Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Hangi Hallerde Mümkündür?

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Hangi Hallerde Mümkündür?
 

Bandırma, Gönen ve Biga bölgesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve yüklenici uyuşmazlıkları konularında hukuki destek arayan kişiler için sözleşmeden dönme, tazminat ve arsa payının iadesine ilişkin süreçlerde vekillik ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
 

Arsa sahibi ile müteahhit arasında kurulan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, çoğu zaman uzun süren bir ilişkiyi başlatır. İnşaatın hiç yapılmaması, yarım kalması ya da ağır biçimde gecikmesi durumunda, arsa sahibinin sözleşmeyi sona erdirip erdiremeyeceği önemli bir sorudur. Bu sözleşmenin hangi hallerde ve nasıl feshedilebileceğinin bilinmesi, hakları zedelenen arsa sahibi bakımından önem taşır. Feshin şartları ve sonuçları, sözleşmenin niteliğine bağlıdır.
 

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NASIL BİR SÖZLEŞMEDİR?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, müteahhidin bir bina meydana getirmeyi, arsa sahibinin de bunun karşılığında belirli arsa paylarını devretmeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu sözleşme, niteliği itibarıyla bir eser sözleşmesi unsuru taşır. Türk Borçlar Kanunu'nun 470. maddesine göre eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde bedel para değil, arsa payıdır. Müteahhit binayı yapmayı üstlenir, arsa sahibi ise karşılığında kararlaştırılan bağımsız bölümlere karşılık gelen arsa paylarını devreder. Bu yönüyle sözleşme, hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz devri unsurlarını bir arada barındıran karma bir yapıya sahiptir. Sözleşmenin bu niteliği, feshin sonuçlarını da etkiler.
 

MÜTEAHHİT İŞE BAŞLAMAZ VEYA GECİKTİRİRSE NE OLUR?
Müteahhidin işe zamanında başlamaması ya da işi ağır biçimde geciktirmesi, sözleşmenin sona erdirilmesinin en sık karşılaşılan sebebidir. Türk Borçlar Kanunu'nun 473. maddesine göre, yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir. Bu düzenleme, arsa sahibine önemli bir imkan tanır. Müteahhidin işi zamanında bitiremeyeceği açıkça anlaşıldığında, arsa sahibi teslim tarihini beklemeden harekete geçebilir. Ancak bu değerlendirmenin somut verilere dayanması gerekir. İnşaatın ulaştığı aşama, gecikmenin süresi ve sebebi bu değerlendirmede gözetilir.
 

AYIPLI VEYA SÖZLEŞMEYE AYKIRI YAPIM DA FESİH SEBEBİ MİDİR?
Türk Borçlar Kanunu'nun 473. maddesi bu durumu da düzenler. Maddeye göre, eserin meydana getirilmesi sırasında yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, işsahibi bunu önlemek üzere uygun bir süre içinde yükleniciye ayıbın ya da aykırılığın giderilmesi konusunda ihtarda bulunabilir. Bu ihtara rağmen aykırılık giderilmezse, işsahibi hasar ve masrafları yükleniciye ait olmak üzere onarımın ya da işe devamın bir üçüncü kişiye verileceğini bildirebilir. Yani inşaat ayıplı ya da projeye aykırı yürütülüyorsa, arsa sahibinin doğrudan sözleşmeyi sona erdirmesi tek yol değildir. Önce düzeltme için süre verilmesi ve bu sürenin sonuçsuz kalması, izlenecek yolu belirler. Bu aşamaların usulüne uygun yürütülmesi önem taşır.
 

FESİH GEÇMİŞE Mİ YOKSA GELECEĞE Mİ ETKİLİDİR?
Bu sorunun cevabı, inşaatın ulaştığı aşamaya göre değişir ve uygulamada önemli sonuçlar doğurur. Sözleşmeden dönme kural olarak geçmişe etkili sonuç doğurur ve taraflar aldıklarını geri verir. Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaat belirli bir aşamaya gelmişse durum farklılaşabilir. Yargıtay uygulamasında, inşaatın tamamlanma oranı yüksek olduğunda dönmenin geriye etkili sonuçlarının sınırlanabildiği, feshin ileriye etkili sonuç doğurabildiği kabul edilmektedir. Bu yaklaşımda amaç, tamamlanmış imalatın ve üçüncü kişilerin haklarının korunmasıdır. İnşaatın henüz başlamadığı ya da çok az ilerlediği hallerde ise dönmenin geçmişe etkili sonucu daha belirgindir. Bu nedenle feshin sonuçları, inşaatın somut durumu değerlendirilerek belirlenir. Tamamlanma oranı, sonucu doğrudan etkileyen bir ölçüttür.
 

