Aidat Gecikme Tazminatı (Aylık Yüzde Beş) ve Gecikme Faizi

Aidat Gecikme Tazminatı (Aylık Yüzde Beş) ve Gecikme Faizi
 

Bandırma, Çanakkale ve Manyas bölgesinde kat mülkiyeti, aidat alacakları ve apartman yönetimi uyuşmazlıklarına ilişkin avukatlık hizmetini Kilercioğlu Hukuk & Danışmanlık olarak vermekteyiz. Aidat icra takipleri, gecikme tazminatı ve temerrüt faizi alacağına ilişkin davalar, kat malikleri kurulu kararlarının iptali ve yönetim planı uyuşmazlıkları başlıca çalışma alanlarımız arasındadır.
 

Apartman ve site aidatlarının zamanında ödenmemesi yalnızca anapara borcunun değil, buna ek olarak ferî alacakların da doğmasına neden olur. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 20/II hükmü, diğer borç ilişkilerine göre oldukça yüksek bir oran olan aylık yüzde beş oranında bir gecikme tazminatı öngörmüştür. Bunun yanı sıra Yargıtay içtihatlarına göre genel hükümlere dayalı temerrüt faizi de talep edilebilmektedir. Bu yazıda gecikme tazminatının ne olduğu, ne zaman işlemeye başladığı, nasıl hesaplandığı ve temerrüt faiziyle ilişkisi açıklanmaktadır.
 

Gecikme Tazminatı Nedir, Hukuki Niteliği Nedir?
KMK m. 20/II hükmüne göre ortak gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Kanun bu alacağa tazminat adını vermiş olsa da hukuki niteliği bakımından gerçek bir tazminattan çok özel bir ceza karakteri taşımaktadır. Kanun koyucunun amacı, kat malikinin uğradığı somut zararı karşılamak değil, aidatın zamanında ödenmesini sağlayacak caydırıcı bir yaptırım öngörmektir. Bu oran yıllık yüzde altmışa karşılık gelir ve adi işler için öngörülen yasal temerrüt faizinin yaklaşık yedi katıdır. Kanun koyucu bu oranı, ödenmeyen aidatın kat mülkiyetini fiilen çekilmez hale getirmesi ve diğer kat maliklerini kendi paylarından fazlasını ödemeye mecbur bırakması nedeniyle bilinçli olarak yüksek tutmuştur.
 

Aidatta Temerrüt Ne Zaman Başlar?
Gecikme tazminatının işlemeye başlayabilmesi için kat malikinin borçlu temerrüdüne düşmüş olması gerekir. Apartman aidatları, kural olarak kesin vadeli borçlardır. Yani vade önceden bellidir. Vade yönetim planında, kat malikleri kurulu kararında ya da yönetici tarafından düzenlenen işletme projesinde belirlenebilir. Örneğin her ayın yirminci gününün ödeme günü olarak belirlenmesi durumunda, bu günün ödeme yapılmadan geçirilmesiyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 117/II uyarınca ihtara gerek olmaksızın ertesi günden itibaren temerrüt başlamış olur. Toplantıya katılmayan ya da kararı başka bir yolla öğrenememiş olan kat maliki bakımından ise temerrüt anı, en geç başlatılan icra takibinde ödeme emrinin tebliğ edildiği günden itibaren işlemeye başlar. Bu ayrım, özellikle hesap döneminin başında satın alma yoluyla kat malikiyetini kazanan kişiler bakımından önem taşır.
 

Aidat Gecikme Tazminatı Nasıl Hesaplanır?
Gecikme tazminatı her ay için ayrı ayrı hesaplanır. Geciken ortak gider ve avans miktarının aylık yüzde beşi alınır ve gecikilen ay sayısıyla çarpılır. 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizi Hakkında Kanun m. 3 ile getirilen bileşik faiz yasağı burada da geçerlidir. Yani bir aya ait gecikme tazminatı ana borca eklenip sonraki ay üzerinden yeniden hesaplama yapılamaz. Hesaplamanın bir sonraki ayda da yine yalnızca asıl alacak üzerinden yürütülmesi gerekir. Pratikte yönetimler genellikle her ödeme dönemi için ayrı tablo tutarak gecikme günlerini ve tazminat tutarlarını ayrı ayrı belirlemekte, dava ya da icra takibi aşamasında bu tablolar bilirkişi incelemesine sunulmaktadır.
 

