Adi Ortaklıkta Sermaye Olarak Taşınmaz Getirilebilir mi?
Hukuki Danışmanlık Almak İster Misiniz?
Av. Can Kilercioğlu ile doğrudan iletişime geçin.
Adi Ortaklıkta Sermaye Olarak Taşınmaz Getirilebilir mi?
Bursa, Çanakkale ve Bandırma bölgesinde gayrimenkul hukuku ve ticaret hukuku alanında; taşınmaz devir işlemleri, adi ortaklık sözleşmelerinin hazırlanması, tapu iptali ve tescil davaları ile ortaklık uyuşmazlıklarında danışmanlık ve hukuki temsil hizmeti sunmaktayız.
Ortak girişimler ve iş ortaklıklarında taraflardan birinin ortaklığa taşınmaz mülkü katkı olarak getirmek istemesi sık karşılaşılan bir durumdur. Ancak bu noktada önemli bir hukuki soru gündeme gelir: Adi ortaklığa taşınmaz sermaye olarak getirilebilir mi ve bunun için nasıl bir yol izlenmelidir? Bu makale, söz konusu soruyu hem hukuki hem de pratik boyutlarıyla ele almaktadır.
Adi Ortaklığa Taşınmaz Sermaye Getirilebilir mi?
Evet, Türk hukuku açısından adi ortaklığa taşınmaz mülkü sermaye olarak getirmek mümkündür. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 620. maddesi uyarınca ortaklar emeklerini ve mallarını ortak amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlenebilirler; bu mallar arasında taşınmazlar da yer alabilir.
Ne var ki adi ortaklık sözleşmesi kural olarak herhangi bir şekle tabi olmamakla birlikte, taşınmaz söz konusu olduğunda özel şekil kuralları devreye girmektedir.
Taşınmaz Sermayede Hangi Şekil Kuralları Geçerlidir?
Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi ve Tapu Kanunu'nun 26. maddesi uyarınca, tapuya kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devretmeyi borçlandıran sözleşmelerin resmi şekilde yapılması zorunludur. Bu resmi şekil, tapu sicil memuru tarafından gerçekleştirilen resmî senet düzenlenmesi yoluyla sağlanmaktadır.
Buna göre; bir taşınmazı adi ortaklığa sermaye olarak getirmeyi taahhüt eden ortağın, bu taahhüdünü içeren sözleşme hükmünü tapu sicil memuru önünde resmi biçimde düzenlemesi ve ardından ilgili taşınmazın tüm ortaklar adına tapuya tescil edilmesi gerekmektedir.
Önemli bir nokta olarak belirtmek gerekir: Bu şekil şartı yalnızca taşınmazın sermaye olarak getirilmesine ilişkin sözleşme hükmü için geçerlidir; adi ortaklık sözleşmesinin tamamını şekle bağlamaz. Dolayısıyla sözleşmenin kâr-zarar dağılımı, yönetim ya da sona erme gibi diğer maddeleri herhangi bir şekle tabi olmadan düzenlenebilir.
Taşınmaz Üzerindeki Mülkiyet Kime Ait Olur?
Adi ortaklığın tüzel kişiliği bulunmadığından, ortaklığa getirilen taşınmazlar doğrudan adi ortaklık adına değil; tüm ortakların adına kayıt edilir. TBK m. 638 uyarınca ortaklık için edinilen veya ortaklığa devredilen taşınmazlar, kural olarak tüm ortakların elbirliği mülkiyetine girer.
Bu durum pratikte şu anlama gelir: Ortakların, söz konusu taşınmaz üzerindeki payları üzerinde tek başlarına tasarruf etme yetkileri yoktur. Taşınmazla ilgili her türlü işlem, tüm ortakların birlikte hareket etmesini gerektirmektedir. Taraflar istedikleri takdirde paylı mülkiyet düzenini de tercih edebilirler.
Şekle Uyulmaması Halinde Ne Olur?
Tapu sicil memurunun önünde resmi şekilde düzenlenmeden yapılan taşınmaz taahhüdü, mülkiyeti devir borcu doğurmaz; dolayısıyla geçersizdir. Bu geçersizlik kural olarak hakim tarafından kendiliğinden gözetilir.
Bununla birlikte Yargıtay içtihadı, özellikle sözleşmenin uzun süre ifa edildiği durumlarda şekle aykırılığın ardından geçersizliğe dayanmanın hakkın kötüye kullanılması oluşturabileceğini kabul etmektedir. Yani taraflardan biri, şekle aykırı sözleşmeyi yıllarca uyguladıktan sonra sözleşmenin geçersizliğini ileri sürerse, bu talep Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi kapsamında reddedilebilir.
Ayrıca şekle aykırılık yalnızca taşınmazla ilgili sözleşme maddesini etkiler. Ancak o taşınmaz, sözleşmenin kuruluşunda belirleyici ve vazgeçilmez bir unsursa, o maddenin geçersizliği tüm sözleşmenin geçersiz sayılması sonucunu doğurabilir.
Farklı Mal ve Hakların Sermaye Olarak Getirilmesi
Adi ortaklığa taşınmaz dışında başka varlıklar da sermaye olarak getirilebilir. Her bir varlık türü için öngörülen şekil farklılık gösterir:
•Motorlu taşıt: Karayolları Trafik Kanunu m. 20 uyarınca noter tarafından resen düzenlenmiş sözleşme aranmaktadır.
•Alacak hakkı: TBK m. 184 uyarınca yazılı şekil yeterlidir.
•Marka veya patent: Sınai Mülkiyet Kanunu uyarınca yazılı şekil gerekir.
•Telif hakkı: Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu uyarınca yazılı şekil aranmaktadır.
Bu şekil koşulları karşılanmadan yapılan sermaye taahhütleri, ilgili hükümler bakımından geçersiz sayılır ve mülkiyet ya da hak devri gerçekleşmez.
Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Adi ortaklığa taşınmaz sermaye getirmek isteyen kişilerin dikkat etmesi gereken başlıca konular şunlardır:
•Tapu sicil memuru önünde resmi senet düzenlenmeden yapılan taşınmaz taahhütleri geçersizdir.
•Ortaklık sözleşmesinin tamamı değil, yalnızca taşınmaza ilişkin madde resmi şekle tabidir.
•Taşınmaz, tüm ortakların adına elbirliği mülkiyeti olarak tapuya tescil edilmelidir.
•Sözleşmenin yönetim, kâr dağılımı ve tasfiye gibi diğer hükümleri şekil şartına tabi değildir.
•Taşınmaz ile birlikte tapu üzerindeki şerh ve takyidatların da değerlendirilmesi büyük önem taşır.
Sonuç
Adi ortaklığa taşınmaz sermaye olarak getirmek hukuken mümkündür; ancak bu taahhüdün geçerli olabilmesi için tapu sicil memuru önünde resmi senet düzenlenmesi zorunludur. Bu usule uyulmadan yapılan taşınmaz taahhütleri geçersiz sayılır ve ileri dönemde ciddi hukuki uyuşmazlıklara zemin hazırlar. Adi ortaklık kurarken veya ortaklığa taşınmaz ya da başka değerleri sermaye olarak getirirken, sürecin hukuki açıdan doğru şekilde yürütülmesi için bir avukattan destek almanız hak kayıplarının önüne geçecektir.