Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Feshi (TBK MD. 331) Nedir, Şartları Nelerdir?

KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖNEMLİ SEBEPLERLE FESHİ (TBK MD. 331) NEDİR, ŞARTLARI NELERDİR?
 

Bandırma, Gönen ve Balıkesir bölgesinde kira sözleşmesi ve kira sözleşmesinin önemli sebeplerle feshi (TBK m. 331) konusunda hukuki destek arayan kişiler için Kilercioğlu Hukuk & Danışmanlık olarak, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, önemli sebeple fesih bildiriminin hazırlanması ve uyuşmazlık halinde dava takibi konularında hukuki danışmanlık ile temsil hizmeti sunmaktayız.
 

KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖNEMLİ SEBEPLERLE FESHİ NEDİR?
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir. Tarafların serbest iradesiyle kurulan bu sözleşme kural olarak süresinin sonunda ya da olağan fesih bildirimi yoluyla sona erer.
Bununla birlikte, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan bazı olaylar kira ilişkisinin sürdürülmesini taraflardan biri için katlanılmaz hale getirebilir. İşte böyle durumlar için kanun koyucu, Türk Borçlar Kanunu m. 331 hükmünde önemli sebeplerle fesih hakkını düzenlemiştir. Anılan hükme göre taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilmektedir.
Bu düzenleme, sözleşmeye bağlılık ilkesinin (pacta sunt servanda) bir istisnası değil, sözleşme adaletini sağlamak amacıyla bu ilkeyi tamamlayan başka bir ilkenin (clausula rebus sic stantibus) somut görünümüdür. Sürekli edimli sözleşmeler doğası gereği uzun bir zamana yayıldığından, sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen değişikliklere uyum sağlamak gerekmektedir.
 

TBK MD. 331 NE TÜR KİRA SÖZLEŞMELERİNDE UYGULANIR?
Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 264, yalnızca belirli süreli taşınmaz kiralarında önemli sebeple fesih imkânı tanımaktaydı. Türk Borçlar Kanunu m. 331 ise bu sınırlamayı kaldırmış ve kiralananın niteliğine bakılmaksızın bütün kira sözleşmeleri için genel bir düzenleme getirmiştir. Buna göre hüküm, taşınır kiraları, taşınmaz kiraları ile konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından da uygulanmaktadır.
Aynı şekilde kira sözleşmesinin belirli ya da belirsiz süreli olmasının da hükmün uygulanması bakımından bir önemi yoktur. Yine de, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde tarafların m. 328 ve devamı hükümlere göre tazminatsız olağan fesih imkânı bulunduğundan, önemli sebebe başvurmak çoğu zaman pratik bir ihtiyaç olarak ortaya çıkmaz. Hükmün asıl uygulama alanı, sürenin dolması beklenmeden sona erdirilmek istenen belirli süreli kira sözleşmeleridir.
Türk Borçlar Kanunu m. 331 uyarınca fesih hakkının kullanılabilmesi için kiralananın teslim edilmiş olması da şart değildir. Henüz kiralanan teslim edilmeden ortaya çıkan ve sözleşmeye devamı çekilmez hale getiren bir olay, fesih hakkına dayanak yapılabilir. Ancak böyle bir durumda kiraya verenin sürekli edimi henüz başlamadığı için, fesih yerine sözleşmeden dönmenin söz konusu olacağı ve sonuçların geriye etkili doğacağı kabul edilmektedir.
 

