Site Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir, Oran Üçte İkiye mi İndi?

Site Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir, Oran Üçte İkiye mi İndi?
 

Bandırma, Erdek ve Mudanya bölgesinde toplu yapı ve site yönetimi uyuşmazlıkları konularında hukuki destek arayan kişiler için yönetim planının değiştirilmesi, temsilciler kurulu kararları ve kat maliklerinin haklarının korunmasına ilişkin süreçlerde vekillik ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
 

Sitelerde yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan temel metindir. Bu metnin değiştirilmesi uzun süre çok yüksek bir çoğunluk gerektirdiği için pratikte neredeyse imkânsızdı. 2026 yılında yapılan değişiklikle toplu yapılarda aranan oran indirildi ve yönetim planlarındaki aykırı hükümlerin uygulanmayacağı hükme bağlandı. Bu değişiklik, yıllardır güncellenemeyen site yönetim planları bakımından önemli bir imkân doğurmaktadır. Ancak değişikliğin kapsamı toplu yapılarla sınırlıdır ve bu ayrımın gözden kaçırılmaması gerekir.
 

TOPLU YAPIDA YÖNETİM PLANI NASIL DÜZENLENİR?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 70. maddesi toplu yapılara özgü bir düzen kurar. Maddeye göre toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim planı düzenlenir. Yönetim planı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yani sitede birden fazla blok bulunsa dahi tek bir yönetim planı geçerlidir ve bu plan herkesi bağlar. Bu düzenleme, blokların ayrı ayrı yönetim planı yapmasını engelleyerek toplu yapıda bütünlüğü sağlar. Yönetim planının bağlayıcılığı, daireyi sonradan satın alanlar bakımından da devam eder.
 

DEĞİŞİKLİK İÇİN ARANAN ORAN NE OLDU?
Bu, 2026 değişikliğinin en somut sonucudur. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 70. maddesine göre yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır. Aynı maddeye göre geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oylarıyla değiştirilebilir. 7 Mayıs 2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanunun 5. maddesiyle bu maddenin birinci ve ikinci fıkralarında yer alan beşte dördünün ibareleri üçte ikisinin şeklinde değiştirilmiştir. Yani daha önce beşte dört olan oran, üçte ikiye indirilmiştir. Bu, değişikliği pratikte çok daha ulaşılabilir hâle getirir.
 

YÖNETİM PLANINDAKİ AYKIRI HÜKÜMLER NE OLACAK?
Kanun bu konuda da yeni bir hüküm getirmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 70. maddesine 7579 sayılı Kanunla eklenen fıkraya göre, yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz. Bu hüküm önemli bir sonuç doğurur. Mevcut yönetim planlarında değişiklik için beşte dört veya oybirliği gibi daha ağır oranlar öngörülmüşse, bu hükümler artık uygulanmayacaktır. Böylece eski yönetim planlarının değişikliği fiilen imkânsız kılan hükümleri etkisiz hâle getirilmiştir. Kanun koyucunun amacı, yönetim planlarının güncellenebilmesinin önündeki engelleri kaldırmaktır. Bu nedenle sitenizde yönetim planı değişikliği gündeme geldiğinde, plandaki oran hükmüne değil kanundaki orana bakılması gerekir.
 

NORMAL APARTMANLARDA ORAN DEĞİŞTİ Mİ?
Değişmedi ve bu ayrım çok önemlidir. 7579 sayılı Kanunla yapılan oran değişikliği, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapılara ilişkin 70. maddesine yöneliktir. Toplu yapı kapsamında olmayan tek bir apartman bakımından yönetim planının değiştirilmesi ise kanunun 28. maddesine tabidir. Bu maddeye göre yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Yani sıradan bir apartmanda beşte dört oranı korunmaktadır. Bu nedenle bir binada hangi oranın uygulanacağı, o binanın toplu yapı kapsamında olup olmamasına göre belirlenir. Toplu yapı niteliğinin tespiti, uygulanacak kuralı doğrudan değiştirdiği için ilk bakılacak husustur.
 

YÖNETİM PLANI KİMLERİ BAĞLAR?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğunu belirtir. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar. Yani daireyi sonradan satın alan kişi de plana uymak zorundadır. Kanunun 18. maddesi kapsamı daha da genişletir. Bu Kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır ve bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumlu olur. Dolayısıyla yönetim planı kiracıları da bağlar.
 

DEĞİŞİKLİK NASIL KAYDEDİLİR?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. Bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır. Bu tescil, değişikliğin üçüncü kişiler bakımından da geçerlilik kazanmasını sağlar. Ayrıca aynı madde, kat maliklerinin kanunun 33. maddesine göre mahkemeye başvurma haklarının saklı olduğunu belirtir. Yani yönetim planında hüküm bulunmayan veya uyuşmazlık doğuran hâllerde yargı yolu açıktır. Kanunun 28. maddesine göre yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
 

TOPLU YAPI SAYILMANIN ŞARTLARI NELERDİR?
Uygulanacak oranı belirleyen unsur bu olduğu için toplu yapı niteliğinin tespiti belirleyicidir. Kat Mülkiyeti Kanunu toplu yapıyı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde belirli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbiriyle bağlantılı birden çok yapıyı kapsayan yapı topluluğu olarak ele alır. Yani ölçüt yalnızca yapı sayısı değildir. Onaylı bir yerleşim planının bulunması, ortak alanların ve altyapının paylaşılması ve yönetim bakımından bağlantı aranır. Bir yerleşimin bu tanıma girip girmediği, tapu kayıtları, onaylı plan ve mevcut yönetim yapısı incelenerek belirlenir. Tereddüt hâlinde bu tespitin baştan yapılması, alınacak kararın geçerliliği bakımından önem taşır.
 

Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için aranan oranın beşte dörtten üçte ikiye indirilmesi ve plandaki aykırı hükümlerin uygulanmayacağının hükme bağlanması, yıllardır güncellenemeyen site yönetim planları bakımından pratik bir imkân doğurmuştur. Ancak bu değişiklik toplu yapılarla sınırlıdır, sıradan apartmanlarda beşte dört oranı korunmaktadır. Yapının hangi kategoride olduğunun doğru tespiti belirleyici olduğundan, kat mülkiyeti hukuku alanında deneyimli bir avukattan destek almak yerinde olur.

19.08.2026 53 Av. Can KİLERCİOĞLU