Sözleşmedeki Artışı Yapmadan Eksik Kira Ödeyen Kiracı Temerrüde Düşer Mi, Tahliye Edilir Mi?
Hukuki Danışmanlık Almak İster Misiniz?
Av. Can Kilercioğlu ile doğrudan iletişime geçin.
SÖZLEŞMEDEKİ ARTIŞI YAPMADAN EKSİK KİRA ÖDEYEN KİRACI TEMERRÜDE DÜŞER Mİ, TAHLİYE EDİLİR Mİ?
Kilercioğlu Hukuk & Danışmanlık olarak Bandırma, Gönen ve Balıkesir bölgesinde kira hukuku alanında avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermekteyiz. Kira bedelinin ödenmemesi, temerrüt nedeniyle tahliye, sözleşmedeki artış şartından kaynaklanan uyuşmazlıklar ve kira alacağının tahsiline ilişkin süreçlerde vekillik ve hukuki destek sağlamaktayız.
Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmiş olmasına rağmen, kiracı bazen artışı yapmadan eski kira bedelini ödemeye devam eder. Bu durum, sadece eksik ödeme meselesi değildir. Kiracının temerrüde düşmesine ve hatta tahliyesine yol açabilecek ciddi sonuçlar doğurabilir. Bu yazıda, sözleşmedeki artışı yapmadan eksik kira ödeyen kiracının hukuki durumu ele alınmaktadır.
Kiracı Eksik Ödediği Kısım İçin Temerrüde Düşer
Sözleşmede artış oranı kararlaştırılmışsa, kiracının yeni dönemde ödemesi gereken kira bedeli bellidir. Kiracı, ya sözleşmedeki orana göre ya da bu oran kanuni sınırı aşıyorsa onun yerine geçen tüketici fiyat endeksi oranına göre artışı yapıp kira bedelini ödemek zorundadır. Kiracı bu artışı yapmadan eski bedeli öderse, kira borcunu eksik ödemiş olur.
Bu durumda kiracı, eksik ödediği kısım bakımından temerrüde düşer. Kira bedelinin ödenmesi için kararlaştırılan tarih çoğu zaman belirli bir vade niteliği taşıdığından, bu tarihin geçmesiyle kiracı, ayrıca bir ihtara gerek olmaksızın temerrüde düşmüş sayılır. Yani kiraya verenin önce ihtar çekmesi gerekmeden, vade geçtiğinde eksik ödeme nedeniyle temerrüt gerçekleşmiş kabul edilir.
Belirtmek gerekir ki, kira bedelinde temerrüdün ne zaman gerçekleşeceği öğretide tartışmalıdır. Bu nedenle her somut olayda ödeme tarihinin niteliği ve sözleşme hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye İmkânı
Kira bedelinin eksik veya hiç ödenmemesi, belirli koşullarda kiracının tahliyesine yol açabilir. Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi uyarınca, kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren ona yazılı olarak bir süre verir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür.
Önemli olan nokta şudur: Kiracının eksik ödemesi de bu kapsamda değerlendirilebilir. Yani kiracı, sözleşme gereği yapması gereken artışı yapmayıp kira bedelini eksik ödüyorsa, kiraya veren ona otuz günlük süre içeren bir ödeme ihtarı gönderebilir. Bu süre içinde eksik kısım ödenmezse, kiraya verenin sözleşmeyi feshetme ve tahliye talep etme imkânı doğar. Kiraya veren, ödeme süresi verilmesine ilişkin bildirim ile fesih beyanını birlikte yapabilir.
Kiraya Veren Faiz de İsteyebilir
Kiracı eksik ödeme nedeniyle temerrüde düştüğünde, kiraya veren yalnızca eksik kalan kira bedelini değil, bu bedel için işleyen temerrüt faizini de talep edebilir. Her bir eksik ödenen kira dönemi için ayrı ayrı faiz işler. Bu nedenle kiracının küçük gibi görünen eksik ödemeleri, zaman içinde faiziyle birlikte ciddi bir tutara ulaşabilir.
Kiracının Dikkat Etmesi Gerekenler
Kiracı açısından en önemli husus, yeni dönemde ödemesi gereken kira bedelini doğru hesaplamaktır. Sözleşmede yazan oran kanuni sınırı aşıyorsa, kiracı bu yüksek oranı değil, tüketici fiyat endeksi oranını esas alarak ödeme yapabilir. Ancak hiç artış yapmadan eski bedeli ödemeye devam etmek, kiracıyı temerrüde ve tahliye riskine sokar. Bu nedenle kiracının, ödeyeceği doğru tutarı belirlerken dikkatli olması ve tereddüt halinde hukuki destek alması yerinde olur.
Kiraya Verenin Dikkat Etmesi Gerekenler
Kiraya veren açısından ise, eksik ödeme karşısında atılacak adımların usulüne uygun olması önemlidir. Tahliye amacıyla gönderilecek ödeme ihtarının içeriği, süresi ve şekli sonucu doğrudan etkiler. Usulüne uygun yapılmayan bir ihtar, tahliye davasının reddine yol açabilir. Bu nedenle kiraya verenin de süreci doğru yürütmesi büyük önem taşır.
Sonuç
Kira sözleşmesinde artış şartı bulunmasına rağmen artışı yapmadan eksik kira ödeyen kiracı, eksik kalan kısım bakımından temerrüde düşer ve belirli koşullarda tahliye riskiyle karşılaşır. Kiraya veren eksik kira bedelini, faizini talep edebilir ve usulüne uygun bir ödeme ihtarıyla tahliye sürecini başlatabilir. Hem kiracı hem kiraya veren açısından ciddi sonuçlar doğuran bu süreçte, atılacak adımların doğru belirlenmesi için bir avukatın hukuki desteğini almak büyük önem taşımaktadır.