Aldığım Evin İskanı Yok, Ne Yapabilirim?

Aldığım Evin İskanı Yok, Ne Yapabilirim?
 

Bandırma, Erdek ve Mudanya bölgesinde gayrimenkul ve inşaat uyuşmazlıkları konularında hukuki destek arayan kişiler için yapı kullanma izni alınmamasından doğan talepler, ayıplı ifa ve müteahhidin sorumluluğuna ilişkin süreçlerde vekillik ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
 

Yeni bir daire satın alan pek çok kişi, taşındıktan sonra binanın yapı kullanma izninin bulunmadığını öğrenir. Halk arasında iskan denilen bu belge, yalnızca bir formalite değildir. Aboneliklerden kat mülkiyetine, satıştan krediye kadar pek çok işlem bu belgeye bağlıdır. İskanı olmayan bir yapıda oturmak mümkün olsa da, bu durum alıcı için hem hukuki hem de mali sonuçlar doğurur. Belgenin alınmamasından kimin sorumlu olduğu ve alıcının hangi talepleri ileri sürebileceği, İmar Kanunu ile satıcının ayıptan sorumluluğuna ilişkin kurallar birlikte değerlendirilerek belirlenir.
 

YAPI KULLANMA İZNİ NEDİR?
İmar Kanunu'nun 30. maddesi bu belgeyi düzenler. Maddeye göre yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye veya valilikten izin alınması mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunun ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir. Yani yapı kullanma izni, binanın ruhsata ve projesine uygun biçimde tamamlandığını gösteren resmi bir tespittir. Belediyeler ve valilikler, mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek zorundadır. Aksi halde bu sürenin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.
 

İSKANI OLMAYAN YAPIDA HANGİ SORUNLAR ÇIKAR?
İmar Kanunu'nun 31. maddesi bu sonucu açıkça düzenler. Maddeye göre inşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ancak kullanma izni alan bağımsız bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir. Bu hüküm, iskansız bir yapıda kalıcı abonelik kurulmasının önündeki temel engeldir. Bunun yanında yapı kullanma izni bulunmayan binada kat irtifakından kat mülkiyetine geçilemez. Kat mülkiyeti kurulamaması, bağımsız bölümün satışını ve kredi kullanımını da güçleştirir. Belgenin yokluğu bu nedenle günlük kullanımın ötesinde, taşınmazın değerini doğrudan etkileyen bir eksikliktir.
 

İSKAN ALMAK KİMİN SORUMLULUĞUNDADIR?
Yapı kullanma izni için başvuru, kural olarak yapı sahibi tarafından yapılır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle yapılan binalarda ise bu yükümlülük genellikle müteahhide aittir ve sözleşmede açıkça düzenlenir. Daireyi müteahhitten satın alan kişi bakımından, yapı kullanma izninin alınmamış olması satıcının borcunu gereği gibi yerine getirmemesi anlamına gelebilir. İmar Kanunu'nun 30. maddesi, verilen iznin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten doğacak mesuliyetten kurtarmayacağı gibi her türlü vergi, resim ve harç ödeme mükellefiyetinden de kurtarmayacağını belirtir. Sorumluluğun kimde olduğu, satış sözleşmesinin ve varsa inşaat sözleşmesinin içeriğine göre belirlenir.
 

ALICI NE TALEP EDEBİLİR?
Yargıtay kararları bu konuda yol gösterir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 2015/9221 esas ve 2016/14116 karar sayılı kararında, mahkemece öncelikle davaya konu taşınmazın iskan ruhsatının alınıp alınmadığının araştırılması, alınmamışsa iskan ruhsatının alınması ve kat mülkiyetine geçilmesi için yapılması gereken masrafların tespit edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Buna göre alıcı, eksikliğin giderilmesi için gereken masrafın karşılanmasını isteyebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2020/10518 esas ve 2020/7445 karar sayılı kararında ise davacıların sözleşmeden dönme haklarını kullanmayarak, binaların iskan alınmış hali ile hali hazırdaki iskansız değerleri arasındaki farkı talep ettikleri görülmektedir. Yani değer farkının tazmini de gündeme gelebilecek bir taleptir. Hangi talebin ileri sürüleceği somut duruma göre belirlenir.
 

