Kira Sözleşme Tüfe Üzerinde Artış Kararlaştırılırsa Ne Olur, Fazla Ödenen Kira Geri Alınır Mı?
Hukuki Danışmanlık Almak İster Misiniz?
Av. Can Kilercioğlu ile doğrudan iletişime geçin.
Kira Sözleşme Tüfe Üzerinde Artış Kararlaştırılırsa Ne Olur, Fazla Ödenen Kira Geri Alınır Mı?
Kilercioğlu Hukuk & Danışmanlık olarak Bandırma, Gönen ve Balıkesir bölgesinde kira hukuku alanında avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermekteyiz. Kira bedelinin belirlenmesi, kira tespit davaları, sözleşmedeki artış şartlarından doğan uyuşmazlıklar ve fazla ödenen kira bedelinin iadesine ilişkin süreçlerde vekillik ve hukuki destek sağlamaktayız.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesine çoğu zaman bir artış oranı yazılır. Ancak bu oran, kanunun izin verdiği üst sınırın üzerinde belirlenmiş olabilir. Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde, sözleşmeye yazılan yüzde otuz, yüzde kırk gibi oranlar tartışma konusu olur. Bu yazıda, kira sözleşmesinde kanuni sınırın üzerinde bir artış kararlaştırıldığında bunun sonucunun ne olduğu ve kiracının fazla ödediği tutarı geri alıp alamayacağı ele alınmaktadır.
Kira Artışında Kanuni Üst Sınır Nedir
Türk Borçlar Kanununun 344. maddesi uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Yani taraflar kira artışını serbestçe değil, bu üst sınır içinde kalarak kararlaştırabilir. Bu kural, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Belirtmek gerekir ki bu düzenleme konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkindir. Ayrıca daha önce kanunda ölçüt olarak üretici fiyat endeksi yer alırken, 2019 yılında yapılan değişiklikle bu ölçüt tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olarak değiştirilmiştir.
Sözleşmedeki Yüksek Oran Tamamen Geçersiz Olmaz
Burada çok önemli bir nokta vardır. Sözleşmede tüketici fiyat endeksinin üzerinde bir artış oranı kararlaştırılmışsa, bu durum sözleşmenin tamamını ya da kira artışına ilişkin hükmün tümünü geçersiz kılmaz. Hukukumuzda bu duruma değiştirilmiş kısmi hükümsüzlük denir.
Değiştirilmiş kısmi hükümsüzlük şu anlama gelir: Sözleşmede kanuni sınırın üzerinde belirlenen oran, kendiliğinden kanuni üst sınıra çekilir. Yani sözleşmedeki yüksek oranın yerine, kanunun izin verdiği tüketici fiyat endeksi oranı geçer. Sonuç olarak kira artışı, sözleşmede yazan yüksek oranla değil, tüketici fiyat endeksindeki değişim oranıyla gerçekleşir.
Örneğin sözleşmede kira bedelinin her yıl yüzde kırk artırılacağı kararlaştırılmış, ancak bir önceki yılın tüketici fiyat endeksi değişim oranı yüzde yirmi beş ise, artış yüzde kırk değil yüzde yirmi beş olarak uygulanır. Aradaki fark, kiracıdan istenemez.
Düşük Oran Kararlaştırılmışsa Ne Olur
Bunun tersi de mümkündür. Eğer taraflar sözleşmede tüketici fiyat endeksinden daha düşük bir artış oranı kararlaştırmışlarsa, bu durumda sözleşmedeki düşük oran geçerli olur ve uygulanır. Çünkü kanun bir üst sınır koymaktadır, alt sınır koymamaktadır. Yani kiracı lehine olan düşük oran korunur.
Kiracı Fazla Ödediği Kira Bedelini Geri Alabilir Mi
Uygulamada sık karşılaşılan bir durum, kiracının sözleşmedeki yüksek orana göre ödeme yapmış olmasıdır. Kiracı, kanuni sınırın üzerindeki bir oranı bilmeden veya çekinerek ödemiş olabilir. Bu halde kiracının fazladan ödediği kısmı geri alıp alamayacağı önem taşır.
Kabul edilen görüşe göre, kira artışının kanuni sınırla sınırlı olması gerektiğinden, kiracının tüketici fiyat endeksini aşan kısmı ödemiş olması, taraflar arasında geçerli bir anlaşma sayılmaz. Çünkü tarafların açıkça yapamayacakları bir anlaşmayı, kiracının fazla ödeme yapması yoluyla zımnen yapmış saymak mümkün değildir. Bu nedenle kiracı, fazladan ödediği kısmı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir ya da sonraki kira borçlarına mahsup edilmesini, yani takas edilmesini talep edebilir.
Sözleşme Sonradan Yapılırsa veya Düşük Ödenirse
Artışa ilişkin anlaşmanın sözleşmenin başında değil de sonradan yapılması mümkündür. Bu halde de kanuni üst sınırın uygulanıp uygulanmayacağı öğretide tartışmalıdır. Yine kiracının, sözleşmede kararlaştırılan artıştan daha düşük bir bedel ödemesi ve kiraya verenin bunu uzun süre itiraz etmeden kabul etmesi halinde, taraflar arasında zımni bir anlaşmanın doğup doğmadığı değerlendirilir. Kabul edilen görüşe göre, bir veya iki aylık kısa süreli bir ödeme zımni anlaşma sayılmaz, ancak kiraya verenin uzun süre itirazsız kabulü farklı sonuç doğurabilir.
Sonuç
Kira sözleşmesinde tüketici fiyat endeksinin üzerinde bir artış oranı kararlaştırılması, sözleşmeyi geçersiz kılmaz, ancak bu yüksek oran kendiliğinden kanuni üst sınıra çekilir. Kiracı, bu sınırın üzerinde fazladan ödediği tutarı kural olarak geri isteyebilir veya sonraki kira borçlarına mahsup edilmesini talep edebilir. Her somut olayın koşulları farklılık gösterdiğinden, kira artışı ve fazla ödeme uyuşmazlıklarında bir avukatın hukuki desteğini almak büyük önem taşımaktadır.