Tapuda Hissem Var Ama Kullanamıyorum. Ortaklığı Nasıl Çözerim?
Tapuda Hissem Var Ama Kullanamıyorum. Ortaklığı Nasıl Çözerim?
Kilercioğlu Hukuk & Danışmanlık olarak; Gönen, Bandırma ve Balıkesir bölgesinde gayrimenkul hukuku ve miras hukuku alanında danışmanlık ve dava takip hizmetleri vermekteyiz. Paylı mülkiyet uyuşmazlıkları, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları ve ecrimisil taleplerinde hisseli taşınmaz maliklerine hukuki destek sağlamaktayız.
Mirasla ya da satın alarak tapuda hisseniz var; ancak diğer hissedarlar taşınmazı tek başlarına kullanıyor, sizi engelliyor ya da kira gelirinden pay vermiyorlar. Üstelik satmak istiyorsunuz ama diğerleri razı olmuyor. Bu tablo, paylı mülkiyette sıkça yaşanan bir kilitlenme durumudur ve hukuken net bir çözümü vardır: ortaklığın giderilmesi davası.
1. Paylı Mülkiyet Nedir, Ne Anlama Gelir?
Paylı mülkiyet; bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin belirli oransal paylarla malik olduğu hukuki yapıdır. Tapuda görünen pay oranı (örneğin dörtte bir, üçte bir) o kişinin mülkiyet hakkının oranını gösterir; ancak bu pay fiziksel olarak hangi bölümün size ait olduğunu belirlemez. Taşınmazın tamamı üzerinde her paydaşın hakkı vardır. Önemli kararlar için paydaşların çoğunluğunun ya da tamamının rızası aranır; bu da çoğu zaman anlaşmazlığa zemin hazırlar.
2. Diğer Paydaşlar Anlaşmak İstemiyorsa Ne Yapılır?
Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi uyarınca her paydaş, ortaklığın sona erdirilmesini mahkemeden talep edebilir. Ortaklığın giderilmesi davası olarak bilinen bu dava, diğer paydaşların rızasına gerek kalmaksızın açılabilir. Mahkeme, taşınmazın niteliğine göre iki yoldan birini seçer: aynen taksim ya da satış yoluyla paylaşım.
3. Aynen Taksim mi, Satış mı?
Mahkeme, öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır:
•Aynen taksim: Taşınmaz bölünmeye elverişliyse (örneğin büyük bir arazi) pay oranlarına göre fiziksel olarak parçalara ayrılarak her paydaşa ayrı tapu verilir. Bu yol paydaşlardan birinin talebiyle de gündeme gelebilir.
•Satış yoluyla paylaşım: Taşınmaz bölünemiyorsa (apartman dairesi, küçük arsa, tek yapı) mahkeme taşınmazın açık artırmayla satılmasına hükmeder. Satış bedeli pay oranlarına göre bölüşülür. Paydaşlar satışa birlikte katılabilir; en yüksek teklifi veren paydaş taşınmazı tüm hissesiyle satın alabilir.
4. Taşınmazı Kullanan Paydaştan Kira Tazminatı Alabilir Misiniz?
Taşınmazı fiilen kullanan paydaş, diğer paydaşların hakkını engelliyor ve kira geliri elde ediyorsa ya da taşınmazı bizzat kullanıyorsa, diğer paydaşlar ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir. Ecrimisil davası, ortaklığın giderilmesi davasıyla birlikte ya da ayrı olarak açılabilir. Hesaplama, taşınmazın piyasa kira değeri ve kullanım süresi esas alınarak yapılır.
5. Hissenizi Satmak İsterseniz Ne Olur?
Paylı mülkiyette her paydaş kendi hissesini serbestçe satabilir ancak diğer paydaşların ön alım (şufa) hakkı vardır. Bu hak; paydaşın hissesini üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşların aynı koşullarla o hisseyi öncelikle satın alabilmesini sağlar. Ön alım hakkı, satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay ve her halükarda satıştan itibaren iki yıl içinde kullanılmalıdır. Hissenizi dışarıya satmadan önce bu hakkı göz önünde bulundurmanız, sonradan çıkabilecek hukuki uyuşmazlıkları önler.
6. Dava Ne Kadar Sürer?
Ortaklığın giderilmesi davaları Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür. Taşınmazın niteliğine, paydaş sayısına ve tarafların tutumuna bağlı olarak süreç ortalama 1 ila 2 yıl arasında tamamlanabilir. Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya intifa hakkı gibi sınırlı ayni haklar bulunuyorsa bu durum yargılama sürecini uzatabilir. Tüm paydaşların davada taraf olarak yer alması zorunludur; bu nedenle tebligat süreçleri de toplam süreyi etkiler.
Sonuç
Tapuda hisseniz olmasına karşın taşınmazı kullanamıyorsanız ya da diğer paydaşlarla uzlaşamıyorsanız, ortaklığın giderilmesi davası size etkili ve kesin bir çözüm sunar. Mahkeme, taşınmazı ya fiziksel olarak böler ya da satar; her iki durumda da pay oranınıza karşılık gelen bedeli alırsınız. Bunun yanı sıra taşınmazı kullanan paydaştan ecrimisil talep edebilir, hissenizi üçüncü kişilere satmak istiyorsanız ön alım hakkı kurallarına dikkat edebilirsiniz. Süreci doğru yönetmek ve hak kaybına uğramamak için bir avukattan destek almanız önerilir.