Apartman İşletme Projesi ve Avans Kuralları Değişti mi, Aidat Nasıl Belirlenir?

Apartman İşletme Projesi ve Avans Kuralları Değişti mi, Aidat Nasıl Belirlenir?
 

Bandırma, Gönen ve Balıkesir bölgesinde kat mülkiyeti ve apartman yönetimi uyuşmazlıkları konularında hukuki destek arayan kişiler için işletme projesinin hazırlanması, aidat ve avans alacaklarının tahsili ile yönetici sorumluluğuna ilişkin süreçlerde vekillik ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
 

Apartman ve sitelerde aidatın nasıl belirleneceği, kat malikleri arasındaki en sık uyuşmazlık konusudur. Bu belirlemenin hukuki dayanağı işletme projesidir. 2026 yılında Kat Mülkiyeti Kanunu'nun işletme projesine ilişkin maddesi değiştirildi ve hem projenin onaylanma usulünde hem de geçici işletme projesinde öngörülecek bedelde yenilikler getirildi. Bu değişikliklerin bilinmesi, hem yöneticiler hem de kat malikleri bakımından önem taşır.
 

İŞLETME PROJESİ NEDİR?
İşletme projesi, anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarlarını ve her kat malikinin payına düşecek miktarı gösteren belgedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine göre bu projede özellikle üç husus gösterilir. Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları, tüm giderlerden her kat malikine kanunun 20. maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar ve her kat malikinin yine 20. maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı. Bu üçüncü kalem, 7 Mayıs 2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanunla değiştirilmiştir. İşletme projesi, aidat alacağının dayanağını oluşturduğu için içeriğinin eksiksiz olması önem taşır.
 

İŞLETME PROJESİ NASIL ONAYLANIR?
Bu noktada 7579 sayılı Kanunla getirilen yenilik belirleyicidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesinin değişik birinci fıkrasına göre işletme projesi, kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Yani asıl olan genel kurul onayıdır, geçici proje ise ancak onaylanmış bir proje bulunmadığında ve sınırlı bir süre için devreye girer. Proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır. Bu son ibare de 7579 sayılı Kanunla eklenmiştir.
 

GEÇİCİ İŞLETME PROJESİNDE BEDEL SINIRLANDI MI?
Sınırlandırıldı ve bu, kat malikleri bakımından yeni bir güvencedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine 7579 sayılı Kanunla eklenen fıkraya göre, mevcut işletme projesi varsa geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 298. maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve aynı usulde kat malikleri kuruluna sunulur. Bu hüküm, geçici projeyle aidatın sınırsız biçimde artırılmasını engeller. Artış tavanı yeniden değerleme oranıdır ve bu oran her yıl ilan edilir.
 

İŞLETME PROJESİ İCRA TAKİBİNE KONU OLUR MU?
Olur ve bu, işletme projesini güçlü bir belge hâline getirir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine göre kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. Bu nitelendirme, aidat alacağının takibinde önemli bir kolaylık sağlar. Borçlunun itirazı hâlinde alacaklının izleyeceği yol bu belgeye dayanarak belirlenir. Ancak bu sonucun doğması için projenin usulüne uygun biçimde hazırlanmış, bildirilmiş ve kesinleşmiş olması gerekir. Usulüne uygun bildirilmemiş bir proje bu güçten yararlanamaz.
 

KAT MALİKİ PROJEYE İTİRAZ EDEBİLİR Mİ?
Kanun projenin kat maliklerine bildirilmesini ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınmasını öngörmüştür. Bu düzenleme, kat maliklerine projeyi tartışma ve değiştirme imkânı tanır. Genel kurulda alınan karara karşı ise kat malikleri kurulu kararlarına ilişkin genel hükümler çerçevesinde mahkemeye başvurulabilir. İtirazın konusu, giderlerin kanunun 20. maddesindeki esaslara uygun dağıtılıp dağıtılmadığı olabileceği gibi, öngörülen tutarların dayanaksız olması da olabilir. Bildirimin usulüne uygun yapılıp yapılmadığı da ayrıca denetlenir. Bildirim, imza karşılığı veya taahhütlü mektupla yapılmalıdır.
 

AİDAT PAYLARI NEYE GÖRE HESAPLANIR?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesi hesaplamada 20. maddedeki esaslara atıf yapar. Bu maddeye göre kat maliklerinin anagayrimenkulün genel giderlerine katılma yükümlülüğü, gider türüne göre farklı ölçütlere bağlanmıştır. Bazı giderler eşit olarak paylaştırılırken, bazıları arsa payı oranında paylaştırılır. Yönetim planında farklı bir düzenleme bulunması hâlinde ise o düzenleme uygulanır. Bu nedenle bir apartmanda aidatın doğru hesaplanıp hesaplanmadığı, hem kanunun ölçütlerine hem de yönetim planına bakılarak değerlendirilir. Giderin hangi kategoriye girdiğinin yanlış belirlenmesi, kat malikleri arasında sık görülen bir uyuşmazlık sebebidir.
 

AİDATINI ÖDEMEYEN KAT MALİKİNE NE YAPILABİLİR?
İşletme projesinin İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesindeki belgelerden sayılması, aidat alacağının takibini kolaylaştırır. Bunun yanında Kat Mülkiyeti Kanunu gecikme hâli için ayrı bir yaptırım öngörmüştür. Kat maliklerinden biri, kendisine düşen borcu ve yükümlülükleri yerine getirmemesi nedeniyle diğer kat maliklerine karşı sorumludur. Gecikilen günler için kanunda öngörülen oranda gecikme tazminatı istenebilir. Ayrıca kanun, aidat borcu nedeniyle bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek hakkı tanınmasına ilişkin düzenlemeler de içerir. Bu imkânların kullanılabilmesi, borcun dayanağını oluşturan işletme projesinin veya kat malikleri kurulu kararının usulüne uygun biçimde oluşmuş ve bildirilmiş olmasına bağlıdır. Usulsüz bildirim, takibin dayanağını zayıflatır.
 

İşletme projesi, apartman ve site yönetiminde aidatın hukuki dayanağıdır ve icra takibinde özel bir güce sahiptir. 2026 yılında yapılan değişiklikle projenin genel kurulda onaylanması esası vurgulanmış, geçici projede öngörülecek bedel ise yeniden değerleme oranıyla sınırlandırılmıştır. Bu kuralların uygulanmasında hem yöneticilerin hem de kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri bulunduğundan, kat mülkiyeti hukuku alanında deneyimli bir avukattan destek almak yerinde olur.

19.08.2026 24 Av. Can KİLERCİOĞLU