Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi Nedir? Hukuki Niteliği ve Şekil Şartı
Hukuki Danışmanlık Almak İster Misiniz?
Av. Can Kilercioğlu ile doğrudan iletişime geçin.
Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi Nedir? Hukuki Niteliği ve Şekil Şartı
Bandırma, Çanakkale ve Bursa bölgesinde gayrimenkul hukuku ve inşaat uyguşmazlıkları alanında danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız. Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmelerinin hazırlanması, yüklenici temerrüdü ve tapu iptali ile tescil davalarında müvekkillerimize hukuki destek sağlamaktayız.
Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi, uygulamada “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” veya “kat karşılığı müteahhitlik sözleşmesi” olarak da anılan; arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasında kurulan, her iki taraftan birine borç yükleyen tipik bir sözleşme değildir. Bu sözleşme, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmemiş olup sözleşme serbestisi çerçevesinde uygulamada ortaya çıkmış karma nitelikte bir sözleşmedir.
1. Sözleşmenin Amacı ve İşlevi
Bu sözleşmede arsa sahibi, malik olduğu arsanın belirli paylarını yükleniciye devretmeyi üstlenir. Yüklenici ise nakit bir bedel ödemeksizin söz konusu arsaya bina inşa ederek, tamamlanan yapıdaki kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Böylece arsa sahibi, inşaat sektörüne girmeksizin ve nakit harcamaksızın arsaşında bağımsız bölüme sahip olurken; yüklenici de arsa bedeli ödemeden elde ettiği bağımsız bölümleri satarak kâr elde etmektedir.
Uygulamada en yayın görülen yöntemde, yükleniciye isabet eden arsa payları inşaatın başlıyacağı aşamada tapuda devredilir. Bu yöntem arsa sahipleri açısından en az güvenceli olan yoldur. Buna karşın “Ankara usulü” olarak da bilinen, inşaatın ilerleyen aşamalarına göre pay devrinin kademeli yapıldığı yöntem ise arsa sahipleri için çok daha güvenli bir yapı sunmaktadır.
2. Hukuki Niteliği: Çift Tipli Karma Sözleşme
Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi; taşınmaz satım vaadi sözleşmesi ile eser (istisna) sözleşmesinin özelliklerini bir arada barındırdığından, öğretide “çift tipli karma sözleşme” olarak nitelendirilmektedir. Her iki sözleşme türü de bağımsızlıklarını koruyamamakta; ortaya çıkan yeni sözleşme türü, arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesine özgü bir hukuki yapı oluşturmaktadır.
Bu hukuki nitelik nedeniyle sözleşmeye uygulanacak hükümlerin belirlenmesinde öğretideki baskın görüş kıyas teorisini esas almaktadır. Buna göre her edime, o edimin niteliğine en yakın sözleşme türünün hükümleri kıyas yoluyla uygulanır. Yargıtay ise birleştirme teorisini benimseyerek her edime doğrudan ait olduğu sözleşme türünün hükümlerinin uygulanması gerektiği görüşündedir.
3. Şekil Şartı ve Geçerlilik
Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi, hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satım vaadi unsurlarını taşıdığından, en az noterden düzenlenme şekliyle yapılması zorunludur. Bu şekil şartı, ispat şartı olmayıp geçerlilik şartıdır. Tarafların noteri sadece imzalarını onaylatmak üzüre ziyaret etmeleri yeterli değildir; sözleşme, noter huzurunda düzenlenme şeklinde bizzat kurulmalıdır.
Şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir. Ancak her iki taraf da edimlerini büyük ölçüde ifa etmişse, geçersizliğin sonradan ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırı kabul edilerek hukuki korumadan yararlanamaz. Yargıtay da pek çok kararında bu ilkeyi benimsemiş; inşaatı tamamlayan ya da büyük ölçüde sürdüren yükleniciye karşı arsa sahibinin şekil geçersizliğini ileri sürmesini hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirmiştir.
4. Tarafların Temel Borçları
Sözleşmede arsa sahibinin borcu; kararlaştırılan arsa paylarını yükleniciye devretmek ve inşaata başlanması için taşınmaz üzerindeki fiili tasarrufu yükleniciye bırakmaktır. Yüklenicinin borçları ise şu şekilde sıralanabilir:
•Bağımsız bölüm yapma ve teslim borcu: Yüklenicinin temel edimi, sözleşmede belirlenen nitelik ve nicelikteki bağımsız bölümleri inşa ederek arsa sahibine teslim etmektir.
•Ayıba karşı tekeffül borcu: Yapının sözleşmeye uygun ve ayıpsız olarak teslim edilmesi gerekmektedir. Teslimden sonra fark edilen açık ayıplar derhal, gizli ayıplar ise fark edildiği anda yükleniciye bildirilmelidir.
•İnşaat ruhsatı ve oturum izni alma borcu: Bu yükümlülük yasal olarak arsa sahibine ait olmakla birlikte vekaletname ile yükleniciye devredilebilir. Uygulamada bu yükümlülük çoğunlukla yükleniciye bırakılmaktadır.
•Vergi ve sigorta prim borçları: Sözleşmede aksi kararlaştırılabilmekle birlikte uygulamada vergi yükümlülükleri genellikle yükleniciye yüklenmektedir.
5. Sözleşmenin İki Tarafı Açısından Önemi
Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi, uygulamada en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlık alanlarından birini oluşturmaktadır. Sözleşmenin hazırlanma aşamasındaki eksiklikler; teslim tarihi belirsizliği, cezai şartların yetersizliği, ruhsat ve iskan yükümlülüklerinin netleştirilmemesi ya da ödeme takvimine ilişkin boşluklar, ilerleyen süreçte ciddi hak kayıplarına zemin hazırlayabilmektedir.
Bu nedenle söz konusu sözleşmelerin, tarafların tüm beklentilerini karşılayan ve olası uyuşmazlıklara öngörülmüş çözüm yolları içeren bir yapıda hazırlanması büyük önem taşımaktadır. Aynı şekilde sözleşmenin ifası sürecinde de tarafların haklarının korunması, ancak sürecin hukuki destek alınarak yürütülmesiyle mümkün olmaktadır.
Sonuç
Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi; inşaat sektöründe yaygın biçimde kullanılan, ancak hukuki açıdan karmaşık ve çok katmanlı yükümlülükler barındıran bir sözleşme türüdür. Türk Borçlar Kanunu’nda tipik bir sözleşme olarak düzenlenmemiş olması, pek çok konuda yargı içtihadına ve doktrine başvurulmasını zorunlu kılmaktadır. Gerek sözleşmenin kurulması gerekse ifası sürecinde tarafların haklarının güvence altına alınması için sürecin başından itibaren hukuki destek alınması, ilerleyen aşamalarda yaşanabilecek kayıpların önüne geçilmesi bakımından belirleyici bir öneme sahiptir.