FESİHLE BİRLİKTE TAZMİNAT İSTENEBİLİR Mİ?
İstenebilir. Müteahhidin sözleşmeye aykırı davranışı arsa sahibini zarara uğratmışsa, bu zararın giderilmesi de talep edilebilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 473. maddesi, dönme imkanını düzenlerken genel hükümlere göre tazminat isteme hakkını ortadan kaldırmaz. Bu nedenle arsa sahibi, sözleşmenin sona erdirilmesinin yanında uğradığı zararların giderilmesini de isteyebilir. Ayrıca sözleşmede gecikme halinde ödenecek bir cezai şart kararlaştırılmışsa, koşulları varsa bu da talep edilebilir. Zararın kapsamı, inşaatın durumuna, arsanın kullanımdan kalması nedeniyle doğan kayıplara ve diğer koşullara göre belirlenir. Bu nedenle fesih ile tazminat çoğu zaman birlikte gündeme gelir. Her iki talebin de somut olayın koşullarına göre değerlendirilmesi gerekir.
 

FESİH SONRASI ARSA PAYLARI NE OLUR?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, müteahhide çoğu zaman inşaat karşılığında bazı arsa payları önceden devredilir. Sözleşmenin feshi halinde, müteahhide devredilen bu payların akıbeti önemli bir sorun oluşturur. Sözleşme sona erdiğinde, müteahhidin edimini yerine getirmediği ölçüde devraldığı arsa paylarını iade etmesi gündeme gelir. Bu durumda arsa sahibi, tapu iptali ve tescil yoluyla bu payları geri alabilir. Ancak müteahhit, kendisine devredilen payları ya da yapılacak bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmış olabilir. Bu halde üçüncü kişilerin durumu ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle fesih sonrası arsa paylarının iadesi, taşınmazın güncel tapu durumuna ve üçüncü kişilerin konumuna göre şekillenir. Bu değerlendirme, feshin en kritik sonuçlarından biridir.
 

FESİHTEN ÖNCE MÜTEAHHİDE SÜRE VERİLMESİ GEREKİR Mİ?
Sözleşmenin sona erdirilmesi, çoğu durumda doğrudan değil, belirli bir aşamadan sonra gündeme gelir. Kural olarak müteahhidin temerrüde düşmesi ve kendisine uygun bir süre verilmesi beklenir. Türk Borçlar Kanunu'nun 473. maddesi, inşaatın ayıplı ya da sözleşmeye aykırı yürütüldüğü hallerde, arsa sahibinin uygun bir süre içinde aykırılığın giderilmesi için müteahhide ihtarda bulunabileceğini öngörür. Bu ihtar, hem müteahhide durumu düzeltme imkanı tanır hem de sonraki aşamada başvurulacak yolların dayanağını oluşturur. Yalnızca işin kararlaştırılan zamanda bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşıldığı hallerde, arsa sahibi teslim gününü beklemeden hareket edebilir. Bu nedenle feshe gidilmeden önce, müteahhide usulüne uygun bir ihtar yapılması ve süre verilmesi çoğu zaman gereklidir. Bu aşamaların atlanması, sonradan feshin dayanağını zayıflatabilir. İhtar ve sürenin usulüne uygun biçimde yapılması, sürecin sağlıklı yürümesi bakımından önem taşır.
 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, müteahhidin işe hiç başlamaması, işi geciktirmesi ya da ayıplı ve sözleşmeye aykırı yürütmesi halinde sona erdirilebilir. Feshin geçmişe mi yoksa geleceğe mi etkili olacağı, inşaatın tamamlanma oranına göre değişir ve müteahhide devredilen arsa paylarının iadesi ayrı bir değerlendirme gerektirir. Bu süreç teknik ve dosyaya özgü olduğundan, böyle bir uyuşmazlıkta alanında deneyimli bir avukattan destek almak yerinde olur.

5.10.2026 63 Av. Can KİLERCİOĞLU