Aidat Borcu Nedeniyle Daire Üzerine Kanuni İpotek ve Bağımsız Bölüme El Konulması

Aidat Borcu Nedeniyle Daire Üzerine Kanuni İpotek ve Bağımsız Bölüme El Konulması
 

Bandırma, Gönen ve Edincik bölgesinde kat mülkiyeti, ortak gider alacakları ve aidat uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda Kilercioğlu Hukuk & Danışmanlık olarak avukatlık hizmeti vermekteyiz. Kanuni ipotek tescili, bağımsız bölümün devri davası, kat malikleri kurulu kararlarının iptali ve apartman aidatı icra takipleri başlıca çalışma alanlarımız arasındadır.
 

Aidat borcunun olağan icra takibi ya da alacak davasıyla tahsil edilemediği durumlarda Kat Mülkiyeti Kanunu, alacaklı kat malikleri ve yönetici lehine iki güçlü araç öngörmüştür. Bunlardan ilki, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek tescili (KMK m. 22/II), ikincisi ise belirli koşulların gerçekleşmesi halinde o kat malikinin bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının diğer kat maliklerine devredilmesidir (KMK m. 25). Her iki yol da ciddi sonuçlar doğurur ve usulüne uygun şekilde işletilmesi gerekir.
 

Kanuni İpotek Hakkı Nedir ve Hangi Durumlarda Doğar?
KMK m. 22/II/ilk cümle, ortak gider alacağının korunması için özel bir kanuni ipotek hakkı öngörmüştür. Bu maddeye göre kat malikinin borcu, kiracı, oturma hakkı sahibi veya başka bir sebebe dayanarak oturan kimseye karşı yapılan takip yoluyla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç tutarı için, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir. Bu özel ipotek, olağan ipoteğe göre daha kolay kurulabilmektedir. Tapu memurunun resmi senet düzenlemesine ve borçlunun rızasına gerek yoktur. Yöneticinin ya da herhangi bir kat malikinin tapu müdürlüğüne yapacağı yazılı başvuru yeterlidir.
 

Kanuni İpotek Tescili İçin Hangi Şartlar Aranır?
Kanuni ipoteğin kurulabilmesi için iki temel şartın birlikte gerçekleşmiş olması gerekir. Birinci şart, ortak gider alacağı için daha önce icra takibi başlatılmış olması ve bu takibin sonuçsuz kalmasıdır. Sonuçsuzluktan kasıt, kat malikine ve varsa kiracıya karşı yapılan takiplerden tahsilat sağlanamamasıdır. İkinci şart, alacak miktarının mahkeme tarafından tespit edilmiş olmasıdır. Yani önce alacağın miktarı bir mahkeme kararıyla netleşmeli, ardından bu miktar için ipotek tescili istenebilmelidir. Türk Medeni Kanunu m. 893/son hükmü uyarınca alacaklıların bu kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçersizdir. Bu kural, ortak gider alacağının güvence altına alınmasını amaçlamaktadır.
 

Kanuni İpoteğin Sırası ve Diğer Alacaklara Önceliği Var Mıdır?
Aidat alacağı için kurulan kanuni ipoteğin sırası, taşınmaz rehninde geçerli olan genel sıra kurallarına göre belirlenir. Yani inşaatçı ipoteğinden farklı olarak, bu ipoteğin diğer rehinlere göre özel bir sıra önceliği bulunmamaktadır. Bununla birlikte KMK m. 22/son fıkrası, kat maliklerinin gider borcunu ödemeyen kat malikinden olan alacaklarının öncelikli olduğunu düzenlemiştir. Burada öngörülen öncelik, taşınmazın cebri icra yoluyla satışından elde edilen bedelin paylaşımı sırasında adi alacaklara göre üstün durmayı, haciz aşamasında ise öncelikli yer almayı sağlamaktadır. Bu düzenleme alacağın fiilen tahsilini kuvvetlendirici niteliktedir.
 

