Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Gecikme Tazminatı ve Yüklenici Temerrüdü
Hukuki Danışmanlık Almak İster Misiniz?
Av. Can Kilercioğlu ile doğrudan iletişime geçin.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Gecikme Tazminatı ve Yüklenici Temerrüdü
Gönen, Bandırma ve Bursa bölgesinde gayrimenkul hukuku alanında; kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan gecikme tazminatı davaları, yüklenici temerrüdü ve tapu iptali tescil davalarında danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahiplerinin en sık karşılaştığı sorunların başında yüklenicinin teslimde gecikmesi gelmektedir. Bu gecikme; inşaatın hiç başlamaması, yarıda bırakılması ya da sözleşmede belirlenen tarihte tamamlanmaması biçiminde ortaya çıkabilir. Gecikmeden doğan tazminat hakkı ise arsa sahibine hem kanundan hem de sözleşmeden kaynaklanmaktadır.
1. Gecikme Tazminatı Nedir?
Gecikme tazminatı; borçlunun edimini sözleşmede belirlenen tarihte yerine getirmemesi nedeniyle alacaklının uğradığı zararı gidermek amacıyla ödenmesi gereken tazminattır. TBK m. 118 uyarınca temerrüde düşen borçlu, kusurlu olmadığını ispat edemedikçe borcun geç ifasından doğan zararı gidermekle yükümlüdür.
Uygulamada önemli bir husus şudur: Sözleşmede gecikme tazminatına ilişkin herhangi bir düzenleme bulunmasa dahi, yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde arsa sahibi gecikme tazminatı talep edebilir. Bu hakkın temeli kanundan kaynaklanmakta olup sözleşmede düzenlenmemiş olması talebi engellemez. Bu gibi durumlarda tazminat miktarı, piyasa rayiçlerine göre belirlenen emsal kira bedeli esas alınarak hesaplanmaktadır.
2. Yüklenicinin Temerrüde Düşmesi
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüde düştüğünden söz edebilmek için öncelikle sözleşmede belirlenen teslim tarihinin geçmesi gerekir. TBK m. 117 gereğince, sözleşmede kesin bir teslim tarihi belirlenmişse bu tarihin geçmesiyle yüklenici ihtara gerek kalmaksızın temerrüde düşmüş olur. Sözleşmede kesin bir tarih belirlenmemişse arsa sahibinin yükleniciye ihtarname göndermesi ve makul bir süre tanıması gerekir.
Temerrüt tarihinin belirlenmesinde sözleşme metni belirleyici rol oynar. Sözleşmede yapı ruhsatının alınmasından veya yer tesliminden itibaren belirli bir sürenin işleyeceği kararlaştırılmışsa, teslim tarihi ve temerrüt bu başlangıç noktasına göre hesaplanır. Anahtar teslim taahhüdü içeren sözleşmelerde ise Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınması da teslim yükümlülüğünün kapsamına girmekte; iskan alınmaksızın yapılan fiili teslimlerin sözleşmeye uygun teslim sayılamayacağı kabul edilmektedir.
3. Gecikme Tazminatının Hesaplanması
Gecikme tazminatının miktarı belirlenirken öncelikle sözleşme hükümleri esas alınır. Sözleşmede belirli bir tutar ya da hesaplama yöntemi öngörülmüşse bilirkişi bu hükümleri esas alarak hesaplama yapar. Sözleşmede herhangi bir düzenleme yapılmamışsa tazminat, piyasa rayiçlerine göre tespit edilen emsal kira bedeli üzerinden belirlenir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin içtihadına göre, sözleşmede belirlenen gecikme tazminatı miktarının uzun süreli gecikmelerde piyasa rayiçlerinin çok gerisinde kalması halinde, maktu miktara bağlılığın süresiz devam etmesi hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurabilmektedir. Bu durumlarda hâkim, makul bir süre sonra gecikme tazminatını rayiç kira bedeline göre yeniden belirleyebilir.
