Müteahhitten Aldığım Dairenin Tapusu İptal Edilebilir mi? Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu

Müteahhitten Aldığım Dairenin Tapusu İptal Edilebilir mi? Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu
 

Bandırma, Bursa ve Balıkesir bölgesinde gayrimenkul ve inşaat hukuku alanında; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda, tapu iptali ve tescil davaları ile üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının korunması süreçlerinde hukuki danışmanlık ve dava takip hizmeti sunmaktayız.
 

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir durum şudur: Bir kişi müteahhitten daire satın alır, tapuyu adına tescil ettirir; ancak arsa sahibinin müteahhitle aralarındaki sözleşmeden dönmesi üzerine mahkeme, o kişinin tapusunu iptal eder. Geçerli bir hukuki işlemle kazanılan mülkiyet hakkı, taraf olmadığı bir sözleşmenin akıbetine göre kaybedilir. Yargıtay, uzun yıllar boyunca bu sonuca yol açan bir içtihat uyguladı. 16 Mayıs 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararıyla bu uygulamada kısmi bir değişikliğe gidildi. Bu yazıda söz konusu değişikliğin ne anlama geldiği ve neleri değiştirmediği ele alınmaktadır.
 

1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İşleyişi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, taşınmazının bir kısmını ya da tamamını müteahhide devreder; müteahhit de bu arsa üzerine bina inşa ederek sözleşmede belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir. Bu sözleşme Türk Borçlar Kanunu'nda doğrudan düzenlenmemiştir; içeriğinde hem eser sözleşmesinin hem de taşınmaz satışının unsurlarını barındıran isimsiz, karma bir sözleşmedir.
Sözleşmenin karakteristik özelliği, müteahhidin inşaatı finanse etme biçimiyle ilgilidir. Müteahhit, arsa sahibinden devraldığı arsa paylarını ya da bu paylara karşılık gelen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satarak inşaatı sürdürmek için gereken kaynağı sağlar. Yani daire satın alan kişi, çoğu zaman inşaat henüz tamamlanmadan, müteahhidin elindeki bu payları edinmektedir.
 

2. Yargıtay'ın Eski Yaklaşımı: Avans Tapu
Yargıtay, uzun yıllar boyunca arsa sahibinin inşaat tamamlanmadan müteahhide devrettiği payları 'avans tapu' olarak nitelendirdi. Bu nitelendirmenin pratik sonucu son derece ağırdı: Müteahhitten bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi, ancak inşaat sözleşmesi gereği gibi ifa edildiğinde hak sahibi olabilecekti. İnşaat tamamlanmadan müteahhit temerrüde düşer ve arsa sahibi sözleşmeden dönerse hem müteahhit adına hem de ondan pay alan üçüncü kişi adına yapılmış tesciller yolsuz hale gelecek ve üçüncü kişiden tapu iadesi istenebilecekti.
Bu yaklaşımın bir diğer sonucu, üçüncü kişinin müteahhidin 'halefi' sayılmasıydı. Müteahhide karşı ileri sürülebilecek savunmalar, üçüncü kişiye de yöneltilebiliyordu. Dahası Yargıtay, üçüncü kişilerin iyi niyet iddiasını dinlemiyordu. Üçüncü kişinin müteahhidin edimini ifa etmezse sözleşmenin sona ereceğini ve tapunun elinden alınabileceğini zaten bildiği ya da bilmesi gerektiği kabul ediliyordu. Bu nedenle Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi kapsamındaki tapu siciline güven koruması uygulanmıyordu.
İnşaatın tamamlanma oranı da sonucu belirleyen bir etken olarak öne çıktı. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre inşaatın yüzde doksanını tamamlayan müteahhit açısından sözleşme ileriye etkili olarak feshedilebilirken bu oranın altında kalan durumlarda dönme geçmişe etkili sonuç doğuruyor, bağımsız bölümlere ilişkin tüm devirler baştan itibaren hükümsüz sayılıyordu.
 

3. Bu Yaklaşıma Yönelik Eleştiriler
Yargıtay'ın söz konusu uygulaması hem borçlar hukuku hem de eşya hukuku açısından doktrinde yoğun eleştiriye konu oldu.
Borçlar hukuku açısından ilk eleştiri, 'avans tapu' nitelendirmesinin hukuki dayanağından yoksun olduğuna ilişkindi. Avans kavramı para borçlarında söz konusu olur; taşınmazların avans niteliği taşıyabileceğine dair kanunda herhangi bir düzenleme yer almamaktadır. İkinci eleştiri ise üçüncü kişinin 'halef' sayılmasına yönelikti. Borçlar hukukundaki halefiyette yalnızca haklar intikal eder; borçlar aktarılamaz. Üçüncü kişi, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki inşaat sözleşmesinin tarafı değildir ve o sözleşmeden doğan yükümlülüklerin muhatabı olamaz. Bir de alacak haklarının nispiliği ilkesi vardı: Sözleşmeden dönme, borçlar hukukuna dayanan kişisel bir haktır ve yalnızca sözleşmenin taraflarına karşı ileri sürülebilir. Üçüncü kişiden, taraf olmadığı bir sözleşmeye dayanarak tapu iadesi istenmesi bu ilkeyle bağdaşmıyordu.
Eşya hukuku açısından ise en temel sorun, tescilin fiilen bir şarta bağlanmasıydı. Türk Borçlar Kanunu'nun 243. maddesi ve Tapu Sicili Tüzüğü'nün 16. maddesi uyarınca tesciller şarta bağlanamaz. Oysa Yargıtay uygulamasında üçüncü kişi adına yapılan devrin geçerliliği, müteahhidin edimini ifa etmesi şartına bağlanıyordu. Bunun yanı sıra tapu sicilinin açıklığı ve sicile güven ilkeleri de zedeleniyordu: Tapuda geçerli biçimde malik görünen kişiden satın alan üçüncü kişinin kazanımı, tapu sicilinin kendisinden değil, sicil dışı olgulardan haberdar olup olmadığına göre değerlendiriliyordu. Son olarak, arsa sahibinin sözleşmeden dönmesiyle birlikte tescilsiz olarak mülkiyeti yeniden kazandığı kabul ediliyordu. Halbuki tescilsiz mülkiyet kazanım halleri kanun koyucu tarafından sınırlı sayıda belirlenmiştir; sözleşmeden dönme bunlar arasında yer almamaktadır.
Eleştiriler bir de denge sorununa dikkat çekiyordu: Arsa sahibi, kendisini koruyabilecek önlemleri alma imkânına sahipken bu önlemleri almayı ihmal eden taraftır. Müteahhidi özenle seçebilir, arsa paylarını teslim etmeyebilir ya da devirden önce kendi lehine ipotek tesis edebilirdi. Buna karşın korunan taraf arsa sahibi, mağdur olan taraf ise tapu siciline güvenerek daire edinen üçüncü kişilerdi.
 

