Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilmeli mi?
Hukuki Danışmanlık Almak İster Misiniz?
Av. Can Kilercioğlu ile doğrudan iletişime geçin.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilmeli mi?
Bandırma, Gönen ve Balıkesir bölgesinde gayrimenkul ve inşaat hukuku alanında; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, tapuya şerh işlemleri ve inşaat uyuşmazlıklarında arsa sahibi ve müteahhit tarafına hukuki danışmanlık ve dava takip hizmeti sunmaktayız.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığında tarafların büyük çoğunluğu tapuya şerh konusunu göz ardı etmektedir. Oysa bu şerh, inşaat süreci boyunca arsa sahibini ve müteahhidi üçüncü kişilerin taşınmaz üzerindeki işlemlerine karşı koruyan önemli bir hukuki güvencedir. Bu yazıda, şerhin hukuki niteliği, kimleri koruduğu, süresi ve şerh olmaksızın yaşanan riskler ele alınmaktadır.
1. Tapuya Şerhin Hukuki Dayanağı
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakkın tapu kütüğüne şerh edilebileceğine dair yasal düzenleme ilk kez Türk Medeni Kanunu ile hayata geçmiştir. TMK m. 1009/1 uyarınca bu sözleşmeden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Daha önceki dönemde böyle bir yasal dayanak bulunmamakla birlikte eski Tapu Sicili Tüzüğü'nde uygulamaya fiilen imkân tanınıyordu; ancak bu durum yasallık ilkesini ihlal ettiği gerekçesiyle eleştirilmekteydi. TMK bu boşluğu kapatmıştır.
2. Şerhin Hukuki İşlevi
Sözleşmeden doğan haklar kural olarak nispi niteliktedir ve yalnızca sözleşmenin taraflarına karşı ileri sürülebilir. Şerh ile bu hakkın etkisi genişler ve şerhten sonra taşınmaz üzerinde hak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle gelir. Bununla birlikte şerh, alacak hakkını mutlak bir hakka dönüştürmez; etkisi yalnızca şerhten sonra hak kazanan kişilerle sınırlıdır.
Şerhin ikinci önemli işlevi iyiniyeti ortadan kaldırmasıdır. Tapu sicili aleni olduğundan, şerh sayesinde ilgili hukuki durum üçüncü kişi tarafından da öğrenilmiş sayılır. Bu işlev sayesinde arsa sahibi, müteahhitten pay devralan üçüncü kişilerin iyiniyetli alıcı konumunda korunmasını belirli ölçüde engelleyebilir.
3. Şerh Kimi Korur?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde şerhin koruduğu menfaat, sözleşme hükümlerine uygun olarak arsa payının ya da inşa edilen bağımsız bölümlerin devrine ilişkin menfaattir. Bu menfaat sözleşmenin işleyişine göre bazen arsa sahibine, bazen müteahhide ait olabilir.
Genel kural olarak, arsa sahibinin arsa payını müteahhide henüz devretmediği durumlarda şerh öncelikle müteahhidin menfaatini korur. Zira arsa sahibi inşaat devam ederken taşınmazı başka birine satarsa, üzerine ipotek kurdurarsa ya da cebri icra yoluyla taşınmaz el değiştirirse müteahhit bu işlemlerden zarar görebilir. Şerh sayesinde müteahhit, sonradan taşınmaz üzerinde hak kazanan kişilere karşı da alacak hakkını ileri sürebilir.
Arsa sahibinin inşaat tamamlanmadan arsa payını müteahhide devrettiği durumlarda ise tablo değişir. Bu hâlde şerh, arsa sahibinin taşınmazı geri alma ya da devredilen payın iadesini isteme hakkını üçüncü kişilere karşı koruma işlevi üstlenebilir.
4. Şerh İçin Anlaşma Şartı Aranmaz
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakkın tapuya şerh edilmesi için ayrı bir şerh anlaşması yapılması gerekmez. Tapu Kanunu m. 26/8 hükmü uyarınca taraflardan herhangi biri, sözleşmeyi tapu idaresine ibraz ederek şerh talebinde bulunabilir. Yalnızca taşınmaz malikinin başvurabilmesi zorunluluğu bu sözleşme türü için geçerli değildir.
5. Şerhin Süresi
Tapu Kanunu m. 26/9 uyarınca kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakkın tapuya şerhi için azami süre beş yıldır. Beş yıl dolduğunda inşaat henüz tamamlanmamışsa şerh yenilenmek istenebilir. Ancak bu aşamada tek taraflı yenilemenin mümkün olmadığı, yeniden şerh için tarafların bir şerh anlaşması yapması gerektiği savunulmaktadır. Aksi hâlde yalnızca yüklenicinin tek taraflı yenilemesi, arsa sahibinin menfaatini gerekçesiz biçimde uzun süre kısıtlayabilir.
Şerhin hüküm ve sonuçları, şerh talebinin yevmiye defterine kaydedildiği andan itibaren başlar.
6. Şerh Yapılmazsa Ne Olur?
Sözleşmenin tapuya şerh edilmemesi hâlinde hak yalnızca sözleşmenin taraflarına karşı ileri sürülebilir. Arsa sahibi inşaat devam ederken taşınmazını üçüncü bir kişiye devrederse müteahhit, yeni malike karşı alacak hakkını doğrudan ileri süremez; yalnızca eski arsa sahibinden tazminat talep edebilir. Benzer biçimde müteahhidin borçlarından dolayı taşınmaz üzerine haciz konulması ya da müteahhidin taşınmazı başkasına devretmesi hâllerinde şerhin sağladığı korumadan yararlanılamaz.
Şerh yapılmadığında yaşanabilecek bu hak kayıpları, özellikle uzun süren inşaat projelerinde ya da taşınmaz piyasasının hareketlendiği dönemlerde ciddi sonuçlar doğurabilir.
Sonuç
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, hem arsa sahibinin hem de müteahhidin haklarını üçüncü kişilere karşı güvence altına alan önemli bir hukuki adımdır. Şerhin beş yıllık azami süreye tabi olduğu ve yenileme için tarafların anlaşmasının gerekebileceği göz önünde tutulduğunda, bu işlemin sözleşme kurulurken ihmal edilmemesi büyük önem taşımaktadır.