Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
.png)
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Gönen, Bandırma, Balıkesir ve çevre illerde gayrimenkul ve inşaat hukuku alanında; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinizin hazırlanması, incelenmesi ve olası uyuşmazlıkların çözümünde profesyonel destek sağlıyoruz. Sözleşmenizi yaptırmadan önce hukuki analiz yaptırmak, ileride doğabilecek riskleri en aza indirmenin en etkili yoludur.
Giriş
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasının belirli paylarını yükleniciye devretmesi karşılığında, yüklenicinin bu arsa üzerine bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlendiği, uygulamada sıkça karşılaşılan karma nitelikte bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme, Türk Borçlar Kanunu'nda özel olarak düzenlenmemiş olmakla birlikte, eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin unsurlarını bünyesinde barındırır. Sözleşmenin tarafları, yüklenici ve arsa sahibi olup, üçüncü kişilerin de sözleşmeden doğan hakları ve sorumlulukları bulunmaktadır. Bu rapor, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliğini, şekil şartlarını, tarafların yükümlülüklerini, gecikme ve ayıplı ifa durumlarını, sözleşmenin feshini ve icra takibi süreçlerini Yargıtay içtihatları ve doktrin görüşleri ışığında incelemektedir.
1. Temel Konular
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, kendine özgü yapısı nedeniyle çeşitli hukuki sorunları barındırır. Bu sözleşmelerin temel konuları şunlardır:
- Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Şekil Şartı: Sözleşmenin eser ve taşınmaz satış vaadi unsurlarını içermesi nedeniyle resmi şekilde yapılması zorunluluğu ve bu kuralın istisnaları.
- Tarafların Yükümlülükleri: Yüklenicinin inşaatı tam ve eksiksiz bitirme, arsa sahibinin ise arsa payı devretme borcu.
- Gecikme ve Ayıplı İfa: Yüklenicinin inşaatı süresinde bitirmemesi veya ayıplı teslim etmesi durumunda arsa sahibinin hakları ve talep edebileceği tazminatlar.
- Sözleşmenin Feshi: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı devrini de içerdiği için tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez. Sözleşmenin sona erdirilmesi ya tarafların karşılıklı rızasıyla ya da haklı sebebin varlığı halinde mahkeme kararıyla mümkündür.
- Üçüncü Kişilerin Hakları: Yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan üçüncü kişilerin hukuki durumu ve arsa sahibine karşı ileri sürebilecekleri savunmalar.
- İcra Takibi: Sözleşmeden doğan alacakların icra yoluyla takibi ve itirazın kaldırılması süreçleri.
2. Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Şekil Şartı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin özel bir türüdür. Bu sözleşme, yüklenicinin bir eser meydana getirme borcu ile arsa sahibinin taşınmaz mülkiyetinin bir kısmını devretme vaadini birleştiren karma nitelikli bir sözleşmedir. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması zorunludur. Bu kural, Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi ve Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi ile Noterlik Kanunu'nun 60/3. ve 89. maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterlerce re'sen düzenleme şeklinde yapılması bir geçerlilik şartıdır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 24.05.2023 tarihli, 2022/1195 E., 2023/507 K. sayılı kararında:
"Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür."
Ancak, resmi şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmelerin geçersizliği kuralının bazı istisnaları bulunmaktadır. Yargıtay içtihatlarına göre, eğer yüklenici edimini (bina meydana getirme borcunu) tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse ya da arsa payı tapuda yükleniciye devredilmişse, arsa sahibi artık sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez. Bu durum, Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralının bir gereğidir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 24.05.2023 tarihli, 2022/1195 E., 2023/507 K. sayılı kararında:
"Emredici kural gereği, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir. Ancak Yargıtay şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin fiilen hayata geçirildiği, tarafların edimlerini ağırlıkla yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda bu sözleşmelere geçerlilik tanımaktadır."
3. Tarafların Yükümlülükleri ve Üçüncü Kişilerin Hakları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin temel borcu, inşaatı sözleşmeye, projesine, ruhsatına ve imar mevzuatına uygun biçimde kararlaştırılan sürede tamamlayıp arsa sahibine teslim etmektir. Arsa sahibinin borcu ise, yapılan iş karşılığı olarak taşınmaz malda pay mülkiyetinin devridir. Sözleşmeler hukukunda temel koşul, tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini kararlaştırılan şekilde ve zamanda yerine getirmeleridir (ahde vefa ilkesi).
