Teslim Edilen Evin Metrekaresi Eksik Çıktı, Ne Yapabilirim?

Teslim Edilen Evin Metrekaresi Eksik Çıktı, Ne Yapabilirim?
 

Bandırma, Gönen ve Erdek bölgesinde ayıplı konut ve gayrimenkul uyuşmazlıkları konularında hukuki destek arayan kişiler için eksik metrekare, değer kaybı ve bedelden indirim taleplerine ilişkin süreçlerde vekillik ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
 

Katalogda ve projede yazan metrekareyle teslim alınan dairenin gerçek alanı çoğu zaman örtüşmez. Alıcı bunu genellikle taşındıktan sonra fark eder ve aradaki farkın bedelini talep etmek ister. Bu talebin sonucu, eksikliğin hukuken hangi tür ayıp sayıldığına ve alıcının ne kadar süre içinde harekete geçtiğine bağlıdır. Yargıtay bu konuda alıcı aleyhine sonuç doğuran yerleşik bir yaklaşım benimsemiştir ve bu yaklaşımın bilinmemesi, haklı bir talebin dahi reddedilmesine yol açmaktadır.
 

EKSİK METREKARE AYIP SAYILIR MI?
Sayılır. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 8. maddesine göre ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan maldır. Aynı maddenin ikinci fıkrası kapsamı genişletir. Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan mallar da ayıplı kabul edilir. Bu fıkra ayrıca tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikleri de ayıp saymaktadır. Katalogda, tanıtım broşüründe veya projede belirtilen alandan daha küçük teslim edilen bir daire bu tanıma girer.
 

YARGITAY EKSİK METREKAREYİ NASIL DEĞERLENDİRİYOR?
Bu, davanın kaderini belirleyen noktadır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2024/788 esas ve 2025/368 karar sayılı 20 Ocak 2025 tarihli kararında, dairedeki eksik metrekare hususunun satın alınan bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp niteliğinde olduğu, satıcının bu ayıbı gizlemek için herhangi bir hileye başvurmadığı ve alıcının bu ayıptan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği belirtilmiştir. Karara konu olayda alıcı, teslimden yaklaşık bir buçuk yıl sonra ihtarname göndermiş, mahkeme eksik metrekare kalemi bakımından ihbar yükümlülüğünün yerine getirilmediği sonucuna varmış ve Yargıtay bu kararı onamıştır. Aynı yaklaşım 3. Hukuk Dairesi'nin 2023/1911 esas ve 2024/344 karar sayılı kararında da görülmektedir.
 

AÇIK AYIP OLMASI NEYİ DEĞİŞTİRİR?
Açık ayıp, alıcının olağan bir inceleme ile fark edebileceği ayıptır. Bu nitelendirme, alıcıdan teslim anında dikkatli davranmasını bekler. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 10. maddesinin ikinci fıkrası bu mantığı yansıtır. Maddeye göre tüketicinin, sözleşmenin kurulduğu tarihte ayıptan haberdar olduğu veya haberdar olmasının kendisinden beklendiği hâllerde sözleşmeye aykırılık söz konusu olmaz. Bunların dışındaki ayıplara karşı tüketicinin seçimlik hakları saklıdır. Gizli ayıplarda ise durum farklıdır, çünkü bunlar ancak zamanla ortaya çıkar. Yukarıda anılan kararda duvar kağıtlarının kabarması ve rutubetlenme gizli ayıp sayılmış, bunların bir kış yaşanmasıyla yaklaşık bir buçuk yıl sonra ortaya çıkacağı tespit edilerek ihbarın süresinde olduğu kabul edilmiştir. Yani aynı dosyada iki kalem farklı sonuca bağlanmıştır.
 

TAPUDAKİ YÜZÖLÇÜMÜ EKSİKSE NE OLUR?
Daire içi net alan ile tapuda kayıtlı yüzölçümü farklı meselelerdir. Türk Borçlar Kanunu'nun 244. maddesi ikincisini düzenler. Maddeye göre aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür. Ancak aynı madde önemli bir sınır getirir. Satılan taşınmaz, resmî bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını içermiyorsa satıcı, özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminat ile yükümlü değildir. Bu ayrım, sözleşmede yazan yüzölçümü ile tapuda resmî ölçüme dayanan yüzölçümünü farklı sonuçlara bağlar. Aynı maddenin son fıkrasına göre bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.
 

NET ALAN İLE BRÜT ALAN FARKI NEDEN ÖNEMLİ?
Uyuşmazlıkların önemli bir kısmı bu iki kavramın karıştırılmasından doğar. Brüt alan, ortak alanlardan gelen payları da içerebilir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 2014/5627 esas ve 2014/35387 karar sayılı kararına konu dosyada, bilirkişi raporlarında net ve brüt alan tarifleri yapıldıktan sonra brüt alan hesabının yapıldığı, taşınmazın projesindeki net ve brüt alanlara uygun inşa edildiği, brüt alanlara otopark ve ortak alanların dahil olduğu ve bu alanlar hesaba katıldığında dairenin eksik metrekare olarak inşa edilmesinin söz konusu olmadığı değerlendirilmiştir. Bu nedenle bir eksiklik iddiasında bulunmadan önce, sözleşmede ve tanıtımda hangi alanın hangi ölçüyle belirtildiğinin tespit edilmesi gerekir. İddia, karşılaştırılabilir iki ölçüye dayanmalıdır.
 

TALEP SÜRESİ NE KADARDIR?
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 12. maddesi zamanaşımını düzenler. Kanunlarda veya sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile malın tüketiciye teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıldır. İkinci el satışlarda satıcının sorumluluğu konut veya tatil amaçlı taşınmazlarda üç yıldan az olamaz. Maddenin üçüncü fıkrası ise belirleyici bir istisna içerir. Ayıp, ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz. Satıcının metrekareyi bilerek yanlış gösterdiği ortaya konulabiliyorsa, süre savunması etkisiz kalabilir.
 

ALICI HANGİ TALEPLERİ İLERİ SÜREBİLİR?
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 11. maddesi dört seçimlik hak tanır. Tüketici, satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönebilir, satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteyebilir, aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere ücretsiz onarım isteyebilir ya da imkân varsa ayıpsız misli ile değiştirilmesini talep edebilir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Eksik metrekare bakımından uygulamada en çok başvurulan yol, ayıp oranında bedelden indirim ya da değer kaybının tazminidir. Kanun ayrıca tüketicinin bu seçimlik haklarından biriyle birlikte Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca tazminat da talep edebileceğini belirtir. Konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda onarım veya değiştirme talebinin altmış iş günü içinde yerine getirilmesi zorunludur.
 

Eksik metrekare iddiası hukuken güçlü bir talep olmakla birlikte, yargı kararları bu eksikliği çoğu zaman açık ayıp saymakta ve alıcıdan teslim aşamasında dikkatli davranmasını beklemektedir. Bu nedenle daire teslim alınırken ölçümün yapılması ve tespit edilen farkın gecikmeksizin yazılı biçimde bildirilmesi belirleyicidir. Tanıtımda hangi alanın vaat edildiği ve satıcının bir gizleme çabası bulunup bulunmadığı da sonucu etkilediğinden, gayrimenkul ve tüketici hukuku alanında deneyimli bir avukattan destek almak yerinde olur.

19.08.2026 46 Av. Can KİLERCİOĞLU