ÖNEMLİ SEBEPLERLE FESHİN ŞARTLARI NELERDİR?
Türk Borçlar Kanunu m. 331 uyarınca fesih hakkının kullanılabilmesi için iki temel unsurun bir arada bulunması aranmaktadır. Bunlardan ilki, kira ilişkisinde etkili olan önemli bir olgunun ortaya çıkmış olmasıdır. Bu olgu taraflardan birinin davranışından kaynaklanabileceği gibi, taraflardan bağımsız bir gelişmeden de doğabilir. İlgili taraflardan birinin şahsında meydana gelen bir değişiklik de bu kapsamda değerlendirilebilir.
İkinci ve esas unsur ise söz konusu olgunun fesheden taraf bakımından kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getirmesidir. Olayın hem objektif olarak, yani aynı koşullarda bulunan makul bir kişinin gözünden ağır bir nitelik taşıması, hem de subjektif olarak fesheden taraf bakımından sözleşmeye devamı katlanılmaz kılması gerekir. Olayın objektif olarak ağırlık taşımakla birlikte, fesih hakkını kullanmak isteyen tarafça sözleşme kurulurken bilinen ya da öngörülebilen bir olay olduğunun anlaşılması halinde, çekilmezlik unsuru gerçekleşmemiş sayılmaktadır.
Kanun koyucu, önemli sebebin kesin bir tanımını vermekten bilinçli olarak kaçınmıştır. Bunun nedeni, hâkime tanınan takdir yetkisinin daraltılmaması ve her somut olay özelinde adaletin sağlanabilmesidir. Bu sebeple önemli sebebin varlığı, doktrinde geliştirilen ölçütler ve dürüstlük kuralı çerçevesinde her uyuşmazlıkta ayrıca incelenmektedir.
 

KİMLER ÖNEMLİ SEBEBE DAYANARAK FESİH HAKKINI KULLANABİLİR?
Türk Borçlar Kanunu m. 331 hem kiracıya hem de kiraya verene önemli sebeple fesih hakkı tanımıştır. Hüküm bu yönüyle, kiracıya kira ilişkisinden çıkış kapısı sağladığı kadar, kiraya veren için de sürdürülmesi beklenemeyecek hale gelen kira ilişkisinden kurtulma imkânı sunmaktadır. Bununla birlikte konut ve çatılı işyeri kiralarında m. 354 hükmü uyarınca kiracıyı koruyan emredici düzenlemeler dikkate alınmak suretiyle, sözleşmeyle bazı olayların önemli sebep sayılması yalnızca kiracı lehine sonuç doğuracaksa geçerli kabul edilmektedir.
Önemli sebebin kaynağı bakımından da bir sınırlama bulunmamaktadır. Kiracının ya da kiraya verenin kişisel veya ekonomik koşullarındaki ağır bir değişiklik, kiralananın bulunduğu çevrede ortaya çıkan ve sözleşmenin amacını ortadan kaldıran gelişmeler ve tarafları kira sözleşmesini kurmaya yönelten olguların kaybolması gibi pek çok durum hükmün uygulama alanına girebilir.
 

HANGİ DURUMLAR ÖNEMLİ SEBEP SAYILABİLİR?
Doktrinde önemli sebep, sözleşmenin kurulduğu sırada tarafların sözleşmeye temel olarak kabul ettikleri kişisel veya maddi şartlara ilişkin olan ve sözleşme süresinin sonuna kadar ilişkiyi sürdürmeyi dürüstlük kuralı uyarınca beklenemez hale getiren olgu olarak tanımlanmaktadır. Yargıtay da geçmiş tarihli kararlarında bu tanımı benimsemiştir.
Bu çerçevede tayin, kiracının bulunduğu işyerinin başka bir ile taşınması, kiracının veya yakınlarının kiralananın bulunduğu ortamda yaşamasına engel olan ağır bir hastalık, kiraya verenin sözleşmenin amacını ortadan kaldıran nitelikte ağır kusurlu davranışları, kiralananın bulunduğu çevrede sözleşmenin temelini ortadan kaldıran köklü değişiklikler gibi olaylar somut koşulları altında önemli sebep olarak değerlendirilebilir. Buna karşılık, sözleşme kurulurken bilinen ya da öngörülebilir nitelikteki olaylar kural olarak önemli sebep teşkil etmez. Örneğin askere çağrılma yaşı ile tecil süreleri ilgili kişi tarafından bilinmesi gereken hususlar olarak kabul edilmekte ve normal şartlarda önemli sebep sayılmamaktadır.
Önemli sebep her zaman tek bir olaydan kaynaklanmak zorunda değildir. Tek başına sözleşmeye devamı çekilmez hale getirmeyen bir olgu, başka olgularla birleştiğinde ya da tekrarlandığında, önemli sebep niteliği kazanabilir. Hâkim somut uyuşmazlıkta öne sürülen olguları bütünsel olarak değerlendirir ve sözleşmenin süresi, geçen süre, kalan süre ile tarafların menfaatlerini bir arada gözeterek karar verir.
 

