Kira İlişkisinde Çekilmezlik Nedir, Kira Sözleşmesi Ne Zaman Çekilmez Hale Gelir?

KİRA İLİŞKİSİNDE ÇEKİLMEZLİK NEDİR, KİRA SÖZLEŞMESİ NE ZAMAN ÇEKİLMEZ HALE GELİR?
 

Bandırma, Gönen ve Balıkesir bölgesinde kira sözleşmesinin önemli sebeplerle feshi ve çekilmezlik kavramı konusunda hukuki destek arayan kişiler için Kilercioğlu Hukuk & Danışmanlık olarak, kira ilişkisinin devamının çekilmez hale gelip gelmediğinin değerlendirilmesi, fesih hakkının kullanılması ve uyuşmazlık halinde dava takibi konularında hukuki danışmanlık ile temsil hizmeti sunmaktayız.
 

ÇEKİLMEZLİK KAVRAMI NE ANLAMA GELİR?
Türk Borçlar Kanunu m. 331 hükmü uyarınca kira sözleşmesinin önemli sebeplerle feshedilebilmesi için aranan temel şart, kira ilişkisinin devamının taraflardan biri için çekilmez hale gelmesidir. Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 264. maddesinde kullanılan tahammül edilemezlik ifadesi, Türk Borçlar Kanunu’nda aynı anlama gelecek şekilde çekilmezlik biçiminde yer almıştır.
Çekilmezlik kavramının takdiri, aynı zamanda önemli sebebin takdiri anlamına gelmektedir. Başka bir deyişle, kira sözleşmesine devamın bir taraf için çekilmez hâle gelip gelmediği belirlenirken aynı zamanda ileri sürülen olgunun önemli sebep niteliği taşıyıp taşımadığı değerlendirilmiş olmaktadır. Bu nedenle her somut olayda çekilmezlik unsuru ayrı ayrı incelenmekte ve hâkim bu konuda geniş bir takdir yetkisi kullanmaktadır.
 

ÇEKİLMEZLİK NASIL DEĞERLENDİRİLİR, HÂKİM HANGİ KISTASLARI ESAS ALIR?
Türk hukukunda çekilmezlik teşkil edebilecek olgular kanunda önceden sayılmamıştır. Kanun koyucu bilinçli olarak bu yola gitmemiş ve hâkime her somut olayın koşullarını esas alarak değerlendirme yapma serbestisi tanımıştır. Buna karşılık örneğin Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesinde kat malikleri arasındaki ilişkiler bakımından çekilmezliğin her hâlde mevcut sayıldığı durumlar düzenlenmiştir. Kira hukukunda ise böyle kategorik bir düzenleme yapılmamıştır.
Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin bölümünde, m. 315, m. 316 ve m. 352 gibi düzenlemelerle borca aykırılık halleri özel olarak ele alınmıştır. Bu özel hükümlere bağlanmış sonuçlara başvurulduğu durumlarda m. 331’e yer kalmamaktadır. Önemli sebeple fesih, özel hükümlerin uygulanmadığı ve sözleşmeye devamın yine de çekilmez hale geldiği olağanüstü durumlar için öngörülmüş bir başvuru yolu niteliğindedir.
Çekilmezlik değerlendirmesi yapılırken kira sözleşmesinin tüm koşulları, tarafların menfaatleri, sözleşmenin süresi ve olayın ağırlığı bir bütün olarak göz önünde bulundurulur. Hâkim, takdir yetkisini Türk Medeni Kanunu m. 4 çerçevesinde, hukuka ve hakkaniyete uygun olarak kullanır. Sözleşmeye bağlılık ilkesini hiçe sayan değerlendirmeler kabul edilemeyeceği gibi, somut olayın koşullarını dikkate almayan biçimsel çözümler de doğru sonuç vermeyecektir.
 

OBJEKTİF AĞIRLIK NE ANLAMA GELİR, NASIL TESPİT EDİLİR?
Bir olgunun önemli sebep oluşturması için her şeyden önce objektif olarak yeterli ağırlık taşıması gerekir. Objektif ağırlık ölçütü, aynı koşullarda bulunan makul bir kişinin de söz konusu olay karşısında kira sözleşmesini önemli sebeple feshetme hakkına sahip olup olamayacağı sorusu ile incelenmektedir. Bu değerlendirme, dürüstlük kuralı çerçevesinde tarafların menfaatlerinin karşılaştırılmasıyla yapılır.
Yalnızca fesih hakkını kullanmak isteyen tarafın kendi gözünde sözleşme katlanılmaz hale gelmişse, ancak aynı koşullarda bulunan makul bir kişi açısından böyle bir sonuç çıkmıyorsa, olgunun objektif ağırlık taşımadığı kabul edilmektedir. Bu durumda yalnızca subjektif bir hassasiyetten söz edilebileceği için, Türk Borçlar Kanunu m. 331 uyarınca fesih hakkının kullanılması mümkün olmayacaktır.
Objektif ağırlık kendi içinde mutlak ve nispi ağırlık olarak iki alt başlıkta incelenmektedir. Mutlak objektif ağırlık, ortaya çıkan tek bir olgunun kira ilişkisine devamı tek başına çekilmez hale getirmesini ifade eder. Taraflar arasındaki güven ilişkisinin sözleşmeye devamı beklenemez kılacak şekilde sarsılması ya da tarafları kira ilişkisini kurmaya yönelten temel nedenlerde köklü bir değişiklik meydana gelmesi bu kapsamda değerlendirilebilir. Nispi objektif ağırlık ise, tek başına yetersiz olan bir olgunun tekrarlanması veya başka olgularla birleşmesi sonucu yeterli ağırlığa ulaşmasını anlatır. Bu durumda fesih hakkını kullanmak isteyen tarafın, sözleşmeyi ayakta tutmak için dürüstlük kuralı çerçevesinde gerekli çabayı gösterip göstermediğine de bakılmaktadır.
 

