Tahliye Taahhüdü İle Kiracı Nasıl Çıkarılır, İmzaladığım Taahhüt Geçerli Mi?
Hukuki Danışmanlık Almak İster Misiniz?
Av. Can Kilercioğlu ile doğrudan iletişime geçin.
TAHLİYE TAAHHÜDÜ İLE KİRACI NASIL ÇIKARILIR, İMZALADIĞIM TAAHHÜT GEÇERLİ Mİ?
Kilercioğlu Hukuk & Danışmanlık olarak Bandırma, Gönen ve Balıkesir bölgesinde kira hukuku alanında hem kiracı hem de kiraya veren tarafına yönelik avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermekteyiz. Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, tahliye davaları ve kira alacağının tahsiline ilişkin uyuşmazlıklarda vekillik ve hukuki destek sağlamaktayız.
Kiracıyı tahliye etmenin en hızlı yollarından biri tahliye taahhüdüdür. Ancak uygulamada en çok karıştırılan ve en çok uyuşmazlık doğuran konulardan biri de budur. Kiraya verenler ellerindeki taahhütle kiracıyı kolayca çıkarabileceklerini düşünürken, kiracılar imzaladıkları taahhüdün geçerli olup olmadığını merak eder. Bu yazıda tahliye taahhüdünün ne zaman geçerli olduğu, ne zaman geçersiz sayıldığı ve Yargıtay uygulamasının bu konuyu nasıl şekillendirdiği ele alınmaktadır.
Tahliye Taahhüdü Nedir
Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan etmesidir. Bu taahhüde dayanarak kiraya veren, belirtilen tarihte kiracı çıkmazsa dava veya icra yoluyla tahliye sağlayabilir. Taahhüdün geçerli olabilmesi için yazılı olması ve kiracının bizzat kendisi veya yetkili temsilcisi tarafından verilmiş olması gerekir.
En Kritik Kural: İlk Sözleşmeyle Birlikte Alınan Taahhüt Geçersizdir
Tahliye taahhüdü konusundaki en önemli ilke, taahhüdün hangi aşamada verildiğiyle ilgilidir. Yargıtay yerleşik içtihadına göre, kira sözleşmesinin kurulmasıyla aynı anda, yani ilk sözleşmeyle birlikte alınan tahliye taahhüdü geçersizdir. Bunun gerekçesi şudur: kiracı taşınmazı kiralayabilmek için bu taahhüdü istemeyerek, baskı altında vermiş sayılır. Yani henüz eve girmeden, kiralamak uğruna verilen taahhüt serbest iradenin ürünü kabul edilmez.
Bu durum eski tarihli içtihadı birleştirme kararlarına ve Hukuk Genel Kurulu kararlarına dayanır. Kiracı, taahhüdü baskı yani ikrah altında verdiğini iddia ediyorsa, kanunda öngörülen süre içinde iptal davası açabilir ve iddiasını tanık dahil her türlü delille ispatlayabilir.
Uygulamada sık görülen bir durum da taahhüt belgesinin boş olarak imzalatılıp tarihlerin sonradan doldurulmasıdır. Kiracı, taahhüdün aslında kira sözleşmesiyle birlikte düzenlendiğini ileri sürerse, bu iddia taahhüdün serbest iradeyle verilmediği iddiasını da kapsar ve tanık dahil her türlü delille ispatlanabilir.
Sonradan Serbest İradeyle Verilen Taahhüt Geçerlidir
Buna karşılık kira ilişkisi devam ederken, yani sözleşme kurulduktan sonraki bir tarihte serbest iradeyle verilen tahliye taahhüdü geçerlidir. Örneğin kira sözleşmesi başladıktan aylar sonra noterde düzenlenen bir tahliye taahhüdü, kiracının serbest iradesiyle verilmiş kabul edilir ve bağlayıcıdır. Yargıtay, bu şekilde sonradan ve serbest iradeyle düzenlenen taahhütlere dayanılarak tahliye yapılabileceğini kabul etmektedir.
Burada önemli bir nokta da taahhüdü sonradan etkisiz kılmaya yönelik savunmalardır. Kiracı, taahhütten sonra sözleşmenin yenilendiğini veya uzatıldığını ileri sürerse, bunu aynı nitelikte yazılı bir belgeyle ispatlamak zorundadır. Sözlü beyan veya tanık bu konuda yeterli görülmez.
Taahhüde Rağmen Çıkmayan Kiracı İçin İzlenecek Yol
Kiracı, taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmazsa kiraya verenin iki seçeneği vardır. Kiraya veren ya icra dairesinde tahliye talepli takip başlatabilir ya da sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Her iki yolda da taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren kanuni süre içinde harekete geçilmesi gerekir. Bu süre kaçırılırsa taahhüde dayanma imkânı ortadan kalkabilir.
İcra yolunda kiracı ödeme veya tahliye emrine itiraz ederse, kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep eder. Yargıtay uygulamasına göre, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde itirazın kaldırılmasına karar verilmesi yeterlidir ve ayrıca bir tahliye kararı verilmesine gerek yoktur. İtirazın kaldırılmasından sonra tahliye işlemini icra müdürlüğü gerçekleştirir.
Yeni Malik ve Taahhüt İlişkisi
Tahliye taahhüdünün geçerliliği bakımından kira ilişkisinin kurulduğu an da önem taşır. Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik bakımından, kira ilişkisinin kurulduğu tarihte verilmiş bir taahhüt söz konusuysa bu durum ayrıca değerlendirilir. Taşınmazın satın alındığı tarih ile kira ilişkisinin kurulduğu tarihin örtüştüğü hallerde, o tarih itibarıyla verilen taahhüdün geçerliliği tartışmalı hale gelebilir.
Sonuç
Tahliye taahhüdü, doğru zamanda ve serbest iradeyle verildiğinde kiraya veren için güçlü bir tahliye aracıdır. Ancak ilk kira sözleşmesiyle birlikte alınan taahhüt serbest iradenin ürünü sayılmadığından geçersizdir. Kira ilişkisi sürerken sonradan verilen taahhüt ise geçerli ve bağlayıcıdır. Taahhüde dayalı tahliyede sürelerin doğru hesaplanması ve geçerlilik koşullarının dikkatle değerlendirilmesi sonucu doğrudan etkilediğinden, bu süreçte bir avukatın hukuki desteğini almak büyük önem taşımaktadır.