Kira Önemli Sebeplerle Fehinde Tazminat Ve Parasal Sonuçlar Nasıl Belirlenir?

KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖNEMLİ SEBEPLERLE FESHİNDE TAZMİNAT VE PARASAL SONUÇLAR NASIL BELİRLENİR?
 

Bandırma, Gönen ve Balıkesir bölgesinde kira sözleşmesinin önemli sebeplerle feshi ve feshin parasal sonuçları konusunda hukuki destek arayan kişiler için Kilercioğlu Hukuk & Danışmanlık olarak, fesih bildirimi sonrası tazminat hesabı, kiracı veya kiraya veren aleyhine açılacak tazminat davalarının takibi ve uyuşmazlığın çözümü konularında hukuki danışmanlık ile temsil hizmeti sunmaktayız.
 

TBK MD. 331 UYARINCA ÖNEMLİ SEBEPLE FESİHTE TAZMİNAT ÖDENİR Mİ?
Türk Borçlar Kanunu m. 331 hükmünün ikinci fıkrasına göre hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar. Bu düzenleme, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu m. 264 hükmünden önemli bir farklılaşmayı ifade etmektedir.
Mülga hüküm uyarınca kira sözleşmesini önemli sebebe dayanarak feshetmek isteyen tarafın diğer tarafa tam tazminat teklif etmesi gerekmekteydi. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da tam tazminat teklif edilmeden gerçekleştirilen fesih bildirimlerini geçersiz saymaktaydı. Üstelik kira süresi bir yıl ya da daha uzun olduğunda verilecek tazminat, altı aylık kira bedelinden az olamamaktaydı. Bu uygulama, kira ilişkisi kendisi için çekilmez hale gelen tarafa ağır bir yük yüklemesi nedeniyle uzun süre eleştirilmiştir.
Türk Borçlar Kanunu m. 331 hükmü ile bu sıkı düzen terk edilmiş ve hâkime parasal sonuçları somut olaya göre belirleme yetkisi tanınmıştır. Hüküm artık peşinen bir tazminat tutarı belirlemediği gibi, fesheden taraftan başlangıçta bir tazminat teklifi yapmasını da aramamaktadır.
 

HÂKİM PARASAL SONUÇLARI HANGİ KISTASLARA GÖRE BELİRLER?
Hâkim feshin parasal sonuçlarını belirlerken, Türk Borçlar Kanunu’nun haksız fiil hukukundaki tazminat ölçütlerine ilişkin m. 51 ve m. 52 hükümlerinden de yararlanmaktadır. Bu çerçevede tarafların kusur durumu, olayın gerektirdiği koşullar ve ödenecek tazminatın taraflardan birini yoksulluğa düşürüp düşürmeyeceği gibi unsurlar değerlendirmeye katılır.
Önemli sebeple fesihte fesheden tarafın kusurunun fesih muhatabından daha fazla olmaması gerektiği kabul edilmektedir. Doktrinde bu yapı, hakkaniyete dayalı bir kusursuz sorumluluk hali olarak nitelendirilmektedir. Feshe konu olan olayın her iki tarafın da kusurundan kaynaklanmadığı durumlarda hâkimin hiç tazminata hükmetmemesi de mümkündür. Bununla birlikte kusur bulunmadığı her halde tazminat ödenmeyeceği yönünde mutlak bir sonuca varılmamaktadır. Doktrinde, hükümde yer alan ödemenin gerçek anlamda bir tazminat olmaktan çok bir denkleştirme bedeli niteliği taşıdığı belirtilmektedir. Fesih nedeniyle doğan zararın tamamına fesih muhatabının katlanmasını kanun koyucu uygun görmemiş, hâkime adil bir çözüm üretmek üzere geniş bir takdir yetkisi tanımıştır.
Hükümde geçen parasal sonuçlar ifadesi nedeniyle, hâkimin para dışında bir edime hükmetmesi mümkün değildir. Aynayla iade veya başka bir ayni edim, bu hüküm kapsamında karar konusu yapılamamaktadır.
 

