Önalım Hakkı Hangi Durumlarda Kullanılamaz?

Önalım Hakkı Hangi Durumlarda Kullanılamaz?
 

Çanakkale, Biga ve Bandırma bölgesinde gayrimenkul hukuku ve paylı mülkiyet uyuşmazlıkları konularında hukuki destek arayan kişiler için önalım hakkının sınırları, feragat ve dava süreçlerinde vekillik ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
 

Önalım hakkı, paylı mülkiyette paydaşlara tanınan güçlü bir hak olmakla birlikte, her durumda kullanılamaz. Kanun ve uygulama, bu hakkın kullanılamayacağı bazı halleri belirlemiştir. Hangi durumlarda önalım hakkının kullanılamayacağının bilinmesi, hem hakkını kullanmak isteyen paydaş hem de payı devralan kişi bakımından önem taşır. Bu sınırların bilinmesi, gereksiz bir davadan ya da hak kaybından korunmayı sağlar. Önalım hakkının kullanılamayacağı haller, hem kanunda açıkça sayılan durumlardan hem de uygulamada gelişen ölçütlerden kaynaklanır. Aşağıda bu hallerin başlıcaları, cebri satışlardan feragat ve fiili taksime kadar ele alınmaktadır.
 

CEBRİ SATIŞLARDA ÖNALIM KULLANILABİLİR Mİ?
Kullanılamaz. Önalım hakkının kullanılamayacağı hallerin başında cebri satışlar gelir. Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesine göre, Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Yani bir taşınmaz payının icra yoluyla ya da cebri artırma suretiyle satılması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını ileri süremez. Bunun nedeni, cebri satışların kendine özgü bir usule tabi olması ve bu satışlarda alıcının belirli bir güvenceyle hareket etmesidir. Bu nedenle icra satışından pay alan bir kişiye karşı önalım hakkı kullanılamaz. Aynı şekilde Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar da bu istisna içindedir. Bu düzenleme, önalım hakkının yalnızca serbest iradeyle yapılan olağan satışlar bakımından geçerli olduğunu gösterir. Cebri satış yoluyla el değiştiren paylar bu kapsamın dışındadır.
 

SATIŞ DIŞINDAKİ DEVİRLERDE HAK DOĞAR MI?
Önalım hakkı, yalnızca satış işlemlerinde doğar. Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi, hakkın doğması için payın üçüncü kişiye satılmasını arar. Bu nedenle payın satış dışında bir yolla devredilmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz. Örneğin bir paydaşın payını bağışlaması durumunda ortada bir satış bulunmadığından, diğer paydaşlar önalım hakkını ileri süremez. Aynı şekilde payın miras yoluyla geçmesi ya da trampa gibi satıştan farklı bir işlemle devredilmesi hallerinde de kural olarak önalım hakkı doğmaz. Bu nedenle payın hangi hukuki işlemle el değiştirdiği, önalım hakkının kullanılıp kullanılamayacağını belirler. Uygulamada bazen gerçekte satış olan bir işlemin, önalım hakkından kaçınmak amacıyla bağış gibi gösterildiği de görülür. Bu tür muvazaalı işlemlerin gerçek niteliğinin ortaya konulması halinde önalım hakkı yine gündeme gelebilir. Bu nedenle işlemin gerçek niteliğinin belirlenmesi önemlidir.
 

FERAGAT EDİLMİŞSE ÖNALIM HAKKI KALIR MI?
Önalım hakkından önceden feragat edilmişse, bu hak kullanılamaz. Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesi feragat imkanını düzenler. Maddeye göre önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Bu şekilde yapılan bir feragat, paydaşın önalım hakkını genel olarak kullanmaktan vazgeçmesi anlamına gelir. Bunun yanında aynı madde, belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmeyi de düzenler. Buna göre belirli bir satışta bu haktan vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yani paydaş, belirli bir satış bakımından önalım hakkını kullanmayacağını yazılı olarak bildirebilir. Bu durumda o satış için önalım hakkı ileri sürülemez. Feragatin genel mi yoksa belirli bir satışa ilişkin mi olduğu, farklı şekil şartlarına tabidir. Bu nedenle feragatin niteliği ve usulüne uygun yapılıp yapılmadığı önem taşır.
 

SÜRE GEÇMİŞSE HAK KULLANILABİLİR Mİ?
Kullanılamaz. Önalım hakkı, kanunda öngörülen süreler içinde kullanılmazsa düşer. Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesine göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Yani süre geçtikten sonra önalım hakkının kullanılması mümkün değildir ve bu süre yeniden işlemeye başlamaz. Satış paydaşa noter aracılığıyla bildirilmişse üç aylık süre, bildirim yapılmamış olsa dahi satıştan itibaren bir yıllık süre işler. Bu sürelerden herhangi birinin dolması, hakkın kaybına yol açar. Bu nedenle önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın, satıştan haberdar olduğunda gecikmeden hareket etmesi gerekir. Sürelerin dolmasından sonra açılan bir önalım davası, süre yönünden reddedilir. Bu nedenle sürelerin doğru hesaplanması, hakkın korunmasının temel koşuludur.
 

FİİLİ TAKSİM ÖNALIM HAKKINI ENGELLER Mİ?
Uygulamada önalım hakkının kullanılmasını engelleyen önemli bir durum da fiili taksimdir. Fiili taksim, paydaşların taşınmazı aralarında fiilen bölüşerek her birinin belirli bir bölümü kullanması halini ifade eder. Yargıtay uygulamasında, taşınmazda fiili bir taksim bulunuyor ve paydaşlar uzun süredir belirli bölümleri bağımsız biçimde kullanıyorsa, önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kuralına aykırı düşebileceği kabul edilmektedir. Bu yaklaşımda amaç, fiilen bölüşülmüş bir taşınmazda önalım hakkının kötüye kullanılmasını önlemektir. Yani her paydaşın kendi kullandığı bölümü bulunduğu ve satılan pay da o bölüme ilişkin olduğu hallerde, önalım hakkı ileri sürülemeyebilir. Ancak fiili taksimin varlığı, somut olayın koşullarına göre değerlendirilir ve ispatı gerekir. Bu nedenle taşınmazın paydaşlar arasında nasıl kullanıldığı, önalım hakkının akıbetini etkileyen bir unsurdur. Fiili taksimin ne zaman başladığı ve hangi bölümleri kapsadığı, tanık beyanları ve kullanım durumunu gösteren delillerle ortaya konulur. Bu değerlendirme, her dosyada ayrıca yapılır.
 

Önalım hakkı, cebri ve Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda, satış dışındaki devirlerde, usulüne uygun feragat halinde ve kanuni sürelerin geçmesinden sonra kullanılamaz. Ayrıca taşınmazda fiili taksim bulunması da hakkın kullanılmasını engelleyebilir. Bu sınırların doğru değerlendirilmesi, gereksiz bir davadan ya da hak kaybından korunmayı sağlar. Bu değerlendirmeler dosyaya özgü olduğundan, önalım hakkına ilişkin bir uyuşmazlıkta gayrimenkul hukuku alanında deneyimli bir avukattan destek almak yerinde olur.

2.09.2026 66 Av. Can KİLERCİOĞLU