SUBJEKTİF AĞIRLIK NEDEN ÖNEMLİDİR?
Olgunun objektif olarak yeterli ağırlığa sahip olması, çekilmezlik unsurunun gerçekleştiği yönünde önemli bir göstergedir. Buna karşılık fesih hakkını kullanan kişinin somut durumu da incelenmek zorundadır. Subjektif ağırlık ölçütü, ortaya çıkan olgunun bu kişi açısından gerçekten sözleşmeye devamı çekilmez kılıp kılmadığını sorgulamaktadır.
Bu çerçevede ilk olarak öngörülebilirlik testi uygulanmaktadır. Kira sözleşmesinin kurulması sırasında mevcut olan ve fesih hakkını kullanmak isteyen kişi tarafından bilinmesi gereken ya da sonradan ortaya çıkacağı sözleşmenin kurulması esnasında öngörülebilen bir olay, kural olarak önemli sebep sayılmamaktadır. Risk içeren bir faaliyette bulunmak amacıyla kiralanan işyerinde bu riskin gerçekleşmesi durumu doktrinde tipik örnek olarak gösterilmektedir. Söz konusu risk önceden öngörülebilir olduğu için, bu olaya dayanılarak Türk Borçlar Kanunu m. 331 yoluna başvurulamamaktadır.
Önemli sebebin önceden öngörülebilir olması, sebebin sonuçlarının da öngörülebilir nitelikte olduğu anlamına gelmemektedir. Doktrinde verilen örneklerden biri, kiracının sözleşmenin kurulması aşamasında kiralanan taşınmazın bodrum katının nemli olabileceğini öngörmesi, ancak nemin sağlığını bozacak ölçüye ulaşacağını öngörememesidir. Böyle bir durumda subjektif ağırlık unsurunun sağlandığı ve çekilmezlik kriterinin gerçekleştiği belirtilmektedir.
 

KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ ÇEKİLMEZLİK DEĞERLENDİRMESİNİ NASIL ETKİLER?
Kira sözleşmesinin geçen ve kalan süresi, çekilmezlik değerlendirmesinde göz ardı edilmemesi gereken unsurlardandır. Çok uzun süredir devam eden bir kira ilişkisinin bir olay nedeniyle birden çekilmez hâle geldiğini kabul etmek, kısa süredir devam eden bir kira ilişkisine göre daha güç olabilir. Tarafların kira ilişkisini uzun süre boyunca sürdürmüş olması, ortaya çıkan olgunun gerçekten önemli sebep niteliği taşıyıp taşımadığı konusunda daha dikkatli bir değerlendirme yapılmasını gerektirir.
Sözleşmenin kalan süresi ise özellikle kiracı tarafından ileri sürülen fesih taleplerinde belirleyici bir rol oynamaktadır. Kira sözleşmesinin sona ermesine az bir süre kalmışsa, kiracıdan bu süre boyunca sözleşmeye katlanmasını beklemek bazı durumlarda daha makul kabul edilebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu m. 347 hükmü uyarınca kiraya verenin süre dolması nedeniyle sözleşmeyi sona erdirme imkânı bulunmadığından, kalan süre unsuru kiraya veren bakımından aynı önemi taşımamaktadır.
Yine de uzun süreli kira sözleşmelerinde tarafların belirli riskleri en başından üstlendiği gerçeğinin göz ardı edilmemesi gerekmektedir. Kalan sürenin uzunluğu tek başına fesih hakkını doğurmaz. Ortaya çıkan olgunun tarafların sözleşmenin kurulduğu sıradaki öngörülerinin dışında gerçekleşip gerçekleşmediği yönünde ayrıca bir inceleme yapılmalıdır.
 

ÇEKİLMEZLİK İDDİASININ İSPATI KİMDE OLUR?
Türk Borçlar Kanunu m. 331 uyarınca önemli sebebe dayanarak kira sözleşmesini feshetmek isteyen taraf, dayanağı yapılan olguyu ve bu olgunun kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getirdiğini ispatla yükümlüdür. Hâkim, önemli sebebin varlığını kendiliğinden gözetemez. Fesih hakkının kullanılma sebebinin ne olduğunu, fesheden tarafın açıkça ortaya koyması ve gerekirse delillerle desteklemesi gerekir.
Bu nedenle önemli sebebe dayalı bir fesih bildirimi hazırlanırken hangi olguların önemli sebep olarak ileri sürüldüğü, bu olguların ne zaman ortaya çıktığı ve neden kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getirdiği ihtarnamede açıkça belirtilmelidir. Sonraki aşamada açılacak ya da karşı tarafça açılacak tahliye ya da tazminat davasında, bu olguları destekleyen delillerin hazırlanması büyük önem taşımaktadır.
 

Kira sözleşmesinin önemli sebeplerle feshi, somut olayın koşullarına göre değerlendirilmesi gereken ve hâkimin geniş bir takdir yetkisini kullandığı bir alandır. Fesih bildiriminin geçerliliği, ödenecek tazminatın hesabı ve sözleşmenin sona erme zamanı gibi konularda hak kaybına uğramamak için, sürecin baştan itibaren bir avukat eşliğinde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. Kilercioğlu Hukuk & Danışmanlık olarak kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda hukuki destek vermekteyiz.

30.06.2026 72 Av. Can KİLERCİOĞLU