İhalenin Feshi Davası Nedir?

İhalenin Feshi Davası Nedir?
 

Bandırma, Edincik ve Erdek'te icra yoluyla satılan bir taşınmazın ihalesine taraf olan kişiler, usulsüz bir ihaleye karşı ne yapabileceklerini merak eder. İhalenin feshi, icra ihalesindeki hukuka aykırılıkların giderilmesini sağlayan bir yoldur. Bu yazıda ihalenin feshinin ne olduğu, kimlerin isteyebileceği, sebepleri ve 2025 yılında yapılan değişiklik ele alınmaktadır.
 

İHALENİN FESHİ DAVASI NEDİR?
İcra takibi sonucunda borçlunun malları, borcun karşılanması için satışa çıkarılır. Taşınmazlar bakımından bu satış, açık artırma yani ihale yoluyla yapılır. İhalenin feshi, bu satış sürecinde ortaya çıkan hukuka aykırılıkların giderilmesi için başvurulan bir yoldur. İcra ve İflas Kanunu'nun 134. maddesi bu konuyu düzenler. Aynı maddeye göre, icra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı, o taşınmazın mülkiyetini kazanmış olur. Ancak bu mülkiyet, ihalenin kesinleşmesine bağlıdır. İhalenin usulüne aykırı yapıldığını düşünen ilgililer, belirli bir süre içinde icra mahkemesine başvurarak ihalenin feshini isteyebilir. İhalenin feshi bir dava değil, icra mahkemesine yapılan bir şikayet niteliğindedir. Bu başvuru sonucunda mahkeme, ihalede bir yolsuzluk bulunup bulunmadığını inceler. Feshin kabul edilmesi halinde ihale geçersiz sayılır ve satış süreci yeniden değerlendirilir. Bu nedenle ihalenin feshi, hem satıştan zarar gören ilgilileri koruyan hem de icra sürecinin hukuka uygun yürümesini sağlayan önemli bir denetim yoludur.
 

KİMLER İHALENİN FESHİNİ İSTEYEBİLİR?
İhalenin feshini herkes isteyemez. İcra ve İflas Kanunu'nun 134. maddesi, bu talebi ileri sürebilecek kişileri sınırlı olarak belirlemiştir. Buna göre ihalenin feshini yalnızca satış isteyen alacaklı, borçlu, satışa konu malın resmi sicilinde kayıtlı olan ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürmek suretiyle ihaleye katılanlar isteyebilir. Bu kişilerin ortak özelliği, ihaleyle doğrudan hukuki menfaat ilişkisi içinde olmalarıdır. Örneğin taşınmaz üzerinde ipotek hakkı bulunan bir kişi ya da ihaleye teklif vererek katılan bir kişi bu kapsamdadır. Bu kişilerin dışında kalanların ihalenin feshini talep etmesi kabul edilmez. Ayrıca, ihalenin feshini isteyen kişinin, ihaledeki yolsuzluk nedeniyle kendi menfaatinin zarar gördüğünü ispat etmesi gerekir. Yani salt bir hukuka aykırılık iddiası yeterli değildir, bu aykırılığın talep eden kişiyi olumsuz etkilemiş olması aranır. Bu düzenleme, ihalenin feshi yolunun gereksiz yere ve ilgisiz kişilerce işletilmesini önlemeyi amaçlar. Bu nedenle başvurudan önce, talep eden kişinin bu yola başvurma hakkının bulunup bulunmadığının belirlenmesi gerekir.
 

HANGİ SEBEPLERLE FESİH İSTENİR?
İhalenin feshi, ancak belirli hukuka aykırılıkların varlığında istenebilir. Bu sebepler, genel olarak ihale hazırlığındaki, ihalenin yapılışındaki ya da satış sürecindeki usulsüzlüklerdir. En sık karşılaşılan sebeplerden biri, satış ilanının ilgililere usulüne uygun tebliğ edilmemesidir. Satıştan haberdar edilmeyen bir ilgilinin haklarının zedelenmesi, önemli bir fesih sebebidir. Bunun yanında, satılan malın esaslı niteliklerindeki bir hataya sonradan vakıf olunması da fesih sebebi oluşturabilir. Örneğin taşınmazın gerçek durumunun ilanda yanlış gösterilmesi bu kapsamda değerlendirilebilir. İhaleye fesat karıştırılması, yani satışın adil biçimde yapılmasını engelleyen davranışlar da fesih sebebidir. İcra ve İflas Kanunu'nun 134. maddesine göre, ilgililerin ihale gününe kadar gerçekleşen işlemlerdeki yolsuzlukları en geç ihale günü öğrenmiş sayılacağı kabul edilir. Satış ilanının tebliğ edilmemesi ya da malın esaslı vasfındaki hatanın sonradan öğrenilmesi hallerinde ise süre, bu durumun öğrenildiği tarihten başlar. Bu nedenle fesih talebinde, hangi hukuka aykırılığa dayanıldığının açıkça ortaya konması gerekir. Dayanılan sebep, talebin kabul edilip edilmeyeceğini doğrudan etkiler.
 