Bağımsız Bölüme El Konulması (KMK m. 25) Nedir, Hangi Durumda Mümkündür?
KMK m. 25/I, kat maliklerinden birinin kanundan doğan borç ve yükümlerini yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hale gelecek derecede ihlal etmesi halinde, o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının diğer kat maliklerine devredilmesinin hâkimden istenebileceğini öngörmüştür. Maddenin üçüncü fıkrasının (a) bendinde çekilmezliğin tipik hallerinden biri olarak şu durum sayılmıştır: ortak giderlerden ve avanstan kendisine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olmak. Bu nedenle aidat ödememeyi alışkanlık haline getiren kat maliki, diğer kat malikleri tarafından bağımsız bölümünü devretmek zorunda bırakılabilir.
 

El Koyma Davası İçin Kat Malikleri Kurulu Kararı Gerekir Mi?
KMK m. 25/II, bir kat malikinin bağımsız bölümünün mülkiyetini devretmek zorunda bırakılabilmesi için diğer kat maliklerinin çifte çoğunlukla karar vermesini şart koşmuştur. Çifte çoğunluk, hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğun ayrı ayrı sağlanması anlamına gelmektedir. Çoğunluk hesabında, mülkiyet devri istenen kat malikinin kendisi ve onun arsa payı paydaya katılmaz. Yani çoğunluk, geri kalan kat malikleri ve arsa payları üzerinden hesaplanır. Bu çoğunluk şartının aksi, yönetim planında kararlaştırılmış olabilir. Kararın alınmasının ardından dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Mahkeme, koşulların gerçekleştiğine kanaat getirirse bağımsız bölümün mülkiyetinin diğer kat maliklerine devrine karar verir. Bu karar uyarınca tapu sicilinde devir işlemi yapılır.
 

Bağımsız Bölümün Devredilmesi Sonucunda Borçlu Ne Alır?
Bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının devrine karar verildiğinde, borçlu kat maliki tüm haklarını karşılıksız kaybetmez. Bağımsız bölümün rayiç bedeli, alacaklı kat maliklerinin alacaklarından düşülmek suretiyle ya da ayrıca kendisine ödenmek üzere belirlenir. Yani devir, bir tür zorunlu satış işlevi görmektedir. Borçlunun hakları arasında bağımsız bölümün gerçek değerinin korunması da bulunur. Bu nedenle dava sürecinde bağımsız bölümün değerinin doğru tespit edilmesi büyük önem taşır. Bilirkişi raporunun titizlikle hazırlanması ve gerektiğinde itiraz edilmesi, hak kaybının önlenmesi bakımından belirleyicidir.
 

Kanuni İpotek ve El Koyma Yollarına Başvurmadan Önce Hangi Adımlar Atılmalıdır?
Her iki yolun da işletilebilmesi için önceden yapılması gereken hazırlık adımları vardır. Yönetim, aidatın muaccel olduğu her dönem için ayrı ayrı icra takibi başlatmalı, alacağın miktarı mahkeme kararıyla tespit ettirilmelidir. İki takvim yılı içindeki üç takip ya da dava kuralının işleyebilmesi için takiplerin tarihleri ve dosya numaraları düzenli olarak kayıt altına alınmalıdır. Bu kayıtların eksik tutulması, KMK m. 25 davasında çekilmezlik karinesinin ispatını güçleştirir. Yönetim planının kat malikleri kurulu kararlarına dayanak teşkil edecek şekilde güncel tutulması ve toplantı tutanaklarının düzenli imzalanması da hukuki sürecin sağlıklı işlemesi için gereklidir.
Kanuni ipotek tescili ve bağımsız bölüme el konulması, aidat alacağının korunmasında başvurulabilecek en güçlü iki hukuki araçtır. Buna karşılık her ikisi de teknik koşullara ve usule sıkı sıkıya bağlıdır. Yanlış zamanlama, eksik tebligat ya da hatalı çoğunluk hesabı açılan davayı baştan sonuçsuz bırakabilir. Bandırma, 

Gönen ve Edincik bölgesinde kat mülkiyeti ve apartman aidatı uyuşmazlıklarında bu süreçlerin doğru yürütülmesi için bir avukatın desteğini almak büyük önem taşımaktadır. Konuya ilişkin hukuki destek için Kilercioğlu Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.

30.06.2026 48 Av. Can KİLERCİOĞLU