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 15.04.2008 tarihli, 2008/774 E., 2008/2436 K. sayılı kararında:
"Kat karşılığı inşaat sözleşmesi BK’nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türüdür. Eser sözleşmesi ile taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklenmektedir. Yüklenicinin borcu inşaat yapımı, arsa sahibinin borcu da yapılan iş karşılığı olarak taşınmaz malda pay mülkiyetinin devri borcudur."
Yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan üçüncü kişilerin durumu da önem arz etmektedir. Yüklenicinin arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye devretmesi halinde, üçüncü kişi Türk Borçlar Kanunu'nun 188. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Arsa sahibi, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.
Bölge Adliye Mahkemesi - Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 17. Hukuk Dairesi'nin 05.02.2025 tarihli, 2023/781 E., 2025/123 K. sayılı kararında:
"Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, TBK’nın 188.maddesinde, “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” hükmü düzenlenmiştir."
Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi gibi tasarruf işlemleri, Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesi uyarınca tüm paydaşların oybirliği ile kabulüne bağlıdır. Bu nedenle, sözleşmenin feshi davasının tüm arsa sahiplerince açılması veya davaya muvafakatlerinin sağlanması gerekmektedir."
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 02.11.2012 tarihli, 2012/4594 E., 2012/6784 K. sayılı kararında:
"Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması ya da feshedilmesi paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi ve olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerinden olduğundan sözleşmenin feshi davasının ya da iradesinin tüm arsa sahiplerince açılması ya da ortaya konulması gerekir."
4. Gecikme ve Ayıplı İfa Durumları
Yüklenicinin edimini zamanında ifa etmemesi halinde, arsa sahibi Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesinde kendisine tanınan seçimlik haklarını kullanarak gecikme tazminatını talep edebilir. İfanın gecikmesinde borçlu kusursuzluğunu kanıtlayamadığı sürece bundan doğan zarardan sorumludur. Gecikme tazminatı miktarı sözleşmede kararlaştırılabilir ve bu şart geçerlidir. Ancak, kararlaştırılan maktu kira parasının uzun süreli gecikmelerde dahi geçerli olacağının kabul edilmesi, iyiniyet kuralları ve hakkaniyetle bağdaşmayabilir. Yargıtay, bu durumda maktu kiranın bir yıl süreyle geçerli olacağını, takip eden süre için ise bilirkişice belirlenen rayiç kiranın dikkate alınması gerektiğini belirtmektedir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 15.04.2008 tarihli, 2008/774 E., 2008/2436 K. sayılı kararında:
"O halde maktu olarak kararlaştırılan kiranın uzun süreli gecikmelerde dahi geçerli olacağının kabul edilmesi yukarıda açıklanan nedenlerle, tarafların sözleşmeden bekledikleri yarara ayrıca iyiniyet kuralları ile hakkaniyete aykırıdır. Sözleşmede kararlaştırılan maktu kira parasının uzun süre tarafları bağlamayacağı kabul edildikten sonra, kararlaştırılan bu miktarın hangi süre ile yanları bağlayacağı sorununa gelince; Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde işin yapım süresi genellikle birkaç yıl olup, çok uzun bir zamana yayılmamaktadır. Sözleşmedeki işin süresi de dikkate alındığında kararlaştırılan kiranın bir yıl süre ile geçerli olacağının kabulü olayın özelliğine de uygun düşecektir. Bu nedenle gecikme (kira) tazminatı hesaplanırken ilk yıl için kararlaştırılan maktu miktarın takip eden süre için de bilirkişice belirlenen rayiç kiranın dikkate alınması gerekir."
Yüklenicinin inşaatı eksik veya ayıplı teslim etmesi halinde de arsa sahibi eksik işler bedelini veya ayıbın giderilmesi bedelini talep edebilir. Bu tür talepler cezai şart niteliğinde olmadığından, arsa sahiplerinin teslim anında ihtirazi kayıt ileri sürmelerine gerek bulunmamaktadır.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 26.05.2010 tarihli, 2010/1887 E., 2010/2982 K. sayılı kararında:
“Dairemizin yerleşik içtihat uygulamalarına göre gecikme tazminatı ile eksik işler bedelinin zamanaşımı süresi içinde talep ve dava edilebilmesi mümkün olup bunlar cezai şart niteliğinde olmadığı ve ayıplı işler bedeli de istenilmediğinden arsa sahiplerinin tesellüm anında ihtirazi kayıt ileri sürmelerine gerek bulunmamaktadır.”
5. Sözleşmenin Feshi ve Sonuçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapulu taşınmazın veya tapulu taşınmaz payının devrini içermesi nedeniyle tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez. Taraf iradelerinin fesih konusunda uyuşması veya mahkeme kararı ile fesih mümkündür. Taraf iradeleri fesih konusunda uyuşmamış ise, mutlaka hâkim kararı gereklidir.
