Binam Riskli Yapı İlan Edildi, Kentsel Dönüşümde Haklarım Nelerdir?

Binam Riskli Yapı İlan Edildi, Kentsel Dönüşümde Haklarım Nelerdir?
 

Bandırma, Gönen ve Erdek'te binası riskli yapı olarak tespit edilen mülk sahipleri, evlerinin başına ne geleceğini ve haklarının neler olduğunu merak eder. Kentsel dönüşüm, hem güvenli yapılaşmayı amaçlayan hem de mülk sahiplerinin haklarını koruyan kurallar içerir. Bu yazıda riskli yapı tespitinin nasıl yapıldığı, yıkım süreci ve maliklerin hakları ele alınmaktadır.
 

RİSKLİ YAPI TESPİTİ NASIL YAPILIR VE İTİRAZ EDİLEBİLİR Mİ?
Kentsel dönüşüm sürecinin başlangıcı, bir yapının riskli olarak tespit edilmesidir. Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyan yapıdır. Bu tespit, lisanslı kuruluşlar aracılığıyla yapılır ve ilgili idareye bildirilir. Tespit sonucunun mülk sahiplerine bildirilmesiyle birlikte, maliklerin itiraz hakkı doğar. Malikler, riskli yapı tespitine karşı kanunda öngörülen süre içinde itiraz edebilir. İtirazlar, teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır. Tespit kesinleşirse, yapının yıkımı gündeme gelir. Bu aşamada mülk sahibinin sürecin nasıl işlediğini bilmesi önemlidir. Çünkü tespit işlemine karşı itiraz süresinin kaçırılması, sonraki aşamalarda seçenekleri daraltabilir. Bu nedenle tespit kararının bildirilmesinin ardından sürecin dikkatle takip edilmesi gerekir.
 

YIKIM İÇİN NE KADAR SÜRE VERİLİR?
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra malike, yapıyı yıktırması için süre tanınır. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 5. maddesine göre riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı malik tarafından yıktırılmazsa, idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir. Verilen ek süre içinde de yıkım yapılmazsa, yapının tahliyesi ve yıkımı, masrafları maliklerden tahsil edilmek üzere ilgili idare tarafından gerçekleştirilir. Kanun, yıkım sürecinde öncelikli olarak maliklerle anlaşma yoluna gidilmesini esas almıştır. Yani sürecin zorlayıcı tarafı, ancak malikler kendiliğinden hareket etmediğinde devreye girer. Bu düzenleme, hem güvenliğin sağlanmasını hem de mülk sahiplerine makul bir süre tanınmasını amaçlar. Sürelerin takibi, mülk sahibi bakımından hak kaybını önler.
 

MALİKLER ANLAŞAMAZSA NE OLUR?
Kentsel dönüşümde en çok tartışılan konulardan biri, maliklerin nasıl karar alacağıdır. Yapı yıkıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmazın nasıl değerlendirileceğine, bütün maliklerin oybirliğiyle karar vermesi beklenmez. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6. maddesine göre, yapının yeniden değerlendirilmesine, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Burada önemli bir nokta bulunur. Kanunda daha önce üçte iki çoğunluk aranırken, yapılan değişiklikle bu oran salt çoğunluğa, yani paydaş paylarının yarıdan fazlasına indirilmiştir. Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları, rayiç değeri tespit edilerek açık artırma usulüyle diğer paydaşlara satılır. Bu suretle de satış gerçekleşmezse, paylar idare tarafından satın alınabilir. Bu düzenleme, azınlıkta kalan maliklerin sürecin tümünü kilitlemesini önlemeyi amaçlar.
 

KİRA YARDIMI VE DİĞER DESTEKLER NELERDİR?
Kentsel dönüşüm sürecinde mülk sahipleri ve kiracılar yalnız bırakılmamıştır. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 5. maddesine göre, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. Ayrıca yapım için de yardım sağlanabilir. Bu destekler, dönüşüm süresince evini boşaltmak zorunda kalan kişilerin barınma ihtiyacını karşılamayı amaçlar. Kira yardımından yararlanabilmek genellikle anlaşmalı tahliye şartına bağlıdır. Bu nedenle sürecin başında idareyle yapılacak anlaşmanın koşulları önem taşır. Mülk sahibinin hangi desteklerden yararlanabileceği, yapının bulunduğu alanın niteliğine ve sürecin nasıl yürütüldüğüne göre değişir. Desteklerden yararlanmak için başvuru koşullarının ve sürelerinin izlenmesi gerekir.
 

MÜTEAHHİTLE YAPILAN SÖZLEŞME FESHEDİLEBİLİR Mİ?
Kentsel dönüşüm uygulamalarında malikler, yeni yapının inşası için çoğu zaman bir müteahhitle sözleşme yapar. Ancak müteahhidin işi zamanında yürütmemesi, önemli bir sorun kaynağıdır. Kanun, bu duruma karşı maliklere bir çıkış yolu tanımıştır. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6. maddesine göre, anlaşma sağlandıktan sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapımına başlanmamış ya da yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve uzun süre gereken ekip ve ekipmanla devam edilmiyorsa, sözleşmelerin feshi için maliklerin salt çoğunluğuyla karar alınabilir. Bu karardan sonra ilgili kuruma başvurularak yapım işinin gerçekten durup durmadığının tespiti istenir. Kurum, durumu tespit ederse müteahhide belirli bir süre vererek işe başlaması ya da devam etmesi gerektiğini, aksi halde sözleşmelerin feshedileceğini bildirir. Bu süreye rağmen işe başlanmaması durumunda, sözleşmeler kendiliğinden feshedilmiş sayılır. Fesihten sonra taşınmazların siciline işlenmiş olan inşaat sözleşmeleri, maliklerin ya da kurumun talebiyle terkin edilir. Bu düzenleme, işini yürütmeyen bir müteahhit yüzünden malzemesiz kalan maliklerin sürecin sonsuza dek kilitlenmesini önlemeyi amaçlar. Böylece malikler, yeni bir müteahhitle anlaşarak dönüşümü sürdürebilir. Fesih öncesinde yapılmış işler, devredilmiş paylar ve yapılan ödemeler bakımından genel hukuk kuralları uygulanır. Ayrıca müteahhidin fesih tarihine kadar hak sahiplerine yaptığı kira yardımı ödemeleri, hak sahiplerinden geri istenemez. Bu yönleriyle düzenleme, maliklerin haklarını koruyan önemli bir güvence sunar. Sürecin doğru yürütülmesi, hak kaybını önler.
 

Kentsel dönüşüm, güvenli yapılaşmayı sağlarken mülk sahiplerinin haklarını da koruyan bir süreçtir. Riskli yapı tespitine itiraz, yıkım için tanınan süre, karar alma çoğunluğu ve kira yardımı gibi konular, malikin sürecin her aşamasında haklarını bilmesini gerektirir. Karar alma çoğunluğunun salt çoğunluğa indirilmiş olması, sürecin işleyişini doğrudan etkileyen önemli bir değişikliktir. Sürecin her aşamasında maliklerin hem haklarını hem de yükümlülüklerini bilmesi, olası mağduriyetlerin önüne geçer. Özellikle tespit sonrası itiraz süresine ve idareyle yapılacak bildirimlere dikkat edilmesi, hak kayıplarını engeller. Somut bir yapının durumuna göre hangi hakların kullanılabileceği, olayın kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.

7.09.2026 42 Av. Can KİLERCİOĞLU