TBK MD. 331 HÜKMÜ EMREDİCİ MİDİR, SÖZLEŞMEYLE DEĞİŞTİRİLEBİLİR Mİ?
Doktrinde hâkim görüş, önemli sebeple fesih hakkının ortadan kaldırılmasının ya da kullanılmasının zorlaştırılmasının mümkün olmadığı yönündedir. Bu hak, dürüstlük kuralı ve kişiliğin korunması ilkesine dayandığından, taraflar sözleşmeyle bu hakkı tamamen kaldıramaz ya da kullanılmasını fiilen imkânsız hale getiremez. Aksi halde kira ilişkisinin devamı kendisi için çekilmez hale gelen taraf, bu ilişkiye hapsedilmiş olur.
Bununla birlikte, fesih hakkının özüne dokunmayan düzenlemelerin geçerli olduğu kabul edilmektedir. Örneğin, fesih ihbar süresinin kısaltılması ya da sınırlı sayıda olmamak kaydıyla hangi olguların önemli sebep teşkil edeceğinin sözleşmede belirtilmesi mümkündür. Feshin parasal sonuçları bakımından ise tarafların daha geniş bir hareket alanı bulunduğu ve tazminat ödenmeyeceğinin ya da belirli bir miktarın ödeneceğinin kararlaştırılabileceği belirtilmektedir. Buna karşılık feshi engelleyecek düzeyde yüksek bir tazminat öngören sözleşme hükmü, feshi zorlaştırması nedeniyle geçersiz sayılmaktadır.
 

ÖNEMLİ SEBEPLE FESHİN OLAĞAN FESİH VE BORCA AYKIRILIKTAN DOĞAN FESİHTEN FARKI NEDİR?
Olağan fesih, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde belirli fesih dönemleri ve fesih bildirim sürelerine uyulmak suretiyle, herhangi bir gerekçe gösterilmeden başvurulabilen bir sona erme yoludur. Önemli sebeple fesih ise sözleşmenin sürdürülmesini çekilmez kılan ağır bir olgunun varlığını gerektirir. Olağan fesih yoluna başvurulamayan belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin dolması beklenmeden sözleşmenin sona erdirilmesini sağlayan başlıca araç önemli sebebe dayalı fesihtir.
Borca aykırılıktan kaynaklanan fesih hâllerinde ise kira sözleşmesinden doğan belirli bir yükümlülüğe aykırılık söz konusudur. Türk Borçlar Kanunu m. 315 hükmü uyarınca kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle yapılan fesih ya da m. 316 uyarınca kiralananın özenle kullanılması yükümlülüğüne aykırılık nedeniyle yapılan fesih bu kapsamda örnek olarak gösterilebilir. Borca aykırılık özel olarak düzenlenmiş bir hâle dayanıyorsa, kural olarak önemli sebebe başvurmaya gerek kalmamaktadır. Önemli sebebe dayalı fesih bu özel hükümleri tamamlayan, onlar dışında kalan olağanüstü durumlar için öngörülmüş genel bir imkândır.
 

Kira sözleşmesinin önemli sebeplerle feshi, somut olayın koşullarına göre değerlendirilmesi gereken ve hâkimin geniş bir takdir yetkisini kullandığı bir alandır. Fesih bildiriminin geçerliliği, ödenecek tazminatın hesabı ve sözleşmenin sona erme zamanı gibi konularda hak kaybına uğramamak için, sürecin baştan itibaren bir avukat eşliğinde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. Kilercioğlu Hukuk & Danışmanlık olarak kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda hukuki destek vermekteyiz.

30.06.2026 86 Av. Can KİLERCİOĞLU