4. 16 Mayıs 2025 Tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı
Yargıtay, E.2024/1, K.2025/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla üçüncü kişilerin iyi niyetine ilişkin yaklaşımını değiştirdi. Kararda önceki uygulamanın, alacak hakkının nispiliği ilkesiyle ve tapu siciline güveni koruyan Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesiyle bağdaşmadığı açıkça ifade edildi.
Yeni kurala göre iyi niyet asıldır. Üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu ispat etme yükü artık arsa sahibine aittir. Arsa sahibi bu ispatı yaparken sicil kayıtları ve fiili karinelerden yararlanabilir: Üçüncü kişi ile müteahhit arasındaki yakın akrabalık ya da ticari ilişki, taşınmazın kısa aralıklarla el değiştirmesi veya piyasa değerinin çok altında bir bedelle devredilmesi bu karineler arasında sayılabilir. Kötü niyetin ispatlanamadığı durumlarda ise üçüncü kişinin mülkiyet hakkı korunacaktır.
Kararda ayrıca şu nokta da vurgulandı: Arsa sahibi, tapu devrinin bir inşaat sözleşmesine dayandığını tapunun beyanlar hanesine şerh olarak düşürerek üçüncü kişilerin iyi niyet iddiasını baştan bertaraf edebilir.
 

5. Kararın Değerlendirmesi: Neyi Değiştirdi, Neyi Değiştirmedi?
Bu İçtihadı Birleştirme Kararı, üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının korunması bakımından önemli bir adım olmakla birlikte eski yaklaşımın tamamından vazgeçilmediğini belirtmek gerekir.
Değişmeyen hususlar şunlardır: Arsa sahibinin inşaat tamamlanmadan devrettiği payların 'avans tapu' niteliğinde olduğu, üçüncü kişinin müteahhidin halefi sayıldığı ve sözleşmeden dönme ile birlikte tescilin yolsuz hale geleceği görüşleri varlığını sürdürmektedir.
Değişen husus ise şudur: Üçüncü kişinin kötü niyetli olduğu artık baştan varsayılmamaktadır. İyi niyet karine olarak kabul edilmekte; kötü niyetin ispatı arsa sahibine yüklenmektedir.
Doktrinde Yargıtay'ın yeni kararına yönelik de eleştiriler yöneltilmektedir. Üçüncü kişi, tapuda malik olarak görünen yükleniciden geçerli bir tescille mülkiyet hakkını kazanmıştır. Bu durumda tasarruf yetkisi olan kişiden gerçekleştirilen geçerli bir devir söz konusudur ve Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi zaten ancak yolsuz tescil halinde uygulama alanı bulur. Geçerli tescile dayanan bir kazanımda iyi niyet araştırmasına girişilmesi de bu bakımdan sorunludur. Bir görüşe göre, uygulamadaki asıl sorunu çözmek için Yargıtay'ın benimsediği dönme kuramının değiştirilmesi gerekmektedir. Yeni dönme teorisi uygulandığında sözleşmeden dönme, sözleşmeyi tasfiye ilişkisine dönüştürür; tescil yolsuz hale gelmez. Arsa sahibi yalnızca müteahhit adına tapuda kayıtlı olan paylar için tescile zorlama davası açabilir; bu talep üçüncü kişiye karşı yöneltilemez.
 

Sonuç
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden müteahhit aracılığıyla bağımsız bölüm edinen kişiler, uzun yıllar boyunca arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmenin akıbetine bağlı bir hukuki belirsizlik içinde kaldı. 16 Mayıs 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı bu belirsizliği önemli ölçüde azaltmış; üçüncü kişilerin iyi niyetinin artık arsa sahibince ispatlanması gereken bir olgu olduğunu ortaya koymuştur. Ancak kararın eski yaklaşımın temel kabullerini sürdürdüğü de göz önünde tutulmalıdır. Tapu siciline güven ilkelerinin tam anlamıyla hayata geçirilmesi ve üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının daha güçlü bir zemine oturtulması için uygulamanın gelişimini yakından takip etmek büyük önem taşımaktadır.

14.06.2026 195 Av. Can KİLERCİOĞLU