MÜSPET ZARAR NEDİR, KİRACI VE KİRAYA VEREN İÇİN NELERİ KAPSAR?
Türk Borçlar Kanunu m. 331 uyarınca belirlenecek parasal sonuçların, fesih muhatabının uğradığı müspet zarara karşılık geldiği kabul edilmektedir. Müspet zarar, sözleşme süresinin dolması ya da olağan fesih yoluyla sona ermesi halinde ortaya çıkacak durum ile önemli sebeple fesih sonrası oluşan durum arasındaki farktan oluşmaktadır.
Kiraya veren açısından bu çerçevede istenebilecek kalemler arasında, kiralananın yeniden kiraya verilebileceği zamana kadar uğranan kira bedeli kayıpları ile yeniden kiraya vermek için yapılan ilan masrafları yer almaktadır. Kiracı açısından ise daha yüksek bir kira bedeliyle yeni bir yer kiralamak zorunda kalınması nedeniyle uğranan parasal kayıplar ve taşınma masrafları örnek olarak gösterilebilir. Fesih muhatabının fesih sonucunda elde ettiği bir yarar varsa, bu yararın belirlenecek bedelden indirilmesi gerekmektedir.
Parasal sonuçların belirlenmesinde, tarafların zararı azaltma yükümlülüğüne uygun davranıp davranmadığı da göz önünde tutulmaktadır. Örneğin kira sözleşmesinin kiracı tarafından önemli sebeple feshedildiği bir durumda, kiraya verenin kiralananı yeniden kiraya verebilmek için gerekli çabayı göstermemesi halinde, kiracı aleyhine belirlenecek tutarda indirime gidilmesi gerekmektedir.
 

KİRACININ ÖNEMLİ SEBEPLE FESHİNDE TAZMİNAT ÜST SINIRI VAR MIDIR?
Kiracı tarafından gerçekleştirilen önemli sebeple feshin parasal sonuçlarında, Türk Borçlar Kanunu m. 325 hükmünün gözetilmesi büyük önem taşımaktadır. Anılan hüküm, kiracının sözleşme süresine ya da fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri vermesi durumunda kira sözleşmesinden doğan borçlarının, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam edeceğini düzenlemektedir.
Yargıtay yerleşik içtihatlarında, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreyi ortalama üç ay olarak kabul etmektedir. Doktrinde, kiracının Türk Borçlar Kanunu m. 331 uyarınca ödemek zorunda kalabileceği tazminatın bu makul süre tazminatını aşamayacağı görüşü hâkimdir. Aksi halde, kira ilişkisine devamı kendisi için çekilmez hâle gelen kiracının, hiçbir nedene dayanmaksızın sözleşmeyi süresinden önce sona erdiren kiracıya kıyasla daha ağır bir mali külfetle karşılaşması söz konusu olur. Böyle bir sonuç hükmün amacı ve hakkaniyetle bağdaşmamaktadır.
İnceoğlu’na göre, kendi yerine kira ilişkisini devralmaya hazır ödeme gücü bulunan yeni bir kiracı bulan kiracının, Türk Borçlar Kanunu m. 325 hükmünde olduğu gibi, m. 331 yoluyla yapılan fesihte de herhangi bir tazminat ödememesi gerekir. Bu yaklaşım, kira ilişkisinin yeni kiracıya devri yoluyla zararın fiilen ortadan kaldırıldığı durumlarda hakkaniyete uygun sonuçlar doğurmaktadır.
 