Gecikme Tazminatı ile Birlikte Ayrıca Temerrüt Faizi de İstenebilir Mi?
Uygulamada en sık karıştırılan konulardan biri, KMK m. 20/II hükmünde öngörülen gecikme tazminatının, genel hükümlere göre işleyecek temerrüt faizinin yerini alıp almadığıdır. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre gecikme tazminatı, temerrüt faizinden farklı bir alacak kalemidir. Bu nedenle aidat borcunu vadesinde ödemeyen kat malikinden hem aylık yüzde beş oranındaki gecikme tazminatı hem de yasal ya da sözleşmesel temerrüt faizi birlikte istenebilmektedir. Bunun yanı sıra gecikme tazminatının kendisinin de ödenmemesi halinde, ödenmeyen gecikme tazminatı tutarına ayrıca temerrüt faizi yürütülebilmektedir. Bu kümülatif uygulama, alacaklı yönetim açısından oldukça güçlü bir tahsil aracıdır.
 

Aylık Yüzde Beş Oranı Kat Malikleri Tarafından Değiştirilebilir Mi?
Yargıtay'ın bir görüşüne göre KMK m. 20/II hükmü emredici değildir. Kat malikleri oybirliğiyle alacakları bir kararla daha düşük ya da daha yüksek bir oran benimseyebilirler. Oybirliğinin sağlanamadığı durumlarda alınan karar yalnızca olumlu oy kullanan kat maliklerini bağlar. Doktrinde bu görüşe karşı çıkan yazarlar bulunmaktadır. Onlara göre KMK m. 20'nin yedeklik niteliği yalnızca birinci fıkraya ilişkindir. Aylık yüzde beş oranı ikinci fıkrada düzenlenmiş olduğundan, bu kuralın emredici sayılması gerekir. Uygulamada ihtilaf yaşanmaması için, yönetim planında ya da kat malikleri kurulu kararında oran değiştiriliyorsa bu kararın oybirliğiyle alınmış olmasına özellikle dikkat edilmesi önerilir. Aksi halde kararın bağlayıcılığı sorgulanabilir hale gelir.
 

Gecikme Tazminatı Yetersiz Kalırsa Aşkın Zarar Talep Edilebilir Mi?
Borçlar Kanunu m. 122, alacaklının uğradığı zararın temerrüt faiziyle karşılanamayan kısmını aşkın zarar olarak isteyebilmesine olanak tanımaktadır. Aidat ilişkisinde yönetimin uğradığı zarar, çoğu zaman gecikme tazminatı ve temerrüt faiziyle giderilmektedir. Bununla birlikte özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde, aidatın geç tahsil edilmiş olması nedeniyle yönetimin kredi kullanmak zorunda kalması, faturaların gecikme cezasıyla ödenmesi gibi somut zararlar doğmuş olabilir. Bu tür ek zararların belgelendirilmesi koşuluyla, BK m. 122 hükmü çerçevesinde aşkın zararın da talep edilmesi mümkündür. Bu talep, gecikme tazminatından ve temerrüt faizinden bağımsız ek bir alacak kalemidir.
 

Aidat Davasında Gecikme Tazminatı Talebi Nasıl İleri Sürülmelidir?
Aidat alacağı için açılacak dava ya da başlatılacak icra takibinde gecikme tazminatı, asıl alacaktan ayrı bir kalem olarak gösterilmelidir. Takip talebinde ya da dava dilekçesinde her aidat döneminin vade tarihi, gecikilen gün sayısı ve hesaplanan gecikme tazminatı ayrıntılı tabloyla sunulmalıdır. Ayrıca temerrüt faizi talep ediliyorsa bunun yasal mı yoksa sözleşmesel mi olduğu, hangi tarihten itibaren işletildiği açıkça belirtilmelidir. Mahkeme aşamasında bu kalemlerin bilirkişi marifetiyle ayrı ayrı hesaplanması, alacaklının talep ettiği tutarın doğru tespit edilmesi açısından önemlidir. Eksik ya da hatalı talep, davanın kısmen reddine ve vekalet ücretinin alacaklı aleyhine sonuçlanmasına neden olabilir.
 

Aidat gecikme tazminatı ve temerrüt faizi, ilk bakışta basit hesaplamalar gibi görünse de vade tespiti, kümülatif uygulama, çoğunluk koşulu ve aşkın zarar gibi pek çok teknik soruyu içermektedir. Kat malikleri kurulunca alınan kararların hukuken bağlayıcılığı, oran değişikliklerinin geçerliliği ve borçluya yönelik tebligatların usulüne uygunluğu, alacağın tahsilini doğrudan etkilemektedir. Bandırma, Çanakkale ve Manyas bölgesinde apartman ve site aidatı uyuşmazlıklarında hak kaybına uğramamak için bir avukatın hukuki desteğinden faydalanmak önemlidir. Konuya ilişkin profesyonel destek için Kilercioğlu Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.

30.06.2026 691 Av. Can KİLERCİOĞLU