar ve alıcının hangi süre içinde harekete geçmesi gerektiği de buna göre değişir. Ayrıca kanun, ayıbın teslimde var olup olmadığı konusunda alıcı lehine bir karine getirmiştir. Bu kuralların bilinmesi, talebin zamanında ve doğru biçimde kurulmasını sağlar.
 

AÇIK AYIP İLE GİZLİ AYIP ARASINDAKİ FARK NEDİR?
Açık ayıp, alıcının olağan bir inceleme ile teslim anında fark edebileceği eksikliktir. Gizli ayıp ise ancak zaman içinde ya da kullanımla ortaya çıkan, teslim anında görülemeyen eksikliktir. Bu ayrımın sonucu şudur: Açık ayıplarda alıcıdan teslim aşamasında dikkatli davranması beklenir, gizli ayıplarda ise sürenin başlangıcı ayıbın ortaya çıktığı ana bağlanır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2024/788 esas ve 2025/368 karar sayılı kararına konu dosyada bu ayrım somut biçimde uygulanmıştır. Duvar kağıtlarının kabarması ile otopark dış duvarlarındaki rutubetlenme ve su sızıntısı gizli ayıp sayılmış, bilirkişi ek raporunda bu ayıpların bir kış yaşanmasıyla yaklaşık bir buçuk yıl sonra ortaya çıkacağı tespit edilmiştir. Buna karşılık aynı dosyada dairedeki eksik metrekare açık ayıp kabul edilmiştir.
 

AYIBIN TESLİMDE VAR OLDUĞUNU KİM İSPATLAR?
Kanun bu konuda tüketici lehine bir karine getirmiştir. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 10. maddesinin birinci fıkrasına göre, teslim tarihinden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların teslim tarihinde var olduğu kabul edilir. Bu durumda malın ayıplı olmadığının ispatı satıcıya aittir. Yani ilk altı ay içinde beliren bir ayıpta ispat yükü alıcıda değil satıcıdadır. Ancak kanun bir sınır da koymuştur. Bu karine, malın veya ayıbın niteliği ile bağdaşmıyorsa uygulanmaz. Kullanımdan doğan olağan yıpranma ya da alıcının kendi müdahalesinden kaynaklanan sorunlar bu kapsamda değerlendirilmez. Altı aydan sonra ortaya çıkan ayıplarda ise ayıbın teslimde var olduğunun ortaya konulması gerekir.
 

KONUTTA ZAMANAŞIMI SÜRESİ NE KADARDIR?
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 12. maddesi konutlar için genel kuraldan daha uzun bir süre öngörmüştür. Maddeye göre ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile malın tüketiciye teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Ancak bu süre konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıldır. İkinci el satışlarda satıcının ayıplı maldan sorumluluğu konut veya tatil amaçlı taşınmazlarda üç yıldan az olamaz. Ayrıca Türk Borçlar Kanunu'nun 244. maddesinin son fıkrası, bir yapının ayıplı olmasından doğan davaların mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrayacağını belirtir. Ağır kusur hâlinde sürenin yirmi yıla çıkması, yapı ayıplarında önemli bir imkândır.
 

AYIP GİZLENMİŞSE SÜRE İŞLER Mİ?
İşlemez. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 12. maddesinin üçüncü fıkrası açıktır. Ayıp, ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz. Bu hüküm, satıcının kusurlu davranışından yarar sağlamasını engeller. Örneğin yapıdaki bir kusurun üzeri kapatılarak gizlenmişse ya da satıcı bildiği bir eksikliği alıcıdan saklamışsa, sürelerin dolmuş olması savunma oluşturmaz. Ancak gizleme iddiasının ispat edilmesi gerekir ve bu ispat kolay değildir. Yapının inşa sürecine ilişkin kayıtlar, proje ile uygulama arasındaki farklar ve bilirkişi tespitleri bu aşamada başvurulan delillerdir. Bu nedenle gizleme iddiası ileri sürülecekse, somut dayanaklarıyla birlikte ortaya konulmalıdır.
 

TALEP KİME YÖNELTİLİR?
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 11. maddesinin ikinci fıkrası bu konuda alıcıya kolaylık sağlar. Maddeye göre ücretsiz onarım veya malın ayıpsız misli ile değiştirilmesi hakları üretici veya ithalatçıya karşı da kullanılabilir. Bu hakların yerine getirilmesi konusunda satıcı, üretici ve ithalatçı müteselsilen sorumludur. Konut satışlarında bu, alıcının hem satıcıya hem de yapıyı inşa eden tarafa yönelebilmesi anlamına gelebilir. Ancak sorumluluğun kimde olduğu, satışın kimden yapıldığına ve aradaki sözleşmesel ilişkiye göre belirlenir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle yapılan yapılarda arsa sahibi ile müteahhit arasındaki ilişki de bu değerlendirmeye dahil olur. Bu nedenle davanın kime yöneltileceği baştan doğru belirlenmelidir.
 

ONARIM TALEBİ NE KADAR SÜREDE YERİNE GETİRİLMELİDİR?
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 11. maddesinin dördüncü fıkrası konutlar için ayrı bir süre öngörmüştür. Ücretsiz onarım veya malın ayıpsız misli ile değiştirilmesi haklarından birinin seçilmesi durumunda bu talebin satıcıya, üreticiye veya ithalatçıya yöneltilmesinden itibaren azami otuz iş günü, konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ise altmış iş günü içinde yerine getirilmesi zorunludur. Bu süre içinde talep karşılanmazsa tüketici diğer seçimlik haklarını kullanmakta serbesttir. Ayrıca kanun, onarım veya değiştirmenin satıcı için orantısız güçlükleri beraberinde getirecek olması hâlinde tüketicinin sözleşmeden dönme veya bedelden indirim haklarından birini kullanabileceğini belirtir. Orantısızlığın tayininde malın ayıpsız değeri, ayıbın önemi ve diğer seçimlik haklara başvurmanın tüketici açısından sorun teşkil edip etmeyeceği gibi hususlar dikkate alınır.
 

Konut ayıplarında belirleyici olan, ayıbın açık mı gizli mi sayıldığı ve alıcının ne zaman harekete geçtiğidir. Kanun konutlar için beş yıllık uzun bir zamanaşımı öngörmüş, ilk altı ayda ispat yükünü satıcıya bırakmış ve gizlenen ayıplarda süre savunmasını ortadan kaldırmıştır. Bu imkânların kullanılabilmesi için ayıbın tespit edilmesi ve talebin doğru muhataba yöneltilmesi gerektiğinden, gayrimenkul ve tüketici hukuku alanında deneyimli bir avukattan destek almak yerinde olur.

19.08.2026 25 Av. Can KİLERCİOĞLU