Ankara 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 09.01.2025 tarihli, 2023/554 E., 2025/11 K. sayılı kararında:
"Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, tapulu taşınmazın veya tapulu taşınmaz payının devrini içermesi nedeniyle tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez; taraf iradelerinin fesih konusunda uyuşması gerekir veya mahkeme kararı ile fesih mümkündür. Taraf iradeleri fesih konusunda uyuşmamış ise, mutlaka hâkim kararı gereklidir."
Sözleşmenin feshi halinde, taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 27.03.2015 tarihli, 2013/1620 E., 2015/1096 K. sayılı kararında:
"Yargıtay Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davanın niteliğinin eser sözleşmesinden veya vekaletsiz iş görme hükümlerinden kaynaklı alacak davası mı olduğu; varılacak sonuca göre dava konusu taşınmaz üzerinde imalat yapılıp yapılmadığı konusunda bilirkişi raporu alınmasına gerek olup olmadığı noktasında toplanmaktadır."
6. İcra Takibi ve İtirazın Kaldırılması
İcra ve İflas Kanunu'nun 68/1. maddesi uyarınca, alacaklının takibi, imzası ikrar veya noterlikçe tasdik edilen borç ikrarını içeren bir senede yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belgeye dayanıyorsa, alacaklı itirazın kesin olarak kaldırılmasını isteyebilir. Ancak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde kararlaştırılan kira bedelleri gibi alacaklar, her zaman İİK'nın 68/1. maddesi anlamında kayıtsız şartsız borç ikrarını içeren belge niteliğinde kabul edilmeyebilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 30.03.2022 tarihli, 2019/463 E., 2022/420 K. sayılı kararında:
"Taraflar arasında imzalanan düzenleme şeklindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesi, alacaklı arsa sahibine arsanın inşaata tahsisini, yüklenici borçluya ise kendisine tahsis edilecek inşaatı yapma ve başkaca bir takım yükümlülükler yüklemekte olup, karşılıklı edimleri içermektedir. Bu durumda her ne kadar sözleşmenin on üçüncü maddesinde, yüklenici borçlu tarafından inşaat bitimine kadar her ay arsa sahibi alacaklıya 2.000TL kira bedeli ödeneceği kararlaştırılmış ise de, anılan düzenleme İİK’nın 68/1. maddesi anlamında borç ikrarını içeren belge niteliğinde kabul edilemez."
Bu tür durumlarda, borçlu yüklenici tarafından borç kabul edilmediğinden, alacaklının alacaklı olup olmadığı ve alacağı varsa miktarının ne kadar olduğu konusunda genel mahkemelerde yargılama yapılması gerekmektedir.
Sonuç
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk hukukunda eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin unsurlarını barındıran karma nitelikli bir sözleşme olup, kendine özgü hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Bu sözleşmeye ilişkin temel hukuki sonuçlar ve dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:
- Sözleşmenin geçerliliği için noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Ancak, yüklenicinin edimini önemli ölçüde yerine getirmesi veya arsa payının devredilmesi halinde şekil eksikliği ileri sürülemez.
- Yüklenicinin inşaatı süresinde ve ayıpsız teslim etme, arsa sahibinin ise kararlaştırılan arsa paylarını devretme borcu bulunmaktadır.
- Yüklenicinin gecikmesi halinde arsa sahibi, sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatını talep edebilir. Maktu kira bedeli kararlaştırılmışsa, bu bedelin uzun süreli gecikmelerde rayiç bedele uyarlanması gündeme gelebilir.
- Ayıplı ifa durumunda arsa sahibi, eksik işler bedelini veya ayıbın giderilmesi bedelini talep edebilir. Bu talepler için teslim anında ihtirazi kayıt ileri sürme zorunluluğu bulunmamaktadır.
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payı devrini de içerdiği için tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez. Sözleşmenin sona erdirilmesi ya tarafların karşılıklı rızasıyla (noter huzurunda anlaşmalı fesih) ya da haklı sebebin varlığı halinde mahkeme kararıyla mümkündür.
- Yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan üçüncü kişiler, yüklenicinin arsa sahibine karşı yerine getirdiği edim oranında hak iddia edebilirler. Arsa sahibi, yükleniciye karşı sahip olduğu savunmaları üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilir.
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan alacakların icra takibinde, sözleşmenin karşılıklı edimleri içermesi nedeniyle her zaman İİK 68/1 anlamında kayıtsız şartsız borç ikrarı içeren belge niteliğinde kabul edilmeyebilir; bu durumda genel mahkemelerde yargılama gerekebilir.