AYIP İHBARI VE SÜRELER NEDEN ÖNEMLİDİR?
Bu nokta, iskan davalarının en sık kaybedildiği yerdir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 2012/21849 esas ve 2013/2195 karar sayılı kararında, dairenin iskan ruhsatının alınmamasının açık ayıp olduğu ve tapuda yapılan satışlardan sonra otuz günlük hak düşürücü sürede ayıp ihbarında bulunulmadığı gerekçesiyle davanın reddedildiği görülmektedir. Yargıtay 19. Hukuk Dairesi'nin 2014/20350 esas ve 2015/9008 karar sayılı kararında da, davacının genel iskan ve yapı kullanma izninin alınıp alınmadığını her zaman öğrenebilecek durumda olduğu, dolayısıyla söz konusu ayıbın gizli ayıp olmadığı belirtilerek dava zamanaşımı nedeniyle reddedilmiştir. Bu kararlar, iskan eksikliğinin çoğu zaman açık ayıp sayıldığını ve sürelerin erken işlemeye başladığını gösterir. Bu nedenle durum fark edildiğinde beklemeden ihbarda bulunulması gerekir.
 

İSKANSIZ EV SATIN ALINIRKEN NELERE BAKILMALIDIR?
Satın alma aşamasında yapılacak kontrol, sonradan açılacak davalardan çok daha etkilidir. Tapu kaydında kat irtifakı mı yoksa kat mülkiyeti mi kurulduğu, ilk bakılacak noktadır. Kat mülkiyeti kurulmuşsa yapı kullanma izni alınmış demektir. Belediyeden yapı kullanma izin belgesinin bulunup bulunmadığı sorulabilir. Binanın ruhsat ve eklerine uygun yapılıp yapılmadığı, projeye aykırılık olup olmadığı da araştırılmalıdır. İskan alınmamışsa, bunun nedeninin basit bir eksiklik mi yoksa projeye aykırılık gibi giderilmesi güç bir sorun mu olduğu belirleyicidir. Satış sözleşmesine, iskanın hangi tarihe kadar ve kimin masrafıyla alınacağına ilişkin açık bir hüküm konulması da alıcıyı korur.
 

MÜTEAHHİTTEN İSKANIN ALINMASI İSTENEBİLİR Mİ?
İstenebilir ve uygulamada bu talep sıkça ileri sürülür. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2016/5085 esas ve 2019/4111 karar sayılı kararına konu olayda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılması gereken dairelerin süresinde bitirilmediği, binada eksik ve ayıplı imalatlar bulunduğu, projeye aykırılıklar olduğu ve yapı kullanma izni alınmadığı ileri sürülerek, eksik ve ayıplı imalatın tamamlanarak yapı kullanma izni alınması için gerekli her türlü ceza ve giderlerin karşılanması talep edilmiştir. Görüldüğü gibi talep, yalnızca tazminatla sınırlı değildir. Eksikliğin fiilen giderilmesi ve bunun için gereken masrafların karşılanması da istenebilir. Ancak burada da sürelerin ve sözleşmenin içeriğinin belirleyici olduğu unutulmamalıdır. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2013/4778 esas ve 2013/6622 karar sayılı kararında, teslim sırasında yapı kullanma izninin alınmadığının bilindiği ve süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığı yönündeki savunma tartışılmıştır.
 

Yapı kullanma izninin bulunmaması, elektrik ve su aboneliğinden kat mülkiyetine kadar uzanan bir sonuçlar zinciri doğurur. Kanun bu eksikliği yapının hukuken bitmemiş sayılmasına bağlamıştır. Alıcının masraf veya değer farkı talep etmesi mümkün olmakla birlikte, yargı kararları bu eksikliğin çoğu zaman açık ayıp sayıldığını ve sürelerin hızla işlediğini göstermektedir. Bu nedenle durum fark edildiğinde gayrimenkul hukuku alanında deneyimli bir avukattan destek almak yerinde olur.

19.08.2026 19 Av. Can KİLERCİOĞLU