Kira Tespit Davası

Kira Bedelinin Tespiti Davası

Kilercioğlu Hukuk & Danışmanlık olarak; Gönen, Bandırma ve Balıkesir bölgesinde kira hukuku alanında danışmanlık vermekte ve dava süreçlerini yürütmekteyiz. Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi, kira alacağının tahsili, kiracının tahliyesi, kira ücretinin artırılması, kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklarda vekillik ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız.

Kira sözleşmeleri, taraflar arasında uzun süreli borç ilişkisi doğurması nedeniyle ekonomik şartlardaki değişimlerden doğrudan etkilenir. Özellikle yüksek enflasyon ve piyasa koşullarındaki dalgalanmalar, kira bedelinin güncelliğini yitirmesine yol açabilmektedir. Bu durumda taraflar arasında uyuşmazlık çıkması hâlinde başvurulan temel hukuki yol, kira bedelinin tespiti davasıdır. Bu yazıda, kira bedelinin tespiti davası Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde ele alınacaktır.

1. Kira Bedelinin Tespiti Nedir?

Kira bedelinin tespiti davası, mevcut bir kira sözleşmesine dayanarak, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini konu alan bir davadır. Bu dava ile amaçlanan, kira bedelinin günün ekonomik koşullarına ve emsal kiralara uygun hâle getirilmesidir.

2. Kira Bedelinin Tespiti Davasının Şartları

Kira bedelinin tespiti davasının açılabilmesi için bazı şartların bir arada bulunması gerekir:

• Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
• Talep edilen kira bedeli, ileriye dönük bir kira dönemine ilişkin olmalıdır.
• Kira bedelinin sözleşmede belirlenmemiş olması veya belirlenen artış şartının uygulanamıyor olması gerekir.
• Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmalı veya bu süre içinde karşı tarafa yazılı bildirim yapılmalıdır.

3. Beş Yıllık Süre Kuralı

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinin beş yıldan uzun sürmesi veya beş yıldan sonra yenilenmesi hâlinde, hâkim kira bedelini belirlerken yalnızca TÜFE oranı ile bağlı değildir. Bu durumda;

• Kiralananın durumu,
• Emsal kira bedelleri,
• Hakkaniyet ilkesi

dikkate alınarak kira bedeli tespit edilir.

Beş yıldan kısa süreli kira ilişkilerinde ise kural olarak TÜFE on iki aylık ortalamalara göre artış yapılır.

4. Kira Bedelinin Tespitinde Emsal Kira Araştırması

Mahkeme, kira bedelinin tespiti davasında bulunduğu bölgede benzer nitelikteki taşınmazların kira bedellerini araştırır. Emsal araştırması yapılırken;

• Taşınmazın konumu,
• Kullanım amacı (konut / işyeri),
• Fiziki durumu ve metrekaresi,
• Ulaşım imkânları

gibi unsurlar dikkate alınır ve mutlaka bilirkişi incelemesi yaptırılır.

5. Kira Bedelinin Tespiti Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kural olarak kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

6. Tespit Edilen Kira Bedelinin Uygulanması

Mahkemece belirlenen kira bedeli, davada talep edilen kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olur. Dava sürecinde eski kira bedeli ödenmeye devam edilir; dava sonunda belirlenen bedel ile ödenen bedel arasındaki fark talep edilebilir.

Sonuç

Kira bedelinin tespiti davası, kira ilişkisinin ekonomik gerçeklere uygun şekilde devamını sağlamayı amaçlayan önemli bir hukuki yoldur. Ancak bu davanın açılmasında süreler, şartlar ve usul kuralları büyük önem taşır. Özellikle beş yıllık süre kuralı ve yazılı bildirim şartı, uygulamada sıkça gözden kaçırılmaktadır. Bu nedenle kira bedelinin tespiti sürecinin hukuki destek alınarak yürütülmesi, hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından önemlidir.

2.02.2026 3 Av. Can Kilercioğlu