Sözleşmede “gecikme tazminatı” veya “kira tazminatı” olarak adlandırılan kalemler Yargıtay tarafından hukuki niteliği bakımından değerlendirilmektedir. “Tazminat” ibaresi taşıyan düzenlemeler de somut içeriğine göre cezai şart olarak nitelendirilebilmektedir. Bu nedenle sözleşmede hangi kalemin gecikme tazminatı, hangisinin cezai şart olduğunun açıkça ayrıştırılması, mükerrer ödeme iddialarının önüne geçmek bakımından önemlidir.
4. Gecikme Tazminatının Sınırları
Gecikme tazminatı talep edilebilmesi için bazı sınır koşulları da göz önünde bulundurulmalıdır. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre:
•Bağımsız bölümlerin arsa sahibi tarafından kullanılmaya başlanması, kiraya verilmesi ya da üçüncü kişilere devredilmesi halinde bu tarihten itibaren gecikme tazminatı talep edilemez.
•Yüklenicinin temerrüde düşmesinden önce arsa sahibinin pay satışı yapmış olması halinde gecikme tazminatı talep edilmesi mümkün değildir.
•Mücbir sebep halleri, arsa sahibinden kaynaklanan gecikmeler ya da idari kararlar (örneğin imar planı yürütmesinin durdurulması) söz konusu olduğunda bu süreler gecikme süresine eklenir ve yüklenici sorumlu tutulmaz.
•Yüklenici, iskan alınmadan teslim yapmış ve sözleşmede iskan yükümlülüğü yükleniciye bırakılmışsa; iskan tarihi esas alınır, arsa sahibi yapı kullanma izni olmaksızın bağımsız bölümü fiilen kullanmaya ya da kiraya vermeye zorlanamaz.
5. Gecikme Tazminatı ile Cezai Şart Arasındaki Fark
Gecikme tazminatı ile cezai şart uygulamada zaman zaman karıştırılmaktadır. Temel fark şudur: Gecikme tazminatı, sözleşmede öngörülmüş olsun ya da olmasın kanundan doğan bir haktır ve arsa sahibinin fiilen uğradığı zarar esas alınır. Cezai şart ise ancak sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olması halinde talep edilebilir ve kararlaştırılan tutarın ödenmesi için zararın ayrıca ispatına gerek yoktur.
Sözleşmeden dönme gerçekleştiğinde ise gecikme tazminatı ve sözleşmenin ayakta kaldığı süreye bağlı cezai şart artık istenemez; yerini olumsuz zarar tazminatı alır. Bu nedenle sözleşme kurulurken hem gecikme tazminatının hem de dönme halinde geçerli olacak cezai şartın ayrı ayrı düzenlenmesi, arsa sahibinin her iki senaryoda da korunmasını sağlar.
6. Davada İspat ve Süreç
Gecikme tazminatı davası; arsa sahibinin sözleşmeyi, teslim tarihini, temerrüt olgusunu ve uğradığı zararı ortaya koymasını gerektiren bir dava türüdür. Teslimin gerçekleşip gerçekleşmediğini ispat yükü yükleniciye aittir. Bilirkişi incelemesiyle taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedeli belirlenir ve bu bedele göre hesaplama yapılır.
Gecikme tazminatı talebinde zamanaşımı süresi TBK m. 147 uyarınca beş yıldır. Her ay sonu itibarıyla muaccel hale gelen bu alacağın, sözleşmenin feshi beklenmeksizin de talep edilip dava açılabilmesi mümkündür.
Sonuç
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme tazminatı; arsa sahibinin sözleşmesel ve yasal düzeyde korunduğu temel hukuki araçlardan biridir. Sözleşmede bu konuda açık düzenleme yapılmış olsa da olmasa da yüklenicinin gecikmesi halinde tazminat hakkı doğmaktadır. Ancak tazminatın kapsamı, başlangıç ve bitiş tarihleri ile hesaplama yöntemi konularında Yargıtay’ın sıkı koşulları söz konusu olduğundan, bu alanın hukuki destek alınarak yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.