Kira Tespit Davası Nedir, Ev Sahibi Fahiş Zam İsterse Ne Yapılır?
Hukuki Danışmanlık Almak İster Misiniz?
Av. Can Kilercioğlu ile doğrudan iletişime geçin.
KİRA TESPİT DAVASI NEDİR, EV SAHİBİ FAHİŞ ZAM İSTERSE NE YAPILIR?
Kilercioğlu Hukuk & Danışmanlık olarak Bandırma, Gönen ve Balıkesir bölgesinde kira hukuku alanında hem kiracı hem de kiraya veren tarafına yönelik avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermekteyiz. Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi, kira bedelinin tespiti ve uyarlanması, tahliye davaları ile kira alacağının tahsiline ilişkin uyuşmazlıklarda vekillik ve hukuki destek sağlamaktayız.
Yüksek enflasyon ortamında kira bedelleri ile gerçek piyasa değerleri arasındaki fark giderek açılmaktadır. Kiraya verenler ödenen kiranın çok düşük kaldığını düşünürken, kiracılar fahiş zam taleplerinden endişe etmektedir. Taraflar yeni dönem kira bedeli üzerinde anlaşamadığında başvurulan temel hukuki yol kira bedelinin tespiti davasıdır. Bu yazıda kira tespit davasının ne olduğu, hangi kurallara tabi olduğu ve Yargıtay uygulamasının bu davaları nasıl şekillendirdiği ele alınmaktadır.
Kira Tespit Davası Nedir
Kira bedelinin tespiti davası, mevcut bir kira sözleşmesine dayanarak yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesini konu alan bir davadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarında bu davaların hukuki niteliği açıkça ortaya konulmuştur. Buna göre kira tespiti davalarında verilen hüküm, bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir ve bu belirlemenin açık, net ve tam olması gerekir.
Bu davaların en önemli özelliği kamu düzeniyle ilgili olmalarıdır. Yargıtay, kira tespiti davalarında izlenecek yöntemleri tarafların serbestçe belirleyemeyeceğini, hâkimin kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belirlenmiş yöntemlere uygun hareket etmek zorunda olduğunu vurgulamaktadır. Hâkimin bu ilkelerin dışına çıkması, eşit uygulama ilkesini bozacağı gibi davanın kamu düzeniyle ilgili yapısına da aykırı düşer.
Önemli bir nokta da şudur: kira tespiti davası yalnızca kiraya veren tarafından değil, kiracı tarafından da açılabilir. Yani kira bedelinin düşürülmesini talep eden kiracı da bu davaya başvurabilir.
Kira Artışında TÜFE Sınırı
Kira artışının temel kuralı Türk Borçlar Kanununun 344. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Burada önemli bir tarihsel değişiklik vardır. Eskiden üretici fiyat endeksi esas alınırken, 2019 yılında yapılan değişiklikle birlikte artış oranında tüketici fiyat endeksi esas alınmaya başlanmıştır.
Taraflar arasında artış konusunda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli yine bu endeks sınırını geçmemek üzere, kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Bu düzenleme kiracıyı koruyucu nitelikte olup kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenle sözleşmeye bu sınırın üzerinde bir artış yazılmış olsa dahi, aşan kısım geçerli sayılmaz.
Beş Yıl Kuralı ve Hak ve Nesafet İlkesi
Kira tespiti davalarında en kritik ayrım, sözleşmenin süresine göre yapılan değerlendirmedir. Türk Borçlar Kanununun 344. maddesi uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından endeksteki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Bunun anlamı şudur: beş yıl dolduğunda hâkim artık sadece endeks oranıyla bağlı değildir. Bu noktada kira bedeli, emsal kiralar ve taşınmazın güncel durumu dikkate alınarak yeniden ve daha kapsamlı biçimde belirlenebilir. İşte fahiş kalmış veya çok düşük kalmış kiraların güncel piyasaya yaklaştırılması genellikle bu beş yıllık tespit yoluyla mümkün olur.
Yargıtay uygulamasında hak ve nesafet ilkesinin nasıl işlediği de nettir. Bilirkişiler taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelini belirler. Ancak hâkim bu rakamı doğrudan hükme esas almaz. Davalının eski kiracı olması nedeniyle, bilirkişinin belirlediği bu bedelden hak ve nesafet ilkesi uyarınca uygun ve makul bir indirim yapılır. Yani uzun süredir oturan kiracı lehine bir indirim söz konusudur. Yargıtay, bu indirimin yeterli olması ve kararda denetime elverişli bir gerekçeyle açıklanması gerektiğini belirtmektedir.
Endeks Dönemi ve Üç Yıl Kuralı
Yargıtay yerleşik uygulamasında, hak ve nesafete göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra şartlar değişmedikçe ve özel gelişmeler iddia ve ispat edilmedikçe, takip eden üç yıl için art arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hakkaniyete uygun kabul edileceğini benimsemiştir. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilir.
Yargıtay ayrıca önemli bir usul ilkesini de vurgulamaktadır. Davacı hak ve nesafete göre tespit istemiş olsa bile, çoğun içinde azın da bulunduğu ilkesinden hareketle, eğer talep edilen dönem aslında endeks dönemine denk geliyorsa hâkim endeks oranını uygulayarak kira bedelini tespit etmelidir. Sürenin henüz dolmadığı gerekçesiyle davanın tümden reddedilmesi doğru bulunmamaktadır.
Tacir Kiracı ve İşyeri Kiralarında İstisna
Kira artışına ilişkin koruyucu kuralın uygulanmasında bir istisna vardır. Kiracının Türk Ticaret Kanununa göre tacir sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, bu koruyucu hüküm belirli bir süre uygulanmamıştır. Bu tür kiralarda öncelikle sözleşme serbestisi gereği sözleşme hükümleri tatbik edilir, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise eski Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır. Bu nedenle kiracının tacir olduğu işyeri kiralarında durum, konut kiralarına göre farklılık gösterebilir.
Davanın Açılma Zamanı ve Görevli Mahkeme
Kira tespiti davasının açılma zamanı sonucu doğrudan etkiler. Talep edilen kira bedeli ileriye dönük bir kira dönemine ilişkin olmalıdır. Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılır veya bu süre içinde kiraya veren tarafından kiracıya yazılı bildirim yapılırsa, bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olacak şekilde belirlenebilir. Bu süre ve bildirim koşulu uygulamada sıkça gözden kaçırılmakta ve hak kaybına yol açmaktadır.
Kira tespiti davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Sonuç
Kira tespit davası, kira ilişkisinin güncel ekonomik koşullara uygun şekilde sürdürülmesini sağlayan, kamu düzeniyle ilgili özel bir davadır. Beş yıla kadar olan dönemde kira artışı tüketici fiyat endeksiyle sınırlıyken, beş yıl dolduğunda hâkim emsal kiraları ve taşınmazın durumunu dikkate alarak hak ve nesafet ilkesi çerçevesinde kira bedelini yeniden belirleyebilir. Eski kiracı lehine indirim, üç yıllık endeks dönemi ve otuz günlük süre kuralı gibi pek çok teknik nokta sonucu doğrudan etkilediğinden, kira tespiti sürecinin bir avukatın hukuki desteğiyle yürütülmesi hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.