Döviz Üzerinden Kira Sözleşmesinde Kira Artışı Nasıl Olur, Beş Yıl Kuralı Nedir?
Hukuki Danışmanlık Almak İster Misiniz?
Av. Can Kilercioğlu ile doğrudan iletişime geçin.
DÖVİZ ÜZERİNDEN KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRA ARTIŞI NASIL OLUR, BEŞ YIL KURALI NEDİR?
Kilercioğlu Hukuk & Danışmanlık olarak Bandırma, Gönen ve Balıkesir bölgesinde kira hukuku alanında avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermekteyiz. Yabancı para üzerinden kira sözleşmeleri, kira bedelinin belirlenmesi, kira tespit davaları ve kira artış uyuşmazlıklarına ilişkin süreçlerde vekillik ve hukuki destek sağlamaktayız.
Bazı kira sözleşmelerinde kira bedeli Türk Lirası yerine döviz, örneğin dolar veya euro olarak belirlenir. Döviz kurlarındaki dalgalanmalar nedeniyle bu tür sözleşmelerde kira artışının nasıl yapılacağı sıkça uyuşmazlık konusu olur. Bu yazıda, yabancı para üzerinden yapılan kira sözleşmelerinde kira bedelinin nasıl belirlendiği ve beş yıl kuralının ne anlama geldiği ele alınmaktadır.
Döviz ile Kira Sözleşmesi Yapma Yasağı
Öncelikle belirtmek gerekir ki, 2018 yılında yapılan bir düzenlemeyle bazı sözleşmelerde döviz ile veya dövize endeksli sözleşme yapma konusunda sınırlamalar getirilmiştir. Bu kapsama kira sözleşmeleri de girmektedir. Bu nedenle belirli istisnalar dışında, Türkiye'de yerleşik kişilerin kendi aralarında yaptıkları kira sözleşmelerinde bedeli döviz olarak belirlemeleri kural olarak mümkün değildir. Bu düzenleme sonrasında döviz üzerinden kira sözleşmelerinin uygulama alanı daralmıştır. Ancak hâlâ bu kapsamda geçerli olarak akdedilmiş veya istisna kapsamında kalan döviz kira sözleşmeleri bulunabilmektedir.
Beş Yıl Boyunca Kira Bedeli Değiştirilemez
Türk Borçlar Kanununun 344. maddesinin son fıkrasına göre, sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Bu, döviz kira sözleşmelerine özgü çok önemli bir kuraldır.
Bunun anlamı şudur: Kira bedeli dövize bağlandığında, zaten döviz kurundaki artış kira bedelini Türk Lirası karşılığında yükseltmektedir. Bu nedenle kanun, ayrıca bir kira artışı yapılmasını beş yıl boyunca yasaklamıştır. Sözleşmenin bir yıl süreli veya bir yıldan uzun süreli olması bu açıdan fark yaratmaz. Bu kural kiracı yararına nispi emredici nitelik taşır, yani sözleşmeyle kiracının aleyhine değiştirilemez.
Bu kuralın tek istisnası, aşırı ifa güçlüğüdür. Sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülemeyen olağanüstü durumlar nedeniyle edimler arasındaki denge aşırı şekilde bozulmuşsa, beş yıl dolmadan da uyarlama talep edilmesi gündeme gelebilir.
Beş Yıl Sonunda Kira Bedeli Nasıl Belirlenir
Beş yıl geçtikten sonra, döviz üzerinden kira sözleşmesinde de kira bedelinin yeniden belirlenmesi gündeme gelir. Kanuna göre, beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak rayiç bedel belirlenir. Yani beşinci yılın sonunda taraflardan biri, rayiç kira bedelinin tespitini mahkemeden isteyebilir.
Bu belirleme yapılırken hâkim, döviz kurundaki değişiklikleri, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirir. Yani döviz kira sözleşmesinde beş yıl sonunda yapılacak tespit, Türk Lirası kira sözleşmelerindeki rayiç bedel tespitine benzer biçimde, ancak döviz kurundaki değişimler de dikkate alınarak yapılır.
Kira Bedeli Hangi Para Biriminden Belirlenir
Beş yılın sonunda rayiç bedel belirlenirken bunun hangi para birimi üzerinden yapılacağı tartışmalı bir konudur. Öğretide bir görüş, tarafların iradesine üstünlük tanınması ve rayiç bedelin yabancı para üzerinden belirlenmesi gerektiğini savunur. Başka bir görüş ise, açık bir kabul yoksa kira bedelinin Türk Lirası üzerinden belirlenmesi gerektiğini ileri sürer. Yargıtay uygulamasında, tarafların açık kabulü bulunması halinde kira bedelinin döviz üzerinden belirlenebildiği görülmektedir. Bu nedenle her somut olayın koşulları ve sözleşmenin içeriği belirleyici olur.
Kira Bedelinde İndirim Mümkün Müdür
Beş yıl kuralı kiracı yararına nispi emredici nitelik taşıdığından, kiracının lehine olacak şekilde kira bedelinin indirilmesi mümkündür. Bu yönde bir düzenleme kira sözleşmesiyle baştan kararlaştırılabileceği gibi, taraflarca sonradan da kararlaştırılabilir. Yani beş yıl kuralı kiracının aleyhine işletilemezken, kiracı lehine bir indirim önünde engel oluşturmaz.
Sonuç
Döviz üzerinden yapılan kira sözleşmelerinde kira bedeli, beş yıl geçmedikçe değiştirilemez ve bu kural kiracı yararına emredici niteliktedir. Beş yıl geçtikten sonra ise, döviz kurundaki değişiklikler de dikkate alınarak rayiç bedel mahkemece belirlenebilir. Döviz kira sözleşmelerinde hem döviz mevzuatı hem de kira hukuku kuralları birlikte değerlendirilmesi gerektiğinden, bu tür uyuşmazlıklarda bir avukatın hukuki desteğini almak büyük önem taşımaktadır.