Kiracı Sözleşmedeki Artış Oranını Ödemezse Hangi Dava Açılır, Kira Tespit Davası Mı?
Hukuki Danışmanlık Almak İster Misiniz?
Av. Can Kilercioğlu ile doğrudan iletişime geçin.
KİRACI SÖZLEŞMEDEKİ ARTIŞ ORANINI ÖDEMEZSE HANGİ DAVA AÇILIR, KİRA TESPİT DAVASI MI?
Kilercioğlu Hukuk & Danışmanlık olarak Bandırma, Gönen ve Balıkesir bölgesinde kira hukuku alanında avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermekteyiz. Kira bedelinin belirlenmesi, kira tespit davaları, sözleşmedeki artış şartından kaynaklanan uyuşmazlıklar ve kira alacağının tahsiline ilişkin süreçlerde vekillik ve hukuki destek sağlamaktayız.
Kira sözleşmesinde her yıl uygulanacak artış oranı kararlaştırılmış olabilir. Buna rağmen kiracı, artışı yapmadan eski kira bedelini ödemeye devam edebilir. Bu durumda kiraya verenin hangi davayı açacağı çoğu zaman karıştırılır. Akla ilk gelen kira tespit davası olsa da, sözleşmede artış kararlaştırılmış olması halinde durum farklıdır. Bu yazıda, sözleşmedeki artış oranına uymayan kiracıya karşı açılacak davanın niteliği ele alınmaktadır.
Sözleşmede Artış Varsa Kira Tespit Davasına Gerek Yoktur
Burada temel ayrım şudur: Eğer kira sözleşmesinde uygulanacak artış oranı zaten belirlenmişse, kira bedelinin ne olacağı bellidir. Yeni dönemin kira bedeli, sözleşmedeki artış oranına göre kendiliğinden artar. Bu nedenle yeni kira bedelinin mahkemece belirlenmesine, yani teknik anlamda bir kira tespit davası açılmasına gerek yoktur.
Kira tespit davası, kira bedelinin ne olacağının önceden belli olmadığı, hâkimin yeni kira bedelini belirlemesi gereken durumlarda açılır. Oysa sözleşmede artış oranı varsa, hâkimin belirleyeceği bir şey kalmamıştır. Kira bedeli sözleşme gereği zaten artmıştır.
Açılacak Dava Bir İfa Davasıdır
Sözleşmedeki artışa uymayan kiracıya karşı açılacak dava, teknik anlamda kira tespit davası değil, bir ifa davasıdır. Yani kiraya veren, sözleşme gereği doğmuş ve muaccel hale gelmiş kira alacağının ödenmesini talep eder. Burada kiracı sözleşmeye aykırı davranmış, yani sözleşme uyarınca ödemesi gereken kira bedelini ya hiç ödememiş ya da eksik ödemiştir.
Bu davada hâkimin yapacağı şey, önce sözleşme uyarınca yapılması gereken artışı belirlemek, sonra kiracıyı eksik ödediği kısmı ödemeye mahkûm etmektir. Hâkim bu belirlemeyi yaparken, ya sözleşmedeki artış oranını ya da bu oranın kanuni sınırı aşması halinde onun yerine geçen tüketici fiyat endeksi oranını esas alır. Talep edilmesi halinde, eksik ödenen kira bedeli için temerrüt faizine de hükmedilebilir.
İfa Davası ile Kira Tespit Davası Arasındaki Fark
Bu iki dava arasındaki fark sadece isimden ibaret değildir, sonuçları da farklıdır. Kira tespit davasında mahkemenin verdiği karar yenilik doğurucu niteliktedir. Yani yeni kira bedeli, ancak kararın kesinleşmesiyle ortaya çıkar. Bu nedenle kira tespit davasında kiracı, kararın kesinleşmesinden önce kural olarak temerrüde düşmüş sayılmaz.
Buna karşılık, sözleşmedeki artışa uymayan kiracıya karşı açılan ifa davasında durum farklıdır. Burada kira bedelindeki artış sözleşmeden doğduğu için, yeni kira bedeli yeni dönemin başından itibaren zaten bellidir ve geçerlidir. Mahkeme kararı bu bedeli yeni baştan yaratmaz, sadece var olan durumu tespit ederek kiracıyı ödemeye mahkûm eder.
Dava Açma Süresine İlişkin Kuralların Önemi Yoktur
Kira tespit davalarında, kararın yeni dönemin başından itibaren etkili olabilmesi için belirli süre kurallarına uyulması gerekir. Örneğin yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce dava açılması veya kiracıya yazılı bildirimde bulunulması gibi şartlar aranır.
Ancak sözleşmedeki artışa uymayan kiracıya karşı açılan ifa davasında bu süre kurallarının uygulanmasına gerek yoktur. Çünkü sözleşme gereği yapılması gereken artış, yeni dönemin başından itibaren zaten geçerlidir. Kiraya veren, davayı yeni dönem içinde herhangi bir zamanda açarak, dönem başından itibaren eksik ödenen kira bedellerini ve bunların faizini talep edebilir. Hatta sonraki bir yılda dava açsa dahi, önceki dönemin eksik kira bedellerini işlemiş faiziyle birlikte isteyebilir.
Kiraya Verenin İtirazsız Ödeme Alması
Kiracı eksik ödeme yaptığında, kiraya verenin bu ödemeyi itiraz etmeden kabul etmiş olması, eksik ödenen kısım için sonradan dava açmasına engel oluşturmaz. Yani kiraya verenin geçmişte eksik ödemeyi kabul etmiş olması, sözleşmeden doğan kira alacağından vazgeçtiği anlamına gelmez. Bu alacak, zamanaşımı süresi içinde talep edilebilir.
Sonuç
Kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılmışsa, kiracının bu artışa uymaması halinde açılacak dava kira tespit davası değil, sözleşmeye dayanan bir ifa davasıdır. Bu davada mahkeme yeni bir kira bedeli belirlemez, sözleşme gereği doğmuş kira alacağının ödenmesine karar verir. Davanın niteliğinin doğru belirlenmesi, dava açma süresi ve temerrüt faizi gibi sonuçları doğrudan etkilediğinden, bu süreçte bir avukatın hukuki desteğini almak büyük önem taşımaktadır.