SÜRE, USUL VE 2025 DEĞİŞİKLİĞİ NE GETİRDİ?
İHALENİN FESHİ TALEBİ REDDEDİLİRSE NE OLUR?
 

İhalenin feshi talebinde bulunmak, beraberinde belirli riskleri de getirir. Bu nedenle talep etmeden önce, olası sonuçların bilinmesi önemlidir. İcra ve İflas Kanunu'nun 134. maddesine göre, icra mahkemesi ihalenin feshi talebini reddederse, talebi ileri süren kişiyi, feshi istenen ihale bedelinin belirli bir oranına kadar para cezasına mahkum eder. Bu düzenlemenin amacı, ihalenin feshi yolunun dayanaksız biçimde ve satışı geciktirmek amacıyla kullanılmasını önlemektir. Yani gerçekten bir hukuka aykırılık bulunmadığı halde yapılan başvurular, başvuran kişi bakımından mali bir yük doğurabilir. Bu nedenle ihalenin feshine başvurmadan önce, dayanılacak sebebin gerçekten var olup olmadığının dikkatle değerlendirilmesi gerekir. Talebin haklı olması halinde ise ihale geçersiz sayılır ve satış süreci hukuka uygun biçimde yeniden değerlendirilir. Fesih kararının kesinleşmesiyle birlikte, ihalenin sonuçları ortadan kalkar. Reddedilme halinde ise ihale kesinleşir ve alıcının mülkiyeti pekişir. Görüldüğü gibi ihalenin feshi, hem başarı hem de başarısızlık halinde önemli sonuçlar doğuran bir yoldur. Son yıllarda yapılan değişikliklerle bu yola başvurmanın şartları ağırlaştırılmış, teminat ve harç gibi ek yükümlülükler getirilmiştir. Bu nedenle ihalenin feshi talebinin, sağlam bir gerekçeye dayanması ve olası sonuçlarının baştan değerlendirilmesi büyük önem taşır. Böyle bir değerlendirme, gereksiz mali yüklerin önüne geçer.
 

İhalenin feshi talebi, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine yapılır. Mahkeme, talep üzerine kısa sürede duruşma yaparak kararını verir. İhalenin feshi konusunda son dönemde önemli değişiklikler yapılmıştır. İcra ve İflas Kanunu'nun 134. maddesinde 2025 yılında yürürlüğe giren düzenlemeyle, talep hakkı bulunmayan kişilerce yapılan ihalenin feshi taleplerinin mahkemece doğrudan ve kesin olarak reddedileceği açıkça belirtilmiştir. Ayrıca, talep hakkı bulunanların dışındaki kişilerin başvurusunda, teminat ve harç yatırılması zorunluluğu getirilmiştir. Bu kişiler, ihale bedelinin belirli bir oranında teminat göstermek ve harcı yatırmak zorundadır. Teminat ya da harcın yatırılmaması veya eksik yatırılması halinde, mahkeme iki haftalık kesin süre vererek eksikliğin tamamlanmasını ister, tamamlanmazsa talebi reddeder. Bu değişikliklerin amacı, ihalenin feshi yolunun kötüye kullanılmasını ve satış sürecinin gereksiz yere uzatılmasını önlemektir. Bu nedenle ihalenin feshine başvurmadan önce, hem sürelere hem de yeni getirilen teminat ve harç şartlarına dikkat edilmesi gerekir. Bu şartlara uyulmaması, talebin esası incelenmeden reddedilmesine yol açabilir.

10.09.2026 2 Av. Can KİLERCİOĞLU