Kiracı Kira Bedelini Ödemezse Ne Yapılır
Kilercioğlu Hukuk & Danışmanlık olarak; Gönen, Bandırma ve Balıkesir bölgesinde kira hukuku alanında danışmanlık vermekte ve dava süreçlerini yürütmekteyiz. Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi, kira alacağının tahsili, kiracının tahliyesi, kira ücretinin artırılması, kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklarda vekillik ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir taşınmazın kullanımını kiracıya bırakmayı, kiracının ise bunun karşılığında kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sürekli borç doğuran bir sözleşmedir. Kira bedelinin zamanında ve eksiksiz ödenmesi, kiracının en temel borcudur. Uygulamada kiracıların kira bedelini hiç ödememesi veya geç ödemesi, kira hukukunun en sık karşılaşılan uyuşmazlık konularından birini oluşturmaktadır. Bu çalışmada, kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı kiraya verenin başvurabileceği hukuki yollar Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde ele alınacaktır.
1. Kiracının Kira Bedelini Ödeme Borcu
Türk Borçlar Kanunu’nun 313. maddesi uyarınca kiracı, kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan zamanda ödemekle yükümlüdür. Sözleşmede ödeme zamanı kararlaştırılmamışsa, kira bedeli her ayın sonunda ödenir. Kira bedelinin hiç ödenmemesi veya eksik ödenmesi, kiracının temerrüdüne yol açar ve kiraya verene çeşitli haklar tanır.
2. Temerrüt ve İhtar Şartı
Kiracının kira bedelini ödememesi hâlinde kiraya verenin doğrudan tahliye yoluna başvurabilmesi için kural olarak kiracının temerrüde düşürülmesi gerekir. TBK m. 315’e göre, kiraya veren kiracıya yazılı bir ihtar göndererek kira bedelinin ödenmesi için en az 30 günlük süre vermek zorundadır. Bu süre içinde kira bedeli ödenmezse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye talebinde bulunabilir.
Uygulamada bu ihtar çoğunlukla noter aracılığıyla gönderilmekte olup ileride açılacak dava veya icra takibi bakımından önemli bir delil niteliği taşır.
3. İcra Yoluyla Tahliye
Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi hâlinde İcra ve İflas Kanunu’nun 269 vd. maddeleri uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliye yoluna başvurabilir. Bu yöntemde kiraya veren, kira alacağı ve tahliye talebiyle icra dairesinde takip başlatır.
Kiracıya gönderilen ödeme emrinde, borcun 7 gün içinde ödenmesi ve 30 gün içinde kira bedelinin yatırılmaması hâlinde tahliye edileceği ihtar edilir. Kiracı borca veya imzaya itiraz etmez ve kira bedelini süresi içinde ödemezse, kiraya veren icra mahkemesinden tahliye talep edebilir.
4. Dava Yoluyla Tahliye
Kiraya veren, icra yoluna başvurmak yerine doğrudan dava yolunu da tercih edebilir. Özellikle kiracının uzun süredir kira ödememesi hâlinde, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılması mümkündür. Bu davada, kiracının kira bedelini ödemediği ve usulüne uygun ihtar çekildiği ispatlanmalıdır.
Bunun yanında, aynı kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtarın gerçekleşmesi hâlinde, kiraya veren ayrıca “iki haklı ihtar” sebebine dayanarak da tahliye davası açabilir.
5. Birikmiş Kira Alacaklarının Tahsili
Tahliye talebinden bağımsız olarak kiraya veren, ödenmeyen kira bedellerinin tahsilini de isteyebilir. Birikmiş kira alacakları için genel haciz yoluyla icra takibi yapılabileceği gibi, dava yoluyla alacak talebinde bulunulması da mümkündür. Kiraya veren, faiz ve sözleşmede kararlaştırılmışsa gecikme cezası da talep edebilir.
Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı kiraya verenin elinde birden fazla hukuki yol bulunmaktadır. Ancak bu yolların her biri, belirli usul kurallarına sıkı sıkıya bağlıdır. Özellikle ihtar şartı, süreler ve usule uygun takip yapılması büyük önem taşır. Aksi hâlde açılan davalar veya başlatılan icra takipleri usulden reddedilebilir. Bu nedenle kira bedelinin ödenmemesi durumunda, somut olayın özelliklerine göre doğru hukuki yolun seçilmesi ve sürecin dikkatle yürütülmesi gerekmektedir.