TARAFLAR FESHİN PARASAL SONUÇLARINI ÖNCEDEN BELİRLEYEBİLİR Mİ?
Türk Borçlar Kanunu m. 331 hükmünün ikinci fıkrasına ilişkin tartışmalarda, parasal sonuçlar konusunda tarafların ilk fıkraya kıyasla daha geniş bir hareket alanı bulunduğu kabul edilmektedir. Buna göre taraflar sözleşmede, önemli sebeple fesih halinde hiç tazminat ödenmeyeceğini ya da belirli bir tutarın ödeneceğini kararlaştırabilir. Sonraki aşamada, fesih hakkını kullanan taraf ile karşı taraf arasında feshin parasal sonuçlarına ilişkin ayrı bir anlaşma yapılması da mümkündür.
Bununla birlikte, fesih hakkının özünü zedeleyen düzenlemeler geçersiz sayılmaktadır. Özellikle, feshi fiilen engelleyecek ölçüde yüksek bir tazminat öngören sözleşme hükümleri, önemli sebeple fesih hakkının kullanılmasını zorlaştırmaları nedeniyle geçerli kabul edilmemektedir. Hâkim somut uyuşmazlıkta tarafların yaptığı anlaşmayı dikkate alacak olmakla birlikte, hakkın özünü ortadan kaldıran düzenlemeleri geçersiz sayarak değerlendirmesini yine takdir yetkisi çerçevesinde yapmaktadır.
 

TAZMİNAT TALEBİ HANGİ ZAMANAŞIMINA TABİDİR?
Türk Borçlar Kanunu m. 331 uyarınca belirlenecek parasal sonuçlardan doğan alacağın zamanaşımı süresi, kira sözleşmesinden kaynaklanan bir alacak olarak Türk Borçlar Kanunu m. 146 kapsamında değerlendirilmektedir. Bu çerçevede on yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanmaktadır. Yargıtay da kira sözleşmesinden kaynaklanan tazminat alacakları bakımından on yıllık zamanaşımı süresini açıkça kabul etmektedir.
Söz konusu alacağın dönemsel bir edim niteliği bulunmadığından, kira bedelleri için öngörülen beş yıllık kısa zamanaşımı süresi bu alacak bakımından uygulanmamaktadır. Tarafların hak kaybına uğramamak için bu süre içinde alacaklarını talep etmesi gerekmektedir.
 

HAKSIZ FESHİN PARASAL SONUÇLARI NEDİR?
Önemli sebeple fesih, ancak gerekli şartların gerçekleşmesi halinde kullanılabilecek bir bozucu yenilik doğuran haktır. Şartları gerçekleşmemiş olmasına rağmen yapılan bir fesih bildiriminin kira sözleşmesini sona erdirmediği kabul edilmektedir. Bu çerçevede fesih bildiriminin kiraya verenden ya da kiracıdan gelmesine göre farklı sonuçlar ortaya çıkmaktadır.
Kiraya verenin önemli sebep şartlarını sağlamadan yaptığı fesih bildirimi sözleşmeyi sona erdirmemekte, kiracının kiralananı tahliye yükümlülüğü doğmamaktadır. Buna karşılık kiracının önemli sebep şartlarını sağlamadan yaptığı fesih bildirimi sonucunda kiralananı iade etmesi halinde, durum Türk Borçlar Kanunu m. 325 hükmü kapsamında değerlendirilmekte ve kiracı bu hüküm uyarınca makul süre tazminatından sorumlu olmaktadır. Dolayısıyla şartları taşımayan bir önemli sebep iddiası, kiracı bakımından kira borçlarının yasal fesih bildirim süresine kıyasla daha uzun bir süreyle devam etmesi gibi ek bir mali sonuca yol açabilir.
 

Kira sözleşmesinin önemli sebeplerle feshi, somut olayın koşullarına göre değerlendirilmesi gereken ve hâkimin geniş bir takdir yetkisini kullandığı bir alandır. Fesih bildiriminin geçerliliği, ödenecek tazminatın hesabı ve sözleşmenin sona erme zamanı gibi konularda hak kaybına uğramamak için, sürecin baştan itibaren bir avukat eşliğinde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. Kilercioğlu Hukuk & Danışmanlık olarak kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda hukuki destek vermekteyiz.

30.06.2026 45 Av. Can KİLERCİOĞLU