Apartman ve Site Aidatını Ödemeyen Komşu Hakkında Ne Yapılabilir?

Apartman ve Site Aidatını Ödemeyen Komşu Hakkında Ne Yapılabilir?
 

Bandırma, Erdek ve Balıkesir bölgesinde kat mülkiyeti ve apartman yönetimi uyuşmazlıklarında Kilercioğlu Hukuk & Danışmanlık olarak hukuki destek sunmaktayız. Aidat tahsili, yönetim planı uyuşmazlıkları, ortak gider alacaklarının icra takibi ve kat malikleri arasındaki ihtilaflara ilişkin danışmanlık ve dava takip hizmeti vermekteyiz.
 

Apartman ya da site aidatının zamanında ödenmemesi, hem yönetimin günlük işleyişini hem de diğer kat maliklerinin haklarını doğrudan etkileyen bir uyuşmazlıktır. Kapıcı maaşı, kalorifer yakıtı, asansör bakımı, güvenlik ve temizlik gibi giderlerin aksamadan karşılanması, aidatın düzenli toplanmasına bağlıdır. Aidatını ödemeyen bir kat maliki ya da kiracı bulunduğunda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) yönetici ile diğer kat maliklerine bu alacağı tahsil etmek için somut yollar tanımıştır. Bu yazıda aidat borcunun kimden, hangi usulle istenebileceği ve hangi mahkemenin yetkili olduğu açıklanmaktadır.
 

Ortak Giderler Nelerdir ve Aidat Nasıl Belirlenir?
KMK m. 20, ortak giderlerin nelerden oluştuğunu ve hangi orana göre paylaştırılacağını düzenlemektedir. Buna göre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri kat malikleri arasında eşit olarak paylaştırılır. Buna karşın anataşınmazın sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri arsa payları oranında bölüşülür. Bu paylaşım kuralı emredici değildir. Kat malikleri yönetim planında ya da kat malikleri kurulunda farklı bir paylaşım kararlaştırabilirler. Örneğin asansör giderlerinden zemin katları muaf tutmak, ısınma giderlerini petek dilimi sayısına göre almak gibi düzenlemeler yaygındır. Bununla birlikte ortak giderlerin paylaşımı için kat malikleri kurulunca alınan bir karar, kural olarak sonradan bağımsız bölüm edinen kişileri ancak onun lehine olduğu ölçüde bağlar.
 

Aidat Borçlusu Sadece Kat Maliki Midir, Kiracı da Sorumlu Mudur?
Aidat borcunun asıl sorumlusu bağımsız bölümün malikidir. Bağımsız bölümü fiilen kullanan değil, tapuda malik olarak görünen kişi borçlanır. Bununla birlikte KMK m. 22/I özel bir hüküm getirmiştir. Bu maddeye göre kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ayrıca gecikme tazminatından, bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananlar da kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Yani yönetim, aidatı doğrudan kiracıdan da isteyebilir. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Kiracının yönetime yaptığı ödeme, ev sahibine ödenecek kira borcundan düşülür. Bu düzenleme sayesinde alacaklı, en çabuk ulaşılabilen kişiden tahsilat yapma imkânı kazanmıştır.
 

Aidat Borcu İçin Kim Dava Açabilir, Kim İcra Takibi Başlatabilir?
KMK m. 20 hükmü, aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı hem yöneticiye hem de her bir kat malikine ayrı ayrı dava açma ve icra takibi yapma yetkisi vermektedir. Yöneticinin tek başına hareket etmesi için kat malikleri kurulundan ayrı bir karar alması gerekmez. Yönetici, görevi gereği zaten aidat tahsil etmekle yükümlüdür. Buna karşılık kat maliki olmayan bir yöneticiye karşı bu davaların açılması mümkün değildir, çünkü borçlu o değildir. Tüzel kişiliği bulunmayan kat malikleri kurulu da icra takibine girişebilir. Pratikte en sık başvurulan yol, yöneticinin ilamsız icra takibi başlatarak ödeme emri çıkartmasıdır. Borçlu yedi gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir. İtiraz edilirse alacaklı, itirazın iptali ya da itirazın kaldırılması yoluna başvurarak alacağını mahkemece tespit ettirir.
 

Aidat Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme Hangisidir?
Ortak gider ve avans borcundan kaynaklanan davalar, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür. Bu sonuca KMK m. 33 ile aynı kanunun ek 1. maddesinden ulaşılmaktadır. Ek 1. madde, kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh mahkemelerinde çözümleneceğini açıkça belirtmiştir. Açılan dava niteliği itibarıyla bir eda davasıdır. Bu yetki kuralı kesindir ve taraflar başka bir mahkemeyi yetkili kılan bir sözleşme yapamaz. Bandırma, Erdek, Balıkesir ve çevresinde apartman yönetimleri tarafından açılacak davalarda anataşınmazın bulunduğu ilçenin sulh hukuk mahkemesi yetkili olacaktır.
 

"Ben Asansör Kullanmıyorum" Diyerek Aidat Ödemekten Kaçınılabilir Mi?
Kat malikleri arasında en sık çıkan tartışmalardan biri, ortak alanı kullanmama gerekçesidir. Zemin katta oturan kat maliki asansör giderine, kışın evde olmayan kat maliki ya da kalorifer peteklerini söktürmüş kişi merkezi ısınma giderine katılmak istemeyebilir. KMK m. 20/I/c bu kapıyı açıkça kapatmıştır. Hüküm aynen şudur: kat maliki ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi bağımsız bölümünün durumundan dolayı bunlardan faydalanmaya ihtiyacı bulunmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Tek istisna, kat maliklerinin yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararıyla farklı bir paylaşım benimsemiş olmasıdır. Böyle bir karar yoksa fiili kullanmama mazereti kabul edilmez.
 

Aidat Alacağının Tahsilinde Hangi Adımlar İzlenmelidir?
Aidatını ödemeyen kat maliki ya da kiracı bulunduğunda izlenecek pratik adımlar şu şekilde özetlenebilir. Önce yönetici, borçluyu yazılı olarak uyarır ve makul bir ödeme süresi verir. Yanıt alınamazsa ya da borç ödenmezse yönetici ya da herhangi bir kat maliki, taşınmazın bulunduğu yer icra dairesinde ilamsız icra takibi başlatır. Takibin kesinleşmesinin ardından borçlunun maaşına, banka hesaplarına ya da bağımsız bölüm dışındaki mallarına haciz konabilir. Tahsilatın başarısız olduğu hallerde KMK m. 22/II uyarınca borçlunun bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek koydurulması ve gerektiğinde KMK m. 25 hükmü çerçevesinde mülkiyetinin diğer kat maliklerine devri yoluna başvurulması mümkündür. Bu son iki yol, ayrı bir yazının konusunu oluşturmaktadır.
 

Yargı Yoluna Başvurmadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler
Aidat uyuşmazlıklarında yönetimin elindeki belgelerin eksiksiz olması, takibin sağlıklı yürümesi açısından belirleyicidir. İşletme projesinin usulüne uygun şekilde tebliğ edilmiş olması, karar defterinin imzalı tutulması, tahsilat makbuzlarının düzenli arşivlenmesi ileride açılacak davada alacağın ispatını kolaylaştırır. Borçlu kat malikinin itirazlarına karşı, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve fatura ya da gider belgeleri birlikte sunulmalıdır. Bu sürecin baştan doğru yürütülmesi, yalnızca tahsilatı hızlandırmakla kalmaz, aynı zamanda yönetim aleyhine açılabilecek olası karşı davaların da önünü keser.
 

Apartman ve site aidatı uyuşmazlıkları, ilk bakışta basit görünmesine karşın yönetim planının yorumu, alacağın muacceliyeti, kiracının sorumluluğunun sınırı gibi pek çok teknik soruyu içermektedir. Aidatını ödemeyen kat maliki ya da kiracı bulunan apartman yöneticilerinin ve diğer kat maliklerinin, hak kaybına uğramamak için bir avukatın hukuki desteğinden faydalanmaları büyük önem taşımaktadır. Bandırma, Erdek ve Balıkesir bölgesinde kat mülkiyeti ve aidat uyuşmazlıkları konusunda hukuki destek almak için Kilercioğlu Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.

30.06.2026 51 Av. Can KİLERCİOĞLU