Müteahhit Daireyi Teslim Etmezse Ne Olur? Arsa Sahibinin Hakları ve Tazminat Yolları
Hukuki Danışmanlık Almak İster Misiniz?
Av. Can Kilercioğlu ile doğrudan iletişime geçin.
Müteahhit Daireyi Teslim Etmezse Ne Olur? Arsa Sahibinin Hakları ve Tazminat Yolları
Gönen, Bandırma ve Balıkesir bölgesinde gayrimenkul ve inşaat hukuku alanında; kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda, müteahhit temerrüdü, tazminat davaları ve tapu iptali süreçlerinde arsa sahibi ve müteahhit tarafına hukuki danışmanlık ve dava takip hizmeti sunmaktayız.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin taşınmazını inşaata açması, müteahhidin ise belirlenen bağımsız bölümleri tamamlayıp teslim etmesi esasına dayanır. Bu sözleşmede müteahhidin asli borcu yapıyı inşa ederek arsa sahibine teslim etmektir. Arsa sahibinin asli borcu ise kararlaştırılan arsa paylarını ve bu paylara karşılık gelen bağımsız bölümlerin mülkiyetini müteahhide devretmektir.
Uygulamada müteahhidin belirlenen sürede inşaatı tamamlayamaması ya da daireleri hiç teslim etmemesi sık karşılaşılan bir sorundur. Bu yazıda, müteahhidin teslim borcunu yerine getirmemesi karşısında arsa sahibinin hukuki seçenekleri ele alınmaktadır.
1. Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Uygulanacak Hükümler
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk hukukunda kanunla düzenlenmemiş, isimsiz ve karma bir sözleşmedir. İçeriğinde hem eser sözleşmesinin hem de taşınmaz satışı ya da satış vaadinin temel unsurları bir arada yer almaktadır. Bu karma niteliği nedeniyle sözleşmeye doğrudan eser sözleşmesi ya da satış sözleşmesi hükümleri uygulanamaz; bu hükümler ancak sözleşmenin yapısına uygun düştükleri ölçüde kıyasen uygulanır.
Müteahhidin teslim borcunu yerine getirmemesi bakımından eser sözleşmesine özgü bir temerrüt hükmü bulunmamaktadır. Bu durumda TBK'nın borçlu temerrüdüne ilişkin genel hükümleri (m. 117-126) uygulanmaktadır.
2. Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları
Müteahhidin kusuru ile temerrüde düşmesi hâlinde arsa sahibi TBK m. 123-126 kapsamında üç seçimlik hakkından birini kullanabilir. Bu haklar sırasıyla şunlardır:
•Müteahhitten borcunu aynen ifa etmesini ve gecikme tazminatı ödemesini talep etmek
•Aynen ifadan vazgeçerek müspet zararının tazminini istemek
•Sözleşmeden dönerek menfi zararının tazminini istemek
Arsa sahibinin bu haklardan birini kullanabilmesi için önce müteahhide ek süre vermesi gerekir. Ek süre içinde de ifa gerçekleşmezse arsa sahibi seçimini yaparak ilgili hakkı kullanabilir.
3. Aynen İfa ve İşin Başkasına Tamamlatılması
Arsa sahibi, müteahhitten inşaatı sözleşmeye uygun biçimde tamamlamasını ve daireleri teslim etmesini talep edebilir. Bu talebe gecikme tazminatı da eklenebilir. Bunun yanı sıra TBK m. 113/1 uyarınca arsa sahibi, hâkimden aldığı yetkiyle masrafı müteahhide ait olmak üzere işi bizzat yapabilir ya da bir başkasına tamamlatabilir. Bu hükmün uygulanması müteahhidin kusurlu olup olmamasına bağlı değildir.
4. Müspet Zararın Tazminini Talep Etmek
Arsa sahibi aynen ifadan vazgeçerek müspet zararının tazminini isteyebilir. Müspet zarar, müteahhidin borcunu sözleşmeye uygun biçimde yerine getirmiş olsaydı arsa sahibinin malvarlığının alacağı değer ile mevcut durum arasındaki farktır.
Müspet zararın hesabında, yapının tamamlanmış hâlinde arsa sahibine kalacak bağımsız bölümlerin rayiç değeri esas alınır. Bu değerden mevcut inşaatın değeri çıkarılır; ayrıca ifanın gecikmesinden doğan diğer zararlar da talep kapsamına girer. Yargıtay, müspet zararın hesabında dava tarihindeki rayiç değeri esas almaktadır.
Aynen ifadan vazgeçip müspet zararın tazminini seçmek sözleşmeyi sona erdirmez; yalnızca müteahhidin aynen ifa borcunu tazminat borcuna dönüştürür. Sözleşme geçerliliğini koruduğundan asıl borca karşı ileri sürülebilen itiraz ve defiler, tazminat borcuna karşı da ileri sürülebilir.
Müspet zararın tazminini talep edebilmek için arsa sahibinin kusursuz olması gerektiği Yargıtay tarafından vurgulanmaktadır. Bununla birlikte doktrinde, hafif kusur hâlinde tazminattan indirim yoluna gidilmesinin daha isabetli olacağı savunulmaktadır.
5. Sözleşmeden Dönme ve Menfi Zarar
Arsa sahibi, ek süre vermiş olmasına karşın müteahhit yine de ifa etmemişse sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Sözleşmeden dönülmesiyle birlikte sözleşme kurulduğu andan itibaren geçmişe etkili biçimde ortadan kalkar ve taraflar edindiklerini karşılıklı olarak iade eder.
Sözleşmeden dönme hâlinde talep edilebilecek tazminat türü menfi zarardır. Menfi zarar, sözleşmenin geçerli olduğuna güvenilerek katlanılan kayıpları kapsar. Uygulamada menfi zararın miktarı çoğunlukla müspet zararın oldukça altında kalmaktadır.
Sonuç
Müteahhidin daireleri teslim etmemesi hâlinde arsa sahibi, somut olayın koşullarına göre farklı hukuki yollardan birini seçebilir. Hangi seçeneğin tercih edileceği; inşaatın tamamlanma düzeyine, müteahhidin mali durumuna ve arsa sahibinin önceliklerine göre değişir. Her seçeneğin hukuki sonuçları birbirinden belirgin biçimde farklılaştığından, sürecin başından itibaren hukuki danışmanlık alınarak yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.