Önalım Hakkı Nedir, Hisseli Tapuda Pay Satılırsa Ne Yapabilirim?

Önalım Hakkı Nedir, Hisseli Tapuda Pay Satılırsa Ne Yapabilirim?
 

Bandırma, Çanakkale ve Biga bölgesinde gayrimenkul hukuku ve paylı mülkiyet uyuşmazlıkları konularında hukuki destek arayan kişiler için önalım hakkının kullanılması, tapu iptali ve tescil ile dava süreçlerinde vekillik ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
 

Hisseli, yani paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını bir başkasına satması, diğer paydaşlar için önemli bir hakkı gündeme getirir. Önalım hakkı olarak adlandırılan bu hak, paydaşların taşınmaza yabancı bir kişinin ortak olmasını önlemesine imkan tanır. Bu hakkın ne olduğunun, nasıl ve hangi sürede kullanılacağının bilinmesi, paylı bir taşınmazda hak sahibi olan kişi bakımından önem taşır. Aksi halde bu hak kaçırılabilir.
 

ÖNALIM HAKKI NEDİR?
Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma imkanı tanıyan bir haktır. Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi bu hakkı düzenler. Maddeye göre paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Bu hak, paydaşların taşınmaza dışarıdan bir kişinin ortak olmasını engellemesini amaçlar. Böylece paydaşlar, kendi aralarındaki mülkiyet ilişkisini koruyabilir. Önalım hakkı, yasadan doğan bir haktır ve paylı mülkiyetin varlığına bağlıdır. Yani bir taşınmazda paydaş olan herkes, kural olarak bu haktan yararlanabilir. Bu hak, payını satan paydaşa değil, satışın yapıldığı üçüncü kişiye karşı ileri sürülür. Bu yönüyle önalım hakkı, paydaşlar için önemli bir koruma sağlar.
 

HAK HANGİ DURUMDA DOĞAR?
Önalım hakkının doğması için belirli koşulların gerçekleşmesi gerekir. Öncelikle taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması ve hakkı kullanmak isteyen kişinin bu taşınmazda paydaş olması aranır. İkinci olarak, bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması gerekir. Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi, hakkın doğması için payın satılmasını arar. Bu nedenle önalım hakkı, ancak gerçek bir satış işleminin bulunması halinde gündeme gelir. Payın bir başka paydaşa değil, taşınmaza yabancı üçüncü bir kişiye satılmış olması gerekir. Payın tamamının ya da bir kısmının satılması, hakkın doğması bakımından fark yaratmaz. Satışın gerçekleştiği andan itibaren, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanma imkanına sahip olur. Bu nedenle önce taşınmazın ve işlemin niteliğinin doğru belirlenmesi gerekir. Bu belirleme, hakkın kullanılıp kullanılamayacağını gösterir.
 

ÖNALIM HAKKI NASIL KULLANILIR?
Önalım hakkı, bir dava açılarak kullanılır. Paydaş, payı satın alan üçüncü kişiye karşı önalım davası açar ve mahkemeden, payın kendisine devrini talep eder. Bu dava sonucunda hak sahibi paydaş lehine karar verilirse, satışa konu pay, üçüncü kişi adına yapılan tescil iptal edilerek önalım hakkını kullanan paydaş adına tescil edilir. Bu nedenle önalım hakkının kullanılması, aynı zamanda bir tapu iptali ve tescil sonucunu doğurur. Hakkın kullanılabilmesi için, hak sahibinin satış bedelini ve alıcının ödediği diğer masrafları ödemeye hazır olması gerekir. Yani paydaş, üçüncü kişinin ödediği bedeli ödeyerek payı devralır. Bu dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Davanın süresinde ve usulüne uygun açılması, hakkın korunması bakımından belirleyicidir. Bu nedenle sürecin doğru yürütülmesi önem taşır.
 

SATIŞ NASIL BİLDİRİLİR?
Önalım hakkının kullanılabilmesi için, satışın hak sahibi paydaşlara bildirilmesi önemlidir. Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesine göre yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Bu bildirim, önalım hakkını kullanmaya ilişkin sürenin işlemeye başlaması bakımından önem taşır. Paydaşlar, satıştan bu bildirim yoluyla haberdar olur. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması, hem satışın gerçekleştiğini hem de tarihini kesin biçimde ortaya koyar. Bu nedenle önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın, satışın kendisine bildirilip bildirilmediğini ve ne zaman bildirildiğini bilmesi gerekir. Bildirimin yapılmamış olması, hakkın kullanılmasına ilişkin sürelerin işleyişini etkiler. Bu nedenle satışın bildirimi, önalım sürecinin başlangıç noktasını oluşturan önemli bir aşamadır.
 

ÖNALIM HAKKI NE KADAR SÜREDE KULLANILIR?
Önalım hakkı, belirli bir süre içinde kullanılmalıdır, aksi halde bu hak düşer. Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesine göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Yani iki ayrı süre birlikte işler. Satış paydaşa noter aracılığıyla bildirilmişse, bu bildirimden itibaren üç aylık süre işler. Bildirim yapılmamış olsa dahi, her halde satışın üzerinden bir yıl geçmekle hak düşer. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Yani süre geçtikten sonra önalım hakkı kullanılamaz ve bu süre yeniden başlamaz. Bu nedenle paydaşın, satıştan haberdar olduğunda vakit kaybetmeden hareket etmesi gerekir. Sürenin kaçırılması, hakkın tümüyle kaybına yol açar. Bu nedenle önalım hakkında sürelerin doğru hesaplanması büyük önem taşır.
 

PAY BAŞKA BİR PAYDAŞA SATILIRSA HAK DOĞAR MI?
Önalım hakkı, payın taşınmaza yabancı üçüncü bir kişiye satılması halinde gündeme gelir. Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi, hakkı bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması durumuna bağlamıştır. Bu nedenle bir paydaşın payını, aynı taşınmazdaki bir başka paydaşa satması halinde kural olarak önalım hakkı doğmaz. Çünkü bu durumda taşınmaza dışarıdan yabancı bir kişi ortak olmamakta, mülkiyet mevcut paydaşlar arasında kalmaktadır. Önalım hakkının temel amacı, paydaşların taşınmaza yabancı bir kişinin ortak olmasını önlemek olduğundan, payın bir paydaştan diğerine geçmesi bu amacı zedelemez. Bu nedenle paydaşlar arası pay satışlarında diğer paydaşların önalım hakkı ileri sürmesi kural olarak mümkün değildir. Ancak payın gerçekte üçüncü kişiye satıldığı halde, bir paydaş üzerinden geçiriliyormuş gibi gösterilmesi durumunda işlemin gerçek niteliği değerlendirilir. Bu nedenle satışın kimler arasında yapıldığının doğru belirlenmesi önem taşır.
 

Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma imkanı tanır. Hak, payı devralan üçüncü kişiye karşı açılacak bir davayla kullanılır ve tapu iptali ile tescil sonucunu doğurur. Ancak bu hak, satışın bildirimden itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer. Süreler kısa ve kesin olduğundan, hisseli bir taşınmazda pay satışıyla karşılaşıldığında gayrimenkul hukuku alanında deneyimli bir avukattan destek almak yerinde olur.

2.09.2026 33 Av. Can KİLERCİOĞLU