Müşteri Emlakçıyı Aradan Çıkararak Satış Yaptı, Komisyonumu Nasıl Alabilirim?
.png)
Müşteri Emlakçıyı Aradan Çıkararak Satış Yaptı, Komisyonumu Nasıl Alabilirim?
Kilercioğlu Hukuk & Danışmanlık olarak; Gönen, Bandırma ve Balıkesir bölgesinde gayrimenkul hukuku ve sözleşmeler hukuku alanında danışmanlık ve dava takip hizmetleri vermekteyiz. Emlak komisyonu uyuşmazlıkları, simsarlık sözleşmesinden doğan alacak davaları ve gayrimenkul işlemlerinde aracılık hakkının korunması konularında hukuki destek sağlamaktayız.
Emlakçılar için sık karşılaşılan ve can sıkıcı bir durumdur: Mülkü tanıttınız, alıcı ve satıcıyı buluşturdunuz; ancak taraflar sizi devre dışı bırakarak satışı kendi aralarında tamamladı ve komisyon ödemekten kaçındı. Bu durum hukuken haksız fiil ve sözleşmeye aykırılık niteliği taşır; komisyon alacağınızı yargı yoluyla talep etmeniz mümkündür.
1. Hukuki Dayanak: Simsarlık Sözleşmesi ve Komisyon Hakkı
Türk Borçlar Kanunu'nun 520 ile 525. maddeleri arasında düzenlenen simsarlık sözleşmesine göre emlakçı, taraflar arasında sözleşme kurulmasına fiilen aracılık etmişse komisyona hak kazanır. Alıcı ile satıcının bir araya gelmesini sağlayan kişi emlakçıysa ve taraflar daha sonra emlakçıyı devre dışı bırakarak anlaşmışsa, bu durum komisyon hakkını ortadan kaldırmaz.
Yargıtay yerleşik içtihadına göre; emlakçının tanıştırdığı tarafların, emlakçının bilgisi dışında ve komisyondan kurtulmak amacıyla doğrudan işlem yapması, dürüstlük kuralına aykırıdır ve komisyon alacağını sona erdirmez.
2. Komisyon Hakkının Doğması İçin Hangi Koşullar Aranır?
Mahkemede komisyon alacağınızı ispat edebilmek için aşağıdaki koşulların sağlandığını ortaya koymanız gerekir:
•Taraflar arasında bir simsarlık (aracılık) sözleşmesi kurulmuş olmalıdır: Sözleşmenin yazılı olarak yapılması gerekir.
•Alıcı ile satıcıyı bir araya getiren emlakçı olmalıdır: Mülkü gösteren, tanıtım yapan ve tarafları buluşturan kişinin siz olduğunuz belgelenmelidir.
•Satış gerçekleşmiş olmalıdır: Taraflar, emlakçının tanıştırmasının ardından her ne kadar aradan çıkarılmış olsa da satışı tamamlamış olmalıdır.
•Aradaki nedensellik bağı kurulabilmelidir: Satışın gerçekleşmesinde emlakçının aracılığının belirleyici rol oynadığı ispatlanmalıdır.
3. Hangi Deliller İşe Yarar?
Davada delil olarak kullanılabilecek belgeler ve bilgiler şunlardır:
•İmzalı yetki belgesi veya aracılık sözleşmesi,
•Mülkü gösterdiğinize dair randevu kayıtları, mesaj veya e-posta yazışmaları,
•Alıcıyla kurduğunuz iletişimi gösteren telefon kayıtları veya WhatsApp mesajları,
•Portallarda yayımladığınız ilan ve alıcının bu ilana tıkladığına dair kayıtlar,
•Tapu devir tarihi ve satış bedeli (tapu müdürlüğünden temin edilebilir),
•Tanık beyanları: Mülkü birlikte gezdiğinize tanıklık edebilecek kişiler.
Yazılı sözleşme olmasa dahi yukarıdaki delillerin bir kısmının bir arada bulunması, mahkemede güçlü bir dosya oluşturmanıza yeterli olabilir.
4. Hangi Yollara Başvurabilirsiniz?
•İhtarname: Dava açmadan önce noter aracılığıyla ihtarname göndermek, hem ödeme sürecini başlatabilir hem de zamanaşımını keser.
•Alacak davası: Asliye hukuk mahkemesinde simsarlık ücretinin tahsili amacıyla alacak davası açılabilir. Dava, satışın gerçekleştiği yerin mahkemesinde veya davalının yerleşim yeri mahkemesinde açılır.
•İcra takibi: Komisyon miktarı ve alacak ilişkisi belgelere dayanıyorsa önce icra takibi başlatılabilir; itiraz halinde itirazın iptali davası yoluna gidilebilir.
Sonuç
Tarafların sizi aradan çıkararak satışı tamamlaması, komisyon hakkınızı kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Alıcı ile satıcıyı buluşturan kişi olduğunuzu ispat edebildiğiniz sürece, yargı yoluyla komisyon alacağınızı talep etme hakkınız mevcuttur. Bu tür davalarda delil yönetimi ve dava stratejisi belirleyici rol oynadığından, süreci bir avukat eşliğinde